【5分で理解できる】土地の固定資産税と計算方法まとめ

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土地を所有していると、何の活用もしていなくても毎年固定資産税が課税されます。

支払をしないと、市区町村役場から支払の督促が来ますし、延滞税がかかってくるおそれもあります。今後、相続などで土地を取得する人も、放置することができない問題です。

そこで今回は、5分で簡単に理解できる、土地の固定資産税の仕組みと計算方法をご説明します。

この記事は、

1.土地の固定資産税について知りたい
2.土地の固定資産税の計算式を知りたい

しっかり理解していきましょう。


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目次

土地にかかる固定資産税とは

固定資産税って何かしら?
既読
内容は知らないけど言葉だけ知っている…そんな人って多いですよね。

 

固定資産税とは「固定資産」を所有しているときにかかる税金です。

現金や預貯金などの流動資産に対し、土地や建物などは固定資産ですから、これらを所有していると「所有者」というだけで固定資産税がかかるのです。

 

土地と建物の両方を所有している場合、土地と建物の両方に固定資産税がかかります。

土地と建物の固定資産税は、別々に計算されるので、土地上に建物が建っている場合には、土地の固定資産税と建物の固定資産税を別に計算して合計した金額が課税されます。

既読
不動産を所有している場合に最低限かかる維持費用のようなものです。

固定資産税の支払先

どこに支払えばいいの?

固定資産税の納入先は、その不動産が存在している市区町村です。

毎年、市区町村から固定資産税の納付書類や支払いの納付書と明細書が送られてくるので、それを使って金融機関などで納付します。

もし、支払いをしないと税金滞納状態になってしまうので、市区町村から督促を受けますし、それでも支払をしなければ、財産の差押などをされてしまうおそれもあります。

今後、田舎の土地を相続する予定などがある人は、相続と同時に固定資産税を支払わなければならないので、注意が必要です。

また、都市部の市外化区域内に不動産を所有している場合には、固定資産税だけではなく「都市計画税」という税金も課税されます。

その市街化区域とは、地域内でも、政策的に、特に市街地化を促進しようとしている地域です。

土地にかかる固定資産税の課税対象となる人

次に、固定資産税を課税される人がどのような人なのかを確認しておきましょう。

不動産所有者は基本的に課税される

固定資産税は1年に1回課税されます。

基本的に課税されるのは「その年の1月1日に不動産を所有していた人」です。

そこで、1月1日に不動産の所有名義人になっていると、その年の5月ころに市区町村役場から固定資産税の納付書が送付されてきます。

固定資産税は、銀行引き落としにすることもできますが、自動引き落としにしていると、役所から引き落とし金額の通知書が送られてきます。

年度途中で売却した場合

土地を”ある”年度の途中で売却することがありますが、その場合、年度途中で所有者が変わります。

固定資産税は、1年を通じて課税されるものなので、年度途中で所有者が変わったら、売却前は元の所有者、売却後は買い受け人が負担することになります。

そこで、この場合、土地の売買時に固定資産税の清算を行います。

通常、1月1日に土地の所有者であった人(売主)が、1年分の固定資産税をまとめて支払うので、買い主が売り主に対し、買い受け後の日数に相当する分を計算して、売主に支払いをします。

その金額は、売却代金に上乗せして一緒に支払うことが多いです。

土地を共有している場合

土地は、複数の人の共有状態になっていることもあります。

特に、土地を数人の相続人が相続した場合、遺産分割協議が整うまでの間、土地は当然に共有状態となりますが、このような場合、誰が固定資産税を支払うのでしょうか?

