土地を所有しているなら、何らかの活用をしないともったいないです。
土地を活用しないで放置していると、無駄に固定資産税もかかりますし管理も必要になってくるので非常に面倒になります。
土地活用の代表的な方法は土地を貸すこと(土地を賃貸する方法)です。
そこで今回は、土地所有者なら是非とも知っておきたい、土地を貸す前に確認しておきたいポイントをまとめて紹介します。
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目次
土地の所有者が土地を放置することで伴うリスク
土地を所有している場合、土地を活用せずに放置していることがあります。
建物を建てるのも面倒だし、かといって土地をそのまま貸すのも難しく、駐車場などにするのも大げさだ、などと考えているかもしれません。
しかし、土地を所有しているなら活用しないともったいないです。
土地を貸す前に知っておきたい
土地や建物などの不動産は、所有しているだけで固定資産税が課税されます。活用しないで放置していたら、毎年固定資産税を支払うだけ無駄になってしまいます。
また、土地を放置していると、土地上に雑草が生い茂ったりゴミを不法投棄されたりして、周辺環境が悪化してしまうおそれもあります。
そうなると、周辺住民から苦情が来る可能性もありますし、土地上で発火などの問題が起こったときには関係を疑われたり責任追及されたりするおそれもあります。
そこで、土地を所有しているなら、適切な方法で人に貸して活用すべきです。
土地を貸す方法の3種類
それでは、土地を貸すにはどのような方法があるのでしょうか？
土地を貸したい場合、3つの方法があるので以下で順番に説明していきます。
土地をそのまま貸す場合
土地を貸す方法の1つ目として、土地をそのまま貸すケースがあります。
まず始めに、土地をそのまま貸す場合の活用方法を紹介したいと思います。
駐車場として貸す
土地をそのまま貸し出す場合は、駐車場にして貸す場合が典型的です。
特に都市部では、駐車場の需要が高いので、放置されている土地を駐車場にして賃貸する人が多く収入を得られます。
ただ、駐車場にするときには、車が置けるようにしないといけないので投資をしないといけませんが、その割に利回りが大きくならないこともあるので注意が必要です。
かなりザックリですが、
月4台が駐車できるスペース(100㎡)の場合、都市部なら利回り200〜300%程度、地方なら利回り50〜200%程度が妥当といったところでしょう。
田舎よりも都市部の商業地や住宅地に土地を持っている人にお勧めの活用方法です。
⇒土地を駐車場やコインパーキングで貸すときのメリットやデメリットなど
資材置き場として貸す
その他には、資材置き場として建設会社などに貸す方法があります。
たとえば、近くで公示をしているとき、一時的に土地を借りて資材置き場にしたいという建設会社があったら、土地を貸して賃料を受けとることができます。
資材置き場にする場合には、土地の整地なども不要でそのまま貸せるので、投資も不要で気軽に貸し出せます。
賃貸における収入面は然程大きくなく、契約時に期間が決められることが多いため継続的に大きな収入を得ることは難しいです。そのため、契約期間や土地の利用条件を資材の保管のみに限定することなど、契約方法には確認しておくことが必要です。
⇒土地活用で資材置き場として貸し出す時のメリットやデメリット
太陽光発電用に貸す
最近では太陽光発電のために土地を貸す事例なども増えてきています。
特に、田舎で広い土地を持っている場合などには有効です。ただし、太陽光発電のための土地賃貸は、期間が長くなり、最低でも10年以上の賃貸期間となることが多いので注意が必要です。
建物所有目的で土地を貸す場合
次に、建物を所有する目的で土地を賃貸する場合があります。
建物所有目的で土地を貸すと方法とは、賃借人に土地を貸して、賃借人が土地上に建物を建てて所有するケースのことです。
この場合、土地は自分のものですが、建物は土地賃借人のものとなります。
土地賃借人は、契約の終了時に建物を収去して土地を明け渡す必要があります。
借主が居住目的で住宅を所有する
典型的なのは、土地を貸して、賃借人が土地上に自分の家を建てるケースです。
このような土地の貸し方を、借地権契約と言います。借地権の定め方は、借地借家法という法律によって定められています。
借地権を設定する場合には、契約期間が最低でも30年となり、それより長い期間を定めることもできます。
