土地ハック!コラム

サブリースとは?契約から賃料収入を得るまでと注意したい9つのポイント

これから賃貸住宅を経営しようとしている方の中には「サブリース」に関心を持っている方も多いんではないでしょうか。

サブリースを利用すると、空き室のときにも家賃を保証してもらえるので大きなメリットがあるように思えますが、反対に思わぬ落とし穴もあります。

そのことからサブリースを利用する場合、その仕組みやメリット・デメリットについて正しく理解しておく必要があります。

そこで今回は、サブリースについて知っておきたい9つのポイントを解説します。

この記事は、

  1. 賃貸経営をしたいと思っている
  2. 賃貸経営に手間をかけたくない
  3. サブリースの方法について知りたい

そう考えている方にオススメです。

賃貸経営を1人で全てやるとなると、誰にも介されずできるので収入面では大きいものの、契約や管理、トラブル対応などに時間がかかってしまい、体力的にも精神的にも疲れてきてしまいますよね。

手数料払っても運用や管理を任せたい方にはサブリースを利用されることを強くおすすめします。


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サブリースとは

■撮影用に作成した架空の賃貸物件の資料です。イメージです。

そもそも、サブリースのようなものなのでしょうか?

サブリースは、マンションやアパートなどの賃貸物件をサブリース会社に一括で借り上げてもらい、サブリース会社が賃借人を探して入居してもらう契約です。

そのため、サブリース会社は、賃貸人に対し定額の保証家賃を支払います。

また、この場合に入居者と契約するのはサブリース会社なので、賃貸人と賃借人との間に契約関係は発生しません。

そこで、空き室になっても賃借人が賃料を滞納しても、サブリース会社が大家に保証家賃を支払ってくれます。

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サブリース契約をすれば、家賃保証や賃貸人との対応をしてくれるため、

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大家にとっては安定収入が入るうえ、安心して賃貸経営をすることができます。

サブリース業者の手数料

サブリースを利用すると、大家は空き室リスクや賃料滞納リスクを避けられる上、管理までしなくてよくなります。

賃貸物件の管理はサブリース会社です。

では、サブリースの手数料はいくらかかるものなのでしょうか。

もちろん、タダというわけにはいきません。

実際に大家が受けとることができるのは、賃借人の支払う賃料の80%程度で、残りの20%はサブリース会社が手数料として引きます。

つまり、サブリースを利用すると、入ってくる収入が目減りする代わりに、賃貸借契約にありがちなリスクを軽減することができる、と考えると分かりやすいです。

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空室や滞納リスクを心配しなくてよいので、サブリースを利用する事で大家は簡単に賃貸経営ができます。