共同名義になっている場合、固定資産税は共有者全員に課税されます

この場合の責任は連帯責任なので、役所は全員に対し、全額の支払いを請求することができます。ただ、通常は支払いの代表者を定めて市区町村役場に申請します。

このことにより、固定資産税の納付書は代表者に送られてくるようになるので、代表者がそれを受けとって支払をします。

ただ、負担をするのはあくまで全員なので、代表者が全額を支払う場合には、他の共有者は自分の負担分を代表者に返還しないといけません。

そして、不動産が共有になっている場合の固定資産税の負担割合は、不動産の持分割合に従います。

固定資産税の課税標準額とは?

固定資産税はいくらかかる?金額が高かったり安かったりする原因

固定資産税の金額は、対象の土地によって大きく異なります。

都市部の土地なら狭くても数万円~数十万円の高額な固定資産税が課税されますが、田舎の山林などの場合、広大な土地でも数千円ということも多いです。

こうした固定資産税の金額は、どのようにして決定されているのでしょうか?

不動産には「課税標準額」があります。

課税標準額とは

課税標準とは、固定資産税や都市計画税を課税する際の基準になる評価額のことです。

固定資産税は、この課税標準額に定まった税率をかけ算することによって計算されます。そこで、課税標準額が高額になればなるほど、土地の固定資産税は高額になります。

地方自治体が定めている

不動産の課税標準額は、市区町村が、土地や建物の現況調査をして、その翌年の3月31日までに定めます。

そして、現況に応じて3年ごとに改定されるため、同じ不動産でも年度によって具体的な金額が異なることがあります。

土地にかかる固定資産税の計算方法

次に、固定資産税がいくらになるのか知りたいときに利用できる、具体的な計算方法をご説明します。

固定資産税の税率

固定資産税は、固定資産税の課税標準額(固定資産税評価額)に、固定資産税の税率をかけて計算しますが、固定資産税の税率は、一律で1.4%です。

都市計画税の場合、0.3%となります。

そこで、500平方メートルの土地で、1000万円の評価額であれば、固定資産税の価格は100万円×1.4%=14万円/年 となります。

都市計画税がかかる場合、1000万円×0.3%=3万円なので、合計で14万円+3万円=17万円の税金がかかる計算となります。

土地に新築が建っている場合の軽減措置

固定資産税には軽減措置があるので、実際には上記の計算より安くなるケースも多いです。

具体的には、土地上に居住用の建物が建っている場合に減額されます。

土地の広さによって減額率が変わり、以下の表の通りです。

土地の面積 固定資産税 都市計画税
200㎡まで 6分の1 3分の1
200㎡を超える部分 3分の1 3分の1

このように、土地の広さが200平方メートルまでであれば、固定資産税は6分の1の金額にまで減額してもらえます。

それを超える部分も3分の1になるので、実際にはかなり固定資産税の金額が下がります。

軽減措置が適用される場合の計算例

減額措置が適用される場合の固定資産税と都市計画税の計算例を見てみましょう。

上記と同様、土地の面積が500平方メートルで、固定資産税の評価額が1000万円の場合で、土地上に居住用の建物が建っているとします。

このとき、200平方メートルまでの部分の固定資産税は、6分の1に減額されます。

200平方メートルに相当する価格は、1000万円×5分の2=400万円です。

そこでこの部分にかかる固定資産税は、400万円×1.4%×6分の1=9333円です。

次に、200平方メートルを超える部分にかかる固定資産税を計算します。

具体的には、残り300平方メートルの部分にかかる税金です。

300平方メートルの課税標準額は、1000万円×5分の3=600万円です。

そこで、この部分にかかる固定資産税の金額は600万円×1.4%×3分の1=28000円となります。

そこで、この場合、固定資産税としてかかる金額は、全体で9333円+28000円=37333円となります。

土地上に居住用の建物が建っていない場合には、140000円もかかるので、これと比較すると大きく固定資産税の金額が下がっていることがわかります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税の計算をするためには、固定資産税評価額を調べる必要があります。

また、これから土地を買いたい場合、その土地にどのくらいの固定資産税がかかるのかを知りたい場合もあります。

このように、固定資産税評価額や固定資産税の金額を知りたい場合、どのような方法があるのでしょうか?

