土地活用の方法として転売があります。
転売は不動産投資の1種ですが、プロの投資家でなくても成功している人がいます。
では、転売を成功させるためにはどのようなことに注意すれば良いのでしょうか？
今回は、土地の転売の際に覚えておきたいポイントを10個まとめて紹介します。
この記事は、
1.土地を投資目的として検討している
2.土地転売に必要な事が分からない
このような状況の方にオススメです。
土地の転売にも業者選びから費用面、転売できるまでの期間など細かい準備がたくさん必要になってきます。
少しでもスムーズに転売するための必要最低限の情報をまとめて解説していきます。
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目次
土地の転売と売却の違い
そもそも、土地の転売とはどのようなことなのでしょうか？
通常の土地の売却と異なる点があるのかがわからない方がいるでしょう。
そこで、まずは土地の転売と売却について説明していきます。
土地転売とは
土地の転売とは、ある土地を投資目的で購入して、その土地の売却によって利益が得られるタイミングで土地を売却することです。
たとえば、購入した時点よりも土地の価格が上がっていたら、転売によって利益を得られる可能性が高くなります。
投資目的以外の土地売却
通常の土地売却では、必ずしも投資目的とは限りません。
もともと所有していた土地が不要になったから売却することもありますし、自分が住んでいる家を住み替えるために売却することもあります。
転売と言うときには「投資目的」である点が異なります。土地を転売する際には、その土地を活用するためというより、将来売却することを見越して購入します。
そして、比較的短期の間に売却して利益を確定させます。
松本人志さんの土地転売事例から考えること
土地の転売や不動産投資というと、敷居が高いと感じる人がいるかもしれません。
プロがやらないと危ないのではないか？と考えることもあるでしょう。また、具体的にどのようなケースがあるのか、想像がつきにくい方もいるかもしれません。
そこで、以下では土地転売のイメージをつかみやすくするために、ダウンタウンの松本人志さんによる土地の転売事例を紹介します。
松本人志さんの転売事例
松本さんは、2010年にJR新橋駅近くにある80坪ほどの土地を購入しました。
この土地はL字型になっていて、角にタバコ屋があった土地でした。
そして、このタバコ屋が土地の売却に同意すると、まとめて売却できるので価値が上がることが期待されていました。
ただ、タバコ屋の主人がなかなか売却に同意しなかったので、松本さんより前の所有者たちは、交渉に失敗し続けていました。
ここで松本さんは、この土地を購入して、6年弱保有し続けたあとに、野村不動産に売却しました。その間に土地の価格が上昇したため、売却価格は16億円くらいではないかと言われています。
もしこれが本当なら、松本さんは単純計算で8億円も儲けたことになります。
松本さんのやり方がうまいのは、土地を保有している間、きちんと駐車場経営をして活用し、固定資産税などの経費支払いに充てていたことです。
そして、土地を購入してから5年が経過すると譲渡所得税が安くなるのですが、しっかり6年目という譲渡所得税が安くなったタイミングで土地を売却しています。
しかも、しっかり値段が上がったタイミングで土地を売却しています。
土地転売には物件選びが1番重要である
松本人志さんの土地転売が非常にうまく行ったと言われても、自分には難しいのではないか、と感じる方が多いでしょう。
そこで、以下では土地転売で押さえておきたいポイントを説明します。
まずは、物件選びが非常に重要です。
そして、その土地を転売したいなら、将来性も重要なポイントです。
たとえば、開発が進んでいる地域、近くに駅ができそうな地域などが将来性が高いです。また「松本さんのように、タバコ屋が売却に同意したら高値で売れる可能性がある」なども1つの目の付け所です。
将来の景気の動向などは予測がつかないことがありますが、少なくとも今判明している限りで将来性がある土地を狙うのが不動産投資の成功のコツです。
不動産の所有期間が重要
土地の転売で成功したいなら、不動産の所有期間も重要になってきます。
土地などの不動産を売却して利益がでると、その利益分に対して譲渡所得税という税金がかかります。
この譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合には、税率が高くなります。
具体的な税率は、
譲渡所得税の税率が30％
住民税の税率が9％
です。
これに対し、不動産の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となります。
具体的な税率は、
譲渡所得税が15％
住民税が5％
となります。
このように、不動産の所有期間が5年以下だと税率が39％になりますが、5年を超えると税率が20％にまで下がります。
不動産の所有期間が5年以上になれば、税金はおよそ半額になる
ということです。
このことから考えれば、実際に土地の転売をするときには、よほどの良いタイミングが訪れでもしない限り、5年を超えて所有してから売却した方が得になる可能性が高いということです。
土地の転売で得られる収益を計算する方法
土地の転売では、所有している間に得られた利益も重要なポイントとなります。
土地を購入すると、すぐに売却する事例でもない限りは活用しないと損です。
たとえば松本さんのように駐車場を経営しても良いですし、一時的に資材置き場などの貸し地にしても良いです。
建物を建てて、将来的に建物ごと売却をするなら、建物ごと人に貸して賃料収入を得る方法もあります。
そして、土地を転売するときには、これらの活用によって得られた利益の部分も考える必要があります。
土地の転売でよく陥りがちな考え方は、
「購入したときより値上がりしていないと損になるから、値上がりするまで待つ」
というものです。
たとえば、1億円で購入した土地の場合には、1億円を超えないと売却しないということになります。こうなると、土地の価格が上がらない限り、転売はできなくなってしまいます。
しかし、実際に所有期間に土地活用ができていたら、このような考えにとらわれる必要はないのです。
たとえば、1億円で購入した土地を9000万円で売却したとしても、所有期間に2000万円の利益を得ていたら、差引は1000万円のプラスになります。
ということは、そのタイミングで9000万円で売却してしまっても、十分利益がでるわけです。
このことに気づかないでいつまでも土地を所有し続けていては、売るタイミングを逃してしまうかもしれません。
そこで、土地の転売に成功したいなら、売却するまでの土地から得られる利益についてもよく理解して計算しておく必要があります。このことによって、売り時を逃さず転売に成功出来ます。
運営コストも忘れないこと
不動産を所有している間に得られた賃料などは収入になりますが、不動産を所有していると運用にコストもかかることを忘れてはいけません。
不動産は、所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。
また、管理のコストもかかりますし、土地の整地や建物建築費用、管理費や修繕積立金、修繕費用なども必要になります。
このような運営コストを考えずに、活用によって得られる利益だけを計算していたら、思わぬ損失を被るおそれもあります。
土地転売のために一時的に活用する際には、コストを払ってもなおかつ利益を得られるように計算をする必要があります。
土地転売を考える時の購入価格と売却価格の設定
土地の転売を成功されたいなら、転売するときの土地の価格設定も重要です。
土地転売を目的に所有してから、いざ売却する際には、いくらで売るかが重要です。
もちろん、売り主としてはなるべく高額な価格で売りたいところでしょう。
しかし、必ずしも望む価格で売れるとは限りません。そこで、土地の転売に成功したい場合、まずは土地価格の相場を調べるところから始める必要があります。
相場を調べたとき、土地の購入価格や今までの得られた利益と照らしても高額で売れそうなら、売りに出すことを検討してみると良いでしょう。
そして、実際に売却価格を決めるときには、不動産業者の査定を受ける必要があります。
このとき、複数の不動産業者から査定を受けることをおすすめします。
不動産の査定価格は、不動産業者によって大きな差額が発生します。
土地転売成功のポイント
同じ土地でも数百万円以上の差が発生することも普通です。そこで、いくつかの不動産業者に査定を依頼して、なるべく高額で売却してくれそうな業者に依頼することが、転売成功のポイントになります。
土地を売り出した後も、なかなか売れない場合には売値を下げるなどの工夫が必要になります。
ただ、売値を下げると利益がその分減るので、どこまで妥協するかが問題です。