サブリースの2つの種類

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サブリースには、2つの種類があります。

①所有物件を一括借り上げする
②購入前から取引開始する

上記の2種類です。

サブリース会社が一括借り上げ

もともとある物件をサブリース会社に一括借り上げしてもらうパターンです。

たとえば、現在、既に賃貸アパートを経営しているとき、サブリース会社と契約してその後の物件管理と賃料の収受を任せる場合などが一般的です。

サブリース会社が購入前の段階から取引を開始する

2つ目が、賃貸物件を持っていない状態でサブリース会社と契約する方法です。

この場合、賃貸物件の建築や購入の段階からサブリース会社が関与してきます。

物件建築費用や物件購入費用の一部はサブリース会社に支払われることとなります。

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購入前なら大家は物件購入金額を軽減できます。

サブリース会社の利益になりやすいのは購入前に契約すること

このように、大家が物件を所有していない状態でサブリース契約をした方がサブリース会社の利益になるため、既存の建物がない方が契約の対象になりやすいです。

これは、土地活用をしたいと希望している場合などが、典型的な例です。

ただ、既存の建物に対応しているサブリース会社もあるので、今賃貸物件を自分で経営している場合でも、業者を探してサブリース契約を利用することは可能です。

サブリースの仕組み

次に、サブリースの仕組みを説明します。

まず、大家とサブリース会社が、サブリース契約を締結しますが、これには賃貸物件の建築がセットになっていることも多くあります。

そして、サブリース会社は、物件を管理して賃借人を募集して、賃料を収受します。

サブリース会社は大家に対し、受けとった賃料から大家の家賃保証分を支払います。

大家が受けとる金額は、賃料の80%程度になることが多いです。20%はサブリース会社の取得分です。

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サブリース契約の場合、大家は直接賃借人と契約しません。

そのため、空き室になっても賃料滞納があっても賃料を受けとることができます。

また、賃借人との契約当事者はサブリース会社なので、賃借人とのトラブルにはサブリース会社が対応します。

大家は関与する必要がありません。

ただ、敷金や更新料、礼金などは、賃貸借契約の当事者であるサブリース会社が受けとることになります。

サブリースの契約期間

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それでは、サブリースの契約期間はどのくらいになっているのでしょうか?

サブリース会社の広告宣伝を見ていると、「家賃保証30年」などと書かれているので、30年間家賃保証が受けられると考えている人も多いです。

しかし、実際には30年の契約期間ではありません。

多くのケースにおいて、契約は2年ごとの更新になっているので、サブリースの契約期間は原則として2年です。

また、賃料も固定ではありません。

契約更新の際に見直しが行われるので、物件の老朽化に伴って賃料はどんどん下がっていく事が多くなります。

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建物の老朽化を見込んだ家賃設定することが重要です。

サブリースにかかる費用

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サブリース契約をするときには、所定の費用がかかってきます。

まずは、毎月の家賃からサブリース会社の取り分を支払わないといけません。

その金額は、ケースによっても異なりますが、賃料の20%程度が平均的です。

また、建物を建築する際、サブリース会社の取り分が上乗せされていることがあります。ただ、これについては「サブリース会社の取り分」という費目があるわけではないので、外目にはわかりません。

どのくらい上乗せされているかは、自分で建物建築費用の相場を調べて、それと比較して調べる必要があります。

敷金・礼金・更新料はサブリース会社の取得となる

費用とは異なりますが、大家であれば受け取れるはずの敷金や礼金、更新料などはサブリース会社が取得することになります。

この点はおさえておきましょう。

これは、大家が賃借人と直接契約せず、契約当事者はサブリース会社と賃借人になるためなので仕方ない費用として考えましょう。

リフォーム時のサブリース会社との関わりについて

また、リフォームをするときにもサブリース会社が関与することがあります。

その場合、リフォーム費用にもサブリース会社の取り分が上乗せされるケースがあります。

サブリース会社を利用すると、契約内容で明らかになる「賃料の20%」などのサブリース会社の取得分以上に、多くの費用がかかることになります。

サブリース契約をするときには、このような余計な費用支払いのリスクについてもよく理解して、無駄な支出をしないようにしっかり管理することが必要です。

サブリースで受けられるサービス

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次に、サブリース契約をしたときに、サブリース会社から受けられるサービスの内容を整理しましょう。

以下より順に紹介していきます。

物件の管理

物件を管理してもらうことができます。

サブリース契約をしていたら、サブリース会社が入居者の管理や賃料の収受、管理などをしてくれるので、管理会社と契約をして管理費用を支払う必要はありません。

家賃滞納の場合の保証

家賃の滞納があっても保証してくれます。

サブリース会社は大家に対し、契約期間中には定額の支払いをする契約をしているので、賃借人が賃料を支払うかどうかにかかわりなく、サブリース契約にもとづく支払いを受けることができるのです。

空き室の場合の家賃保証

空き室になっても賃料が保証されます。

やはり、サブリース契約によって、契約期間中はサブリース会社が大家に一定金額を支払うことになっているためです。

大家は空き室保証などのサービスを利用する必要はありません。

サブリース契約をするときには、これらのサービスを受けられることを前提にして、全体として得になるか損になるのかを検討してからにすると良いです。

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管理に手間をかけたくない場合は、サブリースのサービス内容は魅力的です。

サブリースのメリット

サブリースのメリットを確認しましょう。

家賃が保証される(利回りが計算しやすい)