以下で、見てみましょう。

固定資産税の明細書を確認する

固定資産税評価額を知りたい場合、もっとも簡単な方法は、役所から送られてくる固定資産税の明細書を確認することです。

土地を所有していると、毎年役所から固定資産税の納付書が送られてきますが、ここには固定資産税の税額だけではなく、固定資産自身の評価額も載っています。

固定資産税証明書を取得する

固定資産税の支払をした後、明細書を処分してしまうこともあります。

そのような場合、市区町村役場において、固定資産税評価額の証明書を発行してもらうことができます。

住民票や戸籍謄本を申請するときと同じように、課税課などに行って固定資産税評価証明書を発行して下さいと言って、書類に必要事項を記入して申請をしたら、固定資産評価額が記載された証明書を発行してもらうことができます。

固定資産税課税台帳(名寄せ帳)を確認する

固定資産税評価額を調べる方法としては、市区町村役場において固定資産税課税台帳を確認させてもらう方法もあります。

これは、役所が固定資産税の課税のために作成している台帳で、不動産やその所有者、固定資産税額などが記載されているもので「名寄せ帳」とも呼ばれます。

所有者やその相続人であれば、開示を受けて閲覧することができますし、写しをもらうこともできます。

名寄せ帳は、相続が起こったときに、被相続人にどのような不動産があったかを調べるためにも便利なので、不動産を相続したら、まずは開示を受けてみることをおすすめします。

土地にかかる固定資産税路線価を調べる

固定資産税の路線価とは

土地の所有者ではない場合、役所で固定資産税課税台帳の開示を受けることはできず、名寄せ帳の開示もしてもらえません。

このような場合でも、大まかな金額ではありますが、固定資産税評価額を調べる方法があります。

具体的には、「固定資産税路線価」を調べて固定資産税の計算をします。

路線価とは、市街地などの宅地がある場所にある道路に面した宅地につけられた、1平方メートルあたりの評価額のことです。

路線価というと、一般的に相続税路線価が有名ですが、固定資産税にも路線価の設定があり、公表されています。

路線価は1平方メートルあたりの金額なので、これに土地の面積をかけ算したら、その土地の固定資産税評価額の概算がわかります。

固定資産税の路線価を調べる方法

固定資産税路線価を調べるには、一般財団法人資産評価システム研究センターによる「全国地価マップ」を利用すると便利です。

chika-map(参照:全国地価マップ)

このページを使うと、全国の土地の固定資産税路線価や相続税路線価、地価調査や地価公示を調べることができます。

固定資産税路線価を知りたい場合、まずは「固定資産税路線価」を選択します。

そして、職業欄を選ぶと(何でも良いです)、全国の地図が表示されます。

ここで、都道府県や住所を選択していくと、土地周辺の地図が表示されます。

調べたい土地に面している道路をクリックしたら、画面の左の部分に固定資産税路線価が表示されます。

対象の土地の面積を調べる

このようにして、調べたい土地の固定資産税路線価がわかったら、今度は土地の面積を調べます。

土地の面積は、土地の不動産登記簿(全部事項証明書)の「地積」の部分に書かれています。

全部事項証明書は、全国の法務局や法務支局、出張所で取得することができます。

固定資産税評価額を計算する

全国地価マップによって判明した土地の路線価に、不動産登記簿から判明した地かをかけ算したら、固定資産税評価額が算出されます。

たとえば、全国地価マップで調べた固定資産税路線価が10万円で、不動産登記簿に書かれた地積が50平方メートルなら、その土地の固定資産税評価額の概算は、10万円×50平方メートル=500万円となります。