結局、冷静な判断で適正に価格設定をすると、土地転売は成功しやすくなります。
価格設定の方法については、プロである不動産業者に相談しながら進めると良いでしょう。
土地転売の仲介業者を選択
土地の転売を成功させるには、不動産仲介業者の選択も重要です。
個人的な交渉や契約は危険
不動産を売却するときには、売り先を自分で見つけるのは困難ですし、買い主と個人的に交渉をすることも危険です。
そこで、不動産業者に仲介を依頼して、手続きをすすめてもらうことが普通です。
仲介業者選びのポイント
土地の転売の場合、転売を成功させるための方法や疑問点について相談に乗ってくれる業者が1番の決め手になります。
もちろん、査定価格が高いことも重要ですが、それ以外にも、不動産投資や転売についてのノウハウがある会社、転売についての疑問点について相談に乗ってくれる会社、適正な価格設定方法や売るタイミングについてアドバイスをしてくれる会社などが、良い不動産業者の事例になります。
転売を成功させたいなら、転売に強い信頼できる不動産業者を探して、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。
土地転売時に考えておきたい次の売却先の選択
土地の転売を成功させるためには、次に転売する売却先の選択も重要です。
不動産の売却先には3種類があります。
・一般の市場の購入者
・個人的な伝手
・知り合いや親戚
上記の3種類です。
市場の購入者に売る
一般の市場の購入者の場合には、不動産業者に買い主を探してもらう必要がありますし、売却価格は市場価格に近い金額になる可能性が高いです。
ただし、その土地を是非ともほしい、という人が見つかった高額で売れることもあります。
個人的な知り合いや親戚に売る
個人的な伝手、知り合いや親戚などに売却する場合には、自分で買い主を探す必要が出てきます。
ただ、その土地を是非ともほしいという人が見つかったら、相場よりもかなり高額な価格で売却できる可能性もあります。
いずれも業者が必要になる
不動産業者と専属専任媒介契約を締結の場合には、個人的な売買であっても不動産業者に間に入ってもらう必要があります。
売却先が見つからない場合には、不動産業者に購入してもらうことも可能です。
先の例で、松本さんも、野村不動産に売却したとのことです。
ただ、一般的には不動産業者に土地を買い取ってもらうと、一般の市場で売却するよりも価格が下がってしまうのが通常です。
そこで、なるべく高額で土地を転売して利益を得たいなら、不動産業者に買い取ってもらう方法はあまりおすすめではありません。
不動産業者に買い取ってもらうことが利益になるかどうかについては、ケースによっても異なるので、やはり信頼できるプロに相談しながら売却先を検討するのが良いでしょう。
転売した土地の売却にかかる費用
土地の転売を成功させたいのなら、転売時の売却にかかる費用についても押さえておく必要があります。
土地を売却する際には、
・不動産業者の仲介手数料
・譲渡所得税
・印紙代
・整地の費用（更地にする費用）
・測量費用
これらがかかってきます。
土地の転売で得られる利益を計算するためには、具体的にいくらかかるのかを計算して、利益から差し引く必要があります。
売却コストを考えずに売値を設定すると、経費を差し引いた結果実はマイナスになっていた、ということにもなりかねません。
そこで、土地の転売をするときには、最終的に土地の売却でどのくらいコストがかかるのかについても計算した上で、利益の出る価格設定をする必要があります。
土地転売のまとめ
以上のように、土地転売の際には押さえておきたいポイントがいくつかあります。
土地の転売は、通常の土地の売却とは異なり投資的な側面が強いです。ただ、やり方を押さえておけば、プロでなくても土地の転売に成功している人はたくさんいます。
土地の転売で成功するには、まずは物件選びがやはり重要です。
そして、不動産の所有期間を長期にして譲渡所得税を抑えたり、土地を活用して利益を得たりすることによって収益を増していくことも大切になってきます。
土地を所有していると運営コストがかかるのと、土地を売却するときに最終的に売却コストがかかることも忘れてはなりません。
今回の記事を参考にして、土地転売を上手に成功させましょう。
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