まず、家賃保証を受けられることが最も大きなメリットです。

賃貸物件を経営するとき、最も恐れるべきリスクが空き室リスクや滞納リスクです。

悪質な滞納が続く場合、賃料を得られないにもかかわらず、いつまでも出ていってもらうことができず、新しい賃借人も募集できず、大家にとっては頭が痛い状態になることが多いです。

サブリース会社と契約をしていたら、そのようなリスクはすべてサブリース会社が引き受けてくれるので、大家としては、安定した賃料収入を得ることができます。

管理費を支払って物件を管理してもらえる

次に、物件を一括管理してもらえることも大きなメリットです。

大家が自分で賃貸物件を経営する場合には、自分で管理をするか、管理会社に委託しなければなりません。

管理会社に委託すると、委託費用(管理費)もかかります。

サブリース料よりは安いですが、だいたい家賃の5%程度にはなります。

また、賃料の回収や管理も大家にとっては面倒なことが多いです。

たとえば、しつこく言わないと支払わない賃借人がいる場合などには大家にとってストレス原因になりますが、そのような賃料収受もサブリース会社がしてくれるので、大家は賃貸物件のことを心配せず、毎日を気楽に過ごすことができます。

確定申告が簡単になる

サブリース会社を利用すると、確定申告が楽になります。

自分で賃料収入を得ている場合には、毎月の収支を帳簿につけて収入と経費を明らかにして、確定申告をしないといけません。

毎月賃料がばらばらに入ってくるのですべてまとめないといけませんし、入退去の際にはいろいろな費用も発生します。

サブリース契約をしていると、収入はサブリース会社からの定額の支払いのみですし、支出はリフォームなどの費用だけなので、管理が簡素化できるのです。

自分で管理する場合、確定申告を税理士に依頼することも多いですが、サブリース契約の場合なら自分でできるケースも多いでしょう。

入居者トラブルに関わらずに済む

賃貸物件を経営していると、入居者とのトラブルが発生することが多いです。

たとえば、

・家賃を滞納したとき
・退去させたいとき
・敷金返還請求
・契約の更新拒絶
・それ以外の場面

など、賃貸借契約では法的なリスクも非常に高いのです。

こちらから賃借人を訴えないといけないこともありますし、相手から訴えられるケースもあります。

そのようなことになると、大家にとっては非常にストレスです。

ここでサブリース会社を利用すると、賃借人との契約当事者がサブリース会社になるため、大家がトラブルに対応する必要がなく、訴訟の当事者にもなりません。

問題のある賃借人が入っていても、トラブルに関わる必要がなく、家賃はきちんと保証されるのが大きなメリットがです。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットを見てみます。

家賃収入が目減りする

まず、最も大きなデメリットは家賃収入が目減りしてしまうことです。

サブリース契約をしなければ、当然100%の賃料が入ってきます。

ところがサブリース会社が入ると、保証料などの名目で、約20%程度は減収になってしまいます。

礼金や更新料をもらえない

サブリース契約をするときには見逃されがちですが、礼金や更新料を受け取れなくなることも大きなデメリットです。

賃貸借契約をするときには、敷金、礼金、更新料などの支払いを受けられます。

このうち、敷金は預かり金なので、賃貸借契約の終了時に賃借人に返還しないといけませんが、礼金や更新料は、賃貸借契約をしたことや更新のお礼のお金なので、賃貸人がもらうことができるものです。

礼金は入居ごとに発生しますし、更新料は2年ごとなどに発生するので、それなりに大きな金額になります。

しかし、サブリース契約をすると、これらのお金も完全に受けとることができなくなるので、大きな減収となります。

サブリース会社の業績不振や倒産

サブリース契約をすると、確実に賃料を受けとることができることがメリットですが、これは、サブリース会社が健全に経営を行っていることが前提です。

サブリース会社が業績不振に陥って賃料を支払ってくれなくなったり、倒産してしまったりすると、大家は突然保証人なしの状態で放り出されてしまいます。

この場合、サブリース会社からは支払いを受けられないので、賃借人から賃料を直接受けとる必要があります。

通常、サブリース会社が倒産すると、サブリース会社と賃借人の契約は当然に大家に引き継がれることになっていますが、このことについて、大家が賃借人に説明をして納得してもらないといけませんし、新たな賃料支払い方法なども取り決めないといけません。