固定資産税率をかけて、具体的な税金価格を計算する

ここまで計算できたら、あとは固定資産税の税率をかけ算すると、固定資産税の計算ができます。

たとえば、さきほどの500万円の土地の場合、上に居住用の建物が建っていなければ、固定資産税率は1.4%なので、500万円×1.4%=7万円となります。

上に居住用の建物が建っていたら、これが6分の1になるので、固定資産税の金額は11666円となります。

不動産業者に確認する

これから購入したい土地の固定資産税評価額や実際の固定資産税の金額を知りたいケースでは、もう1つ、固定資産税を知ることができる方法があります。

対象の不動産が売却に出されている物件であれば、通常その土地を取り扱っている不動産がいるものです。

そこで、業者に問合せをすると、固定資産税額を教えてもらえることが多いです。

土地の種類別の固定資産税

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固定資産税は、市町村役場が土地の現況調査を行って決定しているものですが、課税される金額は、土地の種類によって大きく異なります。

税額は、どのような土地の場合に高額になり、反対に安くなるのでしょうか?

以下で見てみましょう。

土地の種類

まずは、土地の種類を確認します。

土地は、使い道によって「地目」と言われる土地の種類分けがされていて、地目は登記簿上に掲載されています。

地目の代表的なものには、以下のものがあります。

宅地

建物を建てるための用地です。

山林

山の中の土地は、基本的に山林となります。

田、畑

田や畑などの農地です。

原野

開墾が行われていない場所です。

雑種地

上記のいずれにも該当しない土地です。

固定資産税が高額な土地の種類

それでは、固定資産税が高額になる土地の種類は、どのようなものなのでしょうか?

まず、最も高額になるのは「宅地」です。

宅地は、実際に売買をする際にも高額になりますが、それは、資産価値が高いと言うことですから、固定資産税評価額も同様に高くなります。

宅地は、どのようにも活用できるので選択肢も広いですし、宅地のある場所には多くの住居が集まってきて市街地的な発展をすることも多いので、さらに地価を押し上げる要因となります。

このように、宅地を所有している場合、他の地目より固定資産税が高額になるので、放置するデメリットはもっとも高くなります。ただ、他の地目の土地に比べて活用は容易で収益も上げやすいです。

自分が宅地を所有している場合や今後相続したときには、賃貸などの効果的な活用方法を検討しましょう。

固定資産税が低額な地目

次に、固定資産税が低額になりやすい地目を確認しましょう。

それは、

・山林
・田畑
・湖沼

などの土地です。

これらは用途も限られますし、需要も低く、市場価格も低くなるため、固定遺産税評価額も下がり、課税額も小さくなります。

特に農地の場合、転用をしないと農地以外に利用できないという不便さがあるため、周辺の他の地目の土地に比べて固定資産税が下がることが多いです。

反対に、農地を転用すると、そのことによって固定資産税が大きく上がることがあるので、注意しましょう。

場所によって大きく変わる地目

同じ地目でも、実際の状況によって固定資産税の価格が大きく変わるものもあります。

まずは「雑種地」です。

これは、「その他の土地」というような意味合いの土地ですが、たとえば住宅地や商業地に近く、土壌もしっかり整っていて簡単に宅地化することができるようなものであれば、評価が高くなり、宅地に近い課税価格が適用されることがあります。

また、原野にも注意が必要です。

一見して荒れ地であっても、道路に隣接していると、価値が上がって固定資産税評価額が高めになることが多いです。

実際には現況調査によって決まる

ここまで、地目による固定資産税価格の違いを説明いてきましたが、実際には、厳密に「地目」によって固定資産税が決定されているわけではありません。

市区町村は、不動産登記簿上の「地目」にとらわれず、実際に土地がどのような形で使用されているのかを調べる「現況調査」をして、固定資産税評価額と課税価格を決定しているためです。

登記簿上の地目が「田畑」であっても、現況調査の結果、農地には使用されていないということになると、自治体によって「雑種地」と認定されて、近隣の宅地と同じように高額な固定資産税が課税される可能性もあります。