借地権を設定してしまった場合、契約は原則的に自動更新となり、更新を拒絶したいときには正当事由が必要になるので、注意が必要です。
また、借地権には定期借地権と言って、更新をしないタイプの契約もあります。
定期借地権の場合には、借地権の存続期間を50年以上とする一般の定期借地権、事業用の建物所有を目的として、契約期間を10年以上50年未満とする事業用定期借地権などの種類があります。
定期借地権を利用する場合には、公正証書によって契約をする必要があります。
建物利用目的で土地を貸すなら、定期借地権にした方が貸し主にとっては有利です。
借主が事業目的で建物を所有する
事業用定期借地権を設定すると、比較的多額の賃料収入が得られる上、短期で土地を貸すことができて、契約期間満了とともに確実に土地が戻ってくるので、メリットがあります。
事業用定期借地権の例としては、コンビニやスーパーマーケット、ガソリンスタンド設置などの目的で土地を貸すケースがあります。
土地上に建物を建てて貸す場合
土地を貸す3つ目の方法として、土地上に建物を建ててその建物を土地ごと貸すケースがあります。
この場合、土地も建物も自分のものです。
借地権ではないので、賃借人の保護は借地権のケースほど強くはならず、期間も短く設定出来ますし、解約も比較的自由に認められます。
アパートやマンションを建てて貸す
典型的なのは、土地上にアパートやマンションを建てて、住居用に貸すケースです。
特に都心部では、アパートやマンションなどの集合物件の需要が高いので、このような建物を建築すると効率的に賃貸収入を得ることができます。
田舎では、土地がたくさんあるので集合物件より一戸建ての方が需要が高いことが多いです。そこで、土地を貸す場合、一戸建てを建てることも考えられます。
ただ、一戸建ては広すぎると借り手を見つけにくくなることがあります。
場所柄にもよりますが、1軒あたり50坪くらいまでが適切です。
あまりに広い土地の場合には、分筆したり、一筆の土地上に数軒の家を建てたりして賃貸に出した方が良いでしょう。
事業用物件を建ててから貸す
次に、店舗などの事業用物件として賃貸する方法もあります。
都心部に土地を所有している場合、オフィスビルなどを建てて、多くの事業者や法人に貸すと、効率的に賃料収入を得ることができます。
以上のように、土地を貸す場合には、土地をそのまま貸すのか、建物所有目的で土地を貸すのか、土地上に自分で建物を建てて貸すのかを決めて、ケースに応じて適切な方法を選択することが大切です。
土地を貸す相手の種類
次に、土地を貸す相手にはどのようなタイプがあるのか、見てみましょう。
貸す相手によって、賃借人を探す方法や賃貸借契約締結時の注意点が異なります。
友人や親戚に貸す場合
土地を貸す相手としては、友人や知人、親戚などが相手の場合があります。
このようなケースでは、賃借人を探すときには、自分の伝手を使うことになります。
たまたま「周囲に土地を使いたい人がいたら貸す」ということになるでしょう。
友人や親戚などに土地を貸す場合には、不動産仲介業者を入れずに自分達で賃貸借契約をしてしまうことが多いです。
そこで、賃料の設定や敷金、保証金、契約期間や解約についての定めなど、契約する前に自分達でしっかり話しあって決めておくことが必要です。
トラブルが起こったときに仲介してくれる業者や相談できる人もいないので、リスク管理が大切です。
友人や親戚が相手の場合、トラブルがなければスムーズに賃料を受けとることができて土地活用もできるので有益ですが、いったんトラブルが起こると人間関係まで壊れてしまって、ビジネス上だけではなくプライベートにも影響が及んだり大きなストレスがかかったりすることも多いので、注意が必要です。リスク管理をしっかり行うことが肝要になります。
一般の個人に貸す場合
土地を貸す相手には、一般の個人が相手のケースがあります。
一般的に土地を貸すという場合、このケースがもっとも多い活用かもしれません。
一般の個人に土地を貸すときには、不動産業者や関係する業者への相談から始めることになります。
たとえば、土地上のアパートや戸建ての建物を個人に貸したい場合には、不動産仲介業者に依頼して借り手を見つけてもらう必要があります。
不動産仲介業者に借り手を見つけてもらった場合、賃貸借契約などの必要な手続きは不動産業者がしてくれるので安心です。
土地の賃貸をスムーズに成功させるためには、良い不動産業者を見つけて仲介を依頼することが大切です。
良い借り手を優先的に回してもらったら当然良い条件で土地活用ができて、収益性も高まりますが、腕の悪い不動産業者に依頼したり、自分の土地を後回しにされたりしたら土地の有効活用が難しくなります。