納得しない賃借人が現れてトラブルになる可能性もあります。

しかも、サブリース会社が倒産するときには、敷金の引継ぎを受けられなくなることも多くなります。

サブリース会社が敷金を預かっている場合、サブリース会社からそのお金を返してもらえないと、大家が自腹で賃借人に敷金を返さないといけなくなります。

サブリースの注意点

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次に、サブリースの注意点を解説します。

家賃保証の金額は下がる

家賃保証の金額にも注意が必要です。

サブリース契約を利用する場合、家賃保証にメリットを感じて契約することが多いです。

サブリース会社は「30年間家賃保証」などのうたい文句で大家を誘っているためです。

しかし、先にも説明しましたが、サブリース会社との契約期間は2年間程度で、2年ごとに更新されます。そして、その都度家賃の見直しが行われます。

サブリース会社との賃貸借契約書を見ると、「賃料の見直し」という項目が用意されていて、「2年ごとに賃料を見直します」などと書かれていることがほとんどです。

長期にわたってサブリースを利用する場合には、どんどん賃料が下がっていくことになります。

そこで、当初賃料を設定するときには、後に賃料が下がることを見越して収支計算をしないと、失敗につながってしまいます。

家賃保証の割合に注意する

サブリース契約をするときには、家賃保証金額の賃料に対する割合に注意が必要です。

サブリースの家賃補償額は、80%程度が平均とは言っても、実際にはさまざまで、7割やそれ以下になることもあります。

相場を知らない大家の場合には、サブリース会社の言うなりになって、低い家賃でサブリース契約をしてしまうおそれがあり、まったく採算が合わなくなります。

当初の建物建築費用についてローンを組んでいると、さらに状況が悪くなります。

更地上に建物を建ててサブリース契約をするとき、建物建築費用についてはローンを組むことがあります。

それにも関わらず、十分な家賃を受けとることができなかったら、何のために賃貸物件の経営をしているのかわかりません。儲かるのはサブリース会社だけ、ということになってしまいます。

サブリース契約をするときには、最低80%、できれば90%程度の家賃保証をしてくれる会社と契約すべきです。

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比較できるようにしておきましょう。

免責期間がある

サブリース契約には、免責期間が設けられていることがあります。

免責期間とは、物件の新築時や賃借人の退去時などに、サブリース会社が家賃補償をしなくて良い期間のことです。

この間、大家は無収入になってしまうのです。もし自分で物件を管理していたら、そのような無駄な期間は発生しません。

新築時は、賃料も高額に設定できるはずなのに、免責期間があると入居者が見つかるまでの間の収益が失われてしまいます。

退去後は、空き室になっている時期であり、まさしくサブリース会社に家賃保証してもらわないといけないにもかかわらず、免責がもうけられていては、何のためのサブリースかわかりません。

サブリース契約に免責期間が入っている場合、長くても1~2ヶ月までにしてもらいましょう。

物件建築費用に注意する

サブリース契約を締結するとき、一戸建てやアパートなどの既存の物件について契約をする例は少なく、更地を前提にして、建物を建築してサブリースを行うというセットになっているものがメインです。