また、それまでに「宅地」ではなかった場所に家を建てると、現況調査により「宅地」と認定されて、翌年度からの固定資産税を上げられる可能性もあります。

土地の登記簿上の地目が「田畑」「原野」「山林」「雑種地」などとなっていてこれまでは固定資産税の価格が低かった場合、「地目変更をしない限り金額が上がることはない」と安心していると、ある日突然金額が大きく上げられるおそれもあるので注意が必要です。

ただし、現況調査を行う場合、実際に担当者が1つ1つの土地を回って確認しているわけではなく、航空写真などを使った調査も行うので、必ず正確に現況を把握されるとは限りません。

同じ地目でも、固定資産税額は異なる

基本的に、土地の種類が宅地などであれば固定資産税が高額になりますが、同じ「宅地」であっても、立地条件や形状などによって、固定資産税額が変わります。

都市部の好条件の宅地なら、狭くても固定資産税の金額が上がりますし、田舎の宅地なら広くても固定資産税が低くなります。

また、同じ原野でも、道路に接しているかどうかで金額が変わりますし、雑種地なら、現況によって大きく金額が異なります。

このような土地の固定資産税の傾向ではっきりと言えることは「市街地に近づくほど高額になる」ことです。

自分の所有している土地や相続予定の土地が、市街地に近い場所であれば固定資産税は比較的高額になる可能性が高く、そうでないケースでは税額は低くなると考えましょう。

固定資産税評価額は市場価格より安い?

これまで、固定資産税の評価額や計算方法を説明してきましたが、これと市場価格とはどのような関係になるのでしょうか?

市場価格とは、不動産業者などに依頼して、実際の売買市場で売却する際につく価格のことです。

これから土地を売却する場合や、相続した土地を売却する場合には、市場か価格で売却することになります。

そして、固定資産税評価額は、市場価格より相当安いです。

評価額は市場価格より安い

土地の場合の固定資産税評価額は、市場価格の約7割になります。(建物の場合、5~7割くらいになります)

そこで、自分の土地の固定資産税評価額を調べていると、「こんなに安いのか!」と思ってショックを受けてしまうかもしれませんが、そういったことを心配する必要はありません。

反対に、固定資産税評価額を調べると、そこからだいたいの市場価格の計算をすることができます。具体的には、固定資産税評価額を0.7で割り算したら良いのです。

たとえば、固定資産税評価額が700万円の土地があるとします。この場合、700万円÷0.7=1000万円ですから、市場価格の概算は1000万円程度となります。

土地の売却価格の相場を知りたい場合に利用することができる方法の1つです。

なお、相続税を計算する際に利用する相続税路線価は、市場価格のだいたい8割です。

既読
仮に市場価格が100として簡単にまとめると、
既読
相続税路線価による評価額は80、固定資産税評価額(路線価)は70となります。

土地の固定資産税を安くする方法

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以下では、固定資産税をなるべく節税する方法をご紹介します。

宅地でないなら、雑種地と評価されないようにする

所有している土地が宅地でない場合、通常は評価額が非常に安くなっているものです。

この場合、税金もほとんどかからないので、活用する必要性も感じないで放置していることが多いです。

ただ、現在は土地の種類が原野や山林などと評価されていても、突然雑種地などと評価されて土地の評価額が上がることがあります。

特に、住宅地に近い地域にある農地を放置していると、雑種地と評価されて高額な固定資産税を課税されるおそれがあります。

そこで、特に住宅地に近い場所で、宅地以外の土地を所有している場合、放置していると評価が変わって固定資産税が上がってしまうため、注意が必要です。

もし、地目通りの活用方法ができていなかったり、現況が地目に一致しなくなってきていたりするなら、何らかの活用をして収入を上げるようにすべきです。

土地活用をして収入を得られるようになったら、固定資産税が上がっても支払いができますし、それ以上の収益を上げることも可能になります。

宅地なら居住用の建物を建てる

所有している土地が更地の宅地であれば、土地上に居住用の建物を建てることをおすすめします。

土地上に居住用の建物が建っていると、それだけで土地の評価額が6分の1や3分の1に軽減されるからです。その意味で、土地上にすでに居住用の建物が建っている場合には、処分をせずそのまま残しておいた方が節税になります。