民間企業に貸す場合
土地を貸す相手が民間企業のケースがあります。
たとえば、土地上に高齢者用の集合住宅を建設して、高齢者住宅運用会社に一括して貸し出すケースやレストランやスーパーマーケットのために土地を貸すケース、駐車場の会社に土地を貸し出して駐車場の運用をしてもらうケースなどです。
このような場合には、相手が賃貸借契約のノウハウを持っていることが普通ですし、相手は知識も豊富なので、こちらはどうしても不利になってしまいます。
相手が良心的な会社なら問題は起こりませんが、悪徳業者である可能性もあります。
自分が不利にならないようにするためには、知識を身に付けて、賃貸借契約の内容を確認することが重要です。
もちろん、そういった時間が取れない場合には、不動産の仲介サービスを利用することも考えるようにしましょう。
賃料や保証金、契約期間や賃貸借契約の種類、更新の有無や条件などをしっかり確認しましょう。信頼できる不動産業者に仲介を依頼して、問題がないようにチェックしてもらうことも大切です。
国や自治体に貸す場合
土地を貸す相手が国や自治体であるケースもあります。
こうしたケースはレアケースですが、国や自治体が是非とも使いたい土地をたまたま所有している場合などには、土地の賃貸を依頼されることもあります。
こうした場合、契約期間が長期になることも多いので、本当に貸してしまって良いのか、後から土地が必要になることがないかなど、よく考えて検討しましょう。
ただ、相手が国や自治体の場合には、ほとんど確実に賃料が支払われるでしょうし、契約期間が長くなるので収入が安定するメリットがあります。
賃料について納得できるのであれば、特に自分で利用する予定がないなら貸してしまっても良いケースが多いでしょう。
土地賃料の算定方法は？
それでは、土地を貸すと、どのくらい賃料収入を得られるものなのでしょうか？
土地の賃料を算定する方法にはいくつかあります。土地賃料（借地料）の算定方法（相場）を見てみましょう。
利回り法
土地の賃料の計算方法の1つ目は、利回り法という計算方法です。
利回り法とは、土地の更地の価格（基準価格）に期待される賃料利回りをかけて、必要経費を足す方法です。
以下のような計算式になります。
▼利回りの計算式
賃料=更地の価格（基礎価格）×期待される賃料利回り＋必要諸経費等（公租公課）
固定資産税が足されているため期待される賃料を貸し主がすべて得られることになり、貸し主には有利な計算方法です。
期待利回りについては、概算で2%程度として計算してみると良いでしょう。
賃料事例比較法
賃料事例比較法という方法があります。
賃貸事例比較法とは、類似事案との比較によって適切な賃料を求める方法です。
たとえば、近隣で同じような条件の土地を賃貸している事例を集めて、平均値などをとって計算します。
例として挙げてみます。
周囲に同じくらいの広さの土地を貸している事例があり、それぞれ賃料が140万円、150万円、160万円のケースがある場合、120万円＋150万円＋160万円÷3=約143万円程度が適正賃料であると計算されます。
これが賃料事例比較法による計算です。
スライド法
土地賃料を定める方法として、スライド法という方法もあります。
スライド法とは、現在賃料設定が行われている場合にそれが現状に合わなくなっているケースにおいて、適切な変動率をかけ算して賃料を求める方法です。
▼スライド法の計算式
「現行賃料」×「変動率」＝スライド法による賃料
スライド法を用いる場合には、変動率をどのように設定するかが重要です。
具体的には、物価変動や所得水準の変化などの指標を基本として、家賃指数や路線価格の指数、賃金指数や消費者物価指数などの指数を総合的に考慮して決定します。
公租公課倍率法
土地賃料を計算する方法として、公租公課倍率法もよく利用されます。
これは、固定資産税と都市計画税を足した金額に一定の倍率をかけることによって賃料を算定する方法です。
公租公課倍率法で採用される倍率は、だいたい以下の通りとなります。
一般的な住宅地の場合、
固定資産税+都市計画税の3〜4倍
商業用地の場合、
固定資産税+都市計画税の7〜8倍
権利金や更新料の設定がない賃貸借契約の場合には、採用する倍率が高めになることが多いです。
田舎などで都市計画税がない場合には、固定資産税のみが基本となるので、賃料は低めになります。
計算方法はとても簡単なので自分でも試算しやすいですが、正確な結果にはならないこともあります。