たとえば、今まで駐車場を経営していた人が、より大きな収益を上げるために建物を建築して人に貸そう、などと考えていると、サブリース会社の標的にされやすいです。

このとき、建物の建築にサブリース会社が関与していて、建築費用にサブリース会社の費用が上乗せされています。

サブリース会社自身が建物を建築するケースもありますし、関連会社に建物建築をさせるケースもあります。

そして、サブリース会社は、この建物建設の段階で、大きな利益を出します。

家賃の保証料よりもこちらがサブリース会社のメインの収入であるとも言われるほどです。

つまり、建物建築費用には、それだけ高額な費用を上乗せされているということです。

そこで、建物建築+サブリース契約をする場合には、必ず建物建築費用が適正かどうかをチェックする必要があります。

他の業者に相見積もりをとり、高額すぎるなら契約は見送るべきです。

きちんと見積もりをとらず、サブリース会社の言うままに契約すると、失敗事例につながってしまいます。

リフォーム費用や原状回復費用に注意する

サブリース契約をするときには、リフォーム費用や原状回復費用にも注意が必要です。

サブリースを利用すると、物件の管理はサブリース会社に任せることになりますが、そうすると、ちょっとしたことでもすぐにサブリース会社がリフォームを提案してくることがあります。

このとき、物件の修繕費用は大家持ちなので、サブリース会社は提案をするだけで、実際に費用を支払って修繕するのは大家です。

そして、サブリース会社は、これらの修繕費用や原状回復費用について、相場よりも高額な修繕費用を請求してくることが多いです。

その分は、サブリース会社が取得出来る仕組みです。修繕を断りたいと考える大家もいるかもしれませんが、断るとサブリース契約の更新を断られてしまうことがあるため、大家は仕方なくサブリース会社の提案とおりにリフォームをしてしまいます。

また、サブリース会社との契約書において、サブリース会社の承諾なしに大家が修繕をすることができないと書かれている例などもあります。

このような場合、大家が後に「契約当初にそのような話は聞いていなかった」と言ってサブリース会社とトラブルになる事例などもあります。

簡単に解約することができない

サブリース会社とトラブルになったら、すぐに解約してしまえばいい、と考える人もいるかもしれません。

しかし、賃貸借契約は、大家の側からはそう簡単には解約することができません。

サブリース会社とはいえ、法律上は賃借人という立場です。

そうなると、借地借家法によって強く保護されるため、大家からは正当事由がないと解約や契約解除、更新拒絶ができないのです。

また、中途解約をする場合にも、解約予告期間を長く設定されたり、高額な違約金をとられたりなど、不利な条件を課されることも多いです。

さらに、悪質なサブリース会社の場合、敷金を持ち逃げしてしまうこともあります。

その場合、賃借人には何の責任もないので、大家がその敷金を自腹で支払わないといけなくなってしまいます。

解約時の引継ぎを受けられない

サブリースを利用する場合、大家とサブリース会社のサブリース契約を解約すると、賃借人と大家の関係は直接の賃貸借契約関係に変わるとされていることが多いです。

つまり、サブリース会社の賃貸人としての地位が、大家に引き継がれるのです。

そうであれば、大家は直接賃借人から賃料を受けとることができるはずですし、実際に、法的にはそうなります。

しかし、このような場合、サブリース会社が嫌がらせで大家に対して賃借人の情報を伝えないため、大家が賃借人とスムーズに連絡を取ることができない例があります。

すると、振込先の変更もできないため、賃借人と連絡が取れるまでの間、家賃をしばらく受けとれない状態が続きます。

賃借人にとっても大きな迷惑になりますし、早く物件を出て行きたいと思われてしまうかもしれません。

また、サブリース会社が賃借人にきちんと説明をしないため、大家が一軒一軒の賃借人を訪ねて事情を説明しないといけないこともありますし、その後はサブリース会社を使わないなら、新たに管理会社を探して契約をしないといけないので、手間がかかって面倒です。

サブリースのまとめ

サブリース契約を利用すると、家賃保証を受けられるのでメリットが大きいと考えてしまう人が多いです。

しかし、上記で説明したように、サブリース契約には注意点もたくさんあります。

サブリース契約の仕組みを良く理解して、デメリットや注意点を把握しておかないと、契約後に思わぬ不利益を受けることも多いです。

サブリース契約には、一定のメリットがあることは確かです。

家賃保証90%で免責期間もほとんどない契約をしたら、上手に賃貸物件を経営できる可能性も十分あります。

サブリース契約には、成功事例も失敗事例も両方あるので、成功するかどうかは自分次第です。

もし今後サブリース契約を利用しようとしているなら、今回の記事を参考にして、大家が有利になるような契約をしましょう。

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