田舎の土地を相続する場合、土地上に空き家が建っていることがよくありますが、そのような場合、空き家を単純に処分してしまうと、翌年度からの固定資産税が大きく上がってしまうこともあるので、注意が必要です。

空き家が傷まないように活用する

土地上に居住用の建物が建っている場合、大きく固定資産税を減額してもらうことができますが、空き家を放置していると、この軽減措置を受けられなくなるおそれがあります。

今、日本全国で放置されている空き家が増えていて、近隣の環境を悪化させたり犯罪に使われたりする問題が発生しています。そこで、空き家対策基本法が制定されました。

これによると、自治体が近隣に迷惑をかける危険が高い「特定空き家」を指定することができることになっており、特定空き家に指定されると、底地の固定資産税の軽減措置を受けられなくなるとされています。

しかも、自治体からの改善指導や命令に従わずに放置していると、建物の強制撤去をされて費用負担を求められる可能性などもあります。

そこで、土地上に空き家が建っていて固定資産税の軽減が受けられているからといって、放置していてはいけません。

危険度の高い「特定空き家」に指定されると、大きく固定資産税が上がってしまうので、注意が必要です。

空き家を所有しているなら、きちんと管理しなければなりません。

管理方法としては、自分で管理する方法と管理会社に委託する方法がありますが、管理会社に委託したら管理費用がかかります。

ここで、土地を賃貸に出して活用したら、賃借人が必要な管理をしてくれるので、特定空き家に指定されるおそれはなくなるでしょう。

売却か活用か

土地を売却してしまったら、固定資産税はかからなくなります。

ただし、土地を売るには売却先を見つけないと売れないので、売れない土地や売りにくい土地なら、活用方法を考えた方が良いこともあります。

効果的な固定資産税対策になる土地活用方法とは

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土地の固定資産税について悩んでいるなら、もっともおすすめなのは土地活用です。

土地の地目が宅地以外でも、放置していると評価が変わって高額な固定資産税が課税されることがありますし、居住用の建物が建っている宅地を所有している場合でも、特定空き家に指定されたら固定資産税の金額が大きく上がります。

土地上の空き家を人に貸したり、土地上に賃貸アパートを建てて収益を得たりすると、住んでいる人が適切に管理をしてくれますし、賃料も得られるので、固定資産税の心配をしなくて良くなります。

収益物件は収益性が高いので、支払う固定資産税以上の収入を得ることができて、利益になります。

田舎の山林や原野を所有している場合、太陽光発電などによる活用方法もできますし、場所によっては駐車場経営やトランクルーム経営なども可能です。

このように、土地活用には効果的に固定資産税対策ができる方法がたくさんあります。

今、活用していない土地があるなら、一度、土地活用方法を調べて、チャレンジできそうなものを試してみると良いでしょう。

土地の固定資産税まとめ

今回は、土地にかかる固定資産税とその計算方法について解説しました。

固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有していると、必ず課税されます。土地の固定資産税の税額は、土地の種類や立地条件、形状などによって変わります。

所有者や相続人の場合、市区町村役場で簡単に固定資産税評価額を調べることができますし、所有者以外の人であっても、固定資産税路線価を調べることで、だいたいの概算額を計算することができます。

宅地上に居住用の建物が建っていたら、固定資産税の価格を大きく下げてもらうことができるので、節税したいなら、この制度を最大限上手に利用しましょう。

土地活用は、固定資産税対策として非常に有効なので、今、活用していない土地があるなら、賃貸物件を建てるなどして、活用を始めることをおすすめします。

 

 


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