公租公課倍率法は、おおまかな相場を知る方法だと考えると良いです。
土地を貸すメリットは？
それでは、土地を賃貸するとどのようなメリットがあるのかを見てみましょう。
賃料収入を得ることができる
土地を人に貸すと、賃料収入を得ることができることが大きなメリットです。
土地は活用しなくても固定資産税や都市計画税がかかりますが、賃貸によって収入を得られたら、固定資産税以上の収益は見込まれるのが普通です。
そうなると、今まで固定資産税の分マイナスになっていたところが、賃料－固定資産税の金額はプラスになってきます。
得られた収益を生活に使うのも良いですし、遊興費に使っても良いですし、貯蓄に回すのも自由です。賃料収入を得ることで、自分の生活を豊かにすることができます。
土地の管理が不要になる
土地を人に貸すと、土地利用者が土地の管理をしてくれます。
このことによって、所有者が自分で土地の管理をする必要がなくなります。
土地を所有していると、適切に管理をしなければなりません。雑草が生い茂ったりゴミが投下されたりしたら、片付けないといけません。放置していて人に迷惑をかけたら、土地所有者として責任を負わなければならない可能性も出てきます。
遠方に居住していて自分で土地の管理ができないと、管理業者に委託しないといけないので、費用が発生してしまいます。
ここで土地を人に貸していると、その人が管理をしてくれるので、自分で管理する必要がありませんし、業者への委託費用も不要になり、メリットがあります。
土地を貸すと相続税が安くなる
土地を人に貸すと、相続税が安くなるメリットがあります。
土地を相続した場合には、相続税評価を行います。そして、その評価額に応じて相続税がかかってくるので、相続税評価を下げることが相続税の節税につながります。
そして、土地を人に貸していると、借地権割合を引いてもらえるので、土地の評価額が下がります。
土地上に建物を建ててそれを人に貸していると、借地権割合と借家権割合の両方を引いてもらえるので、やはり土地の評価額が下がります。
土地を貸している場合の相続税評価額は、
土地価格×（1－借地権割合）
となります。
土地上に建物を建てて賃貸している場合の土地の相続税評価額は、土地価格×（1－借地権割合×借家権割合）となります。
借地権割合は地域によって様々ですが、
借家権割合は30％～40％
となります。
そこで、土地を人に貸していると土地の相続税評価額が下がり、相続税がかからなくなったり安くなったりするのです。
土地を所有していて相続税対策をしたい人にも、土地を人に貸す活用方法は非常におすすめです。
土地を貸す際の注意点
土地を人に貸すと、何か問題点はあるのでしょうか？
以下では、土地を貸す際の注意点を確認します。
自分で利用できない
土地を人に貸すと、賃貸期間は土地を自分のために利用することができません。
自分で土地上に家を建てて住みたいと思っても、賃貸借契約の期間が終了するまで待たないといけませんし、土地を売却することもできません。
また、賃貸人の義務として、土地が適切に利用できるよう、適切な状態に維持する必要もあります。
このように、土地を人に貸すと、きちんと土地を使わせなければならないという義務が発生することに注意が必要です。
自分の土地でも自分の自由にはできなくなります。
土地を相続した場合には、賃貸人の地位が相続人に移転するので、相続人が賃貸借契約を解除することもできません。
相続税を支払いたくても、土地売却して支払うことはできないので注意が必要です。
土地を貸すなら上手に貸して安定収入を得るようにする
今回は、土地を人に貸す方法と注意点などを解説しました。
土地を貸す方法には3種類があります。
- 土地をそのまま貸す方法
- 土地上の建物を所有する目的で土地を貸す方法
- 土地上に建物を建てて人に貸す方法
上記の3種類です。
また、土地を貸す相手によっても、賃貸借契約の注意点が異なってきます。
さらに、土地賃料の算定方法にもいくつかあるので、押さえておく必要があります。
土地の適正な賃料の設定方法がわからない場合には、土地活用サービスを提供する業者に相談してみることをおすすめします。
土地を人に貸すと、賃料が得られますし、自分で管理する必要がなくなり、相続税も安くなるなどメリットが大きいです。
今、活用していない土地を所有している場合には、今回の記事を参考にして、土地を上手に賃貸して収益を得ましょう。
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