駐車場経営

もしもあなたが空き地や遊休地を所有していて、何も活用していないのなら、それはとてももったいないことです。

手間を省きたい、時間をかけたくないという気持ちも頭の片隅にあると思いますが、それが継続的な収入になるのであれば、少しは考え方が変わってくるはずです。

また、何も利用していない更地をそのままにしていれば、毎年の固定資産税も大きな負担となるため、運用目的と税金対策を兼ねて駐車場経営に乗り出す土地所有者も年々増加傾向にあります。

そこで、今回は駐車場経営を始める前の人や始めたい人を対象に、駐車場経営の始め方からノウハウを紹介したいと思います。

この記事は、

1.空き地や遊休地の活用を検討している
2.駐車場経営に興味がある

そう考えている人には特にオススメです。

駐車場経営に成功すれば、一定収入が安定的に入りますし、不動産活用の中でも有効な方法で土地活用することができます。


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駐車場経営の基本を振り返り1つの事業として確立させる

駐車場やコインパーキング経営

若者の車離れが叫ばれていたり、自家用車を保有する人口減少がメディアなどでも特集されたりしています。

そのような中でも、リスク少なく安定的な収入が得られる駐車場経営は、今でも注目される不動産ビジネスのひとつです。

遊休地の土地所有者であれば、駐車場経営は誰にでも気軽に取り組みそうなイメージがあるものですが、始め方としては1ステップずつ熟慮しながら、期待できる収益性や抱えるリスクなどを1つの事業計画へと落とし込んでいく必要があります。

駐車場経営の始め方と重要な2項目

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「駐車場経営を始めてみたい」

そう思った時にまず考えるべきは、

・その土地が駐車場としての利用に適しているのかどうか

・駐車場が利用者で埋まるだけの需要があるかどうか

この2点です。

基本的なことではありますが、この2点だけでも駐車場経営による収入が安定するかしないかが決まってきます。

特に、道路と問題なく出入りできるかどうか、などの立地による問題は重要です。

接道状況が悪かったり、駐車しづらかったりすれば、それだけで利用者からは敬遠されがちなものとなりますので、自分だけの判断に頼らず、周囲の方々からの意見を求めたほうが的確な判断ができます。

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接道状況、通行量などの駐車場としての需要を確認する事も必要です。

駐車場経営の見込収入は立てやすい

都会ならともかく、田舎などの地方になってくると交通量が少ないため、駐車場ビジネスそのものが合っているのかが問題になってきます。

都会なら交通量を調べるためにアルバイトや派遣社員を雇って、その土地に接する道路などの交通量を計測する事で、その立地でどれくらいの交通量があり、駐車場としても収益が見込めると判断した時、駐車場経営を始めることが多くあります。

かなりザックリとしていますが、これだけの事をできる都会であれば見込み収益は立てやすいのです。

田舎の駐車場経営

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では、田舎の場合だとどうでしょうか。

近くの周辺施設の状況によって大きく変わってきますが、駐車場経営を成功に近づけるためにも、やはり駐車場利用者のニーズを測定することは有効な手段です。

そこで1番良い方法は、

その地域の生活圏を共有する方に周辺施設や交通状況などを含めて的確なアドバイスを求めること

です。

交通量が少なかったとしても、実は月極や一時的な駐車場として必要としているシーンも少なくありません。

家の駐車場に空きがなかったり、また、近くに農地が多ければ耕作機を置きたいと思っている方もいるかもしれません。

いずれも自己判断のみだと、自分が少しでも我慢できる範囲であれば許容範囲としがちですので、慎重さも兼ねて積極的に周囲の助言を求めてみましょう。

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親戚が大勢遊びに来た時に必要とされます。
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そのためにも周辺環境の調査が必要です。

区画割りの考え方

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土地の目安がつけば、敷地形状より駐車区画割りを検討していきます。

もちろん誰もが収益性のために駐車可能台数を増やしたいと考えるものですが、最近の車事情を考慮すれば、3ナンバーの車両でも不自由なく駐車できるよう、大きく区画割りすることで収入が上がるパターンも増えてきています。

あまり窮屈なものとしてしまえば事故トラブルの原因となってしまいますし、イメージ的にも利用者数の減少に直結しかねませんので、駐車場経営に関するノウハウを持った業者に相談すると良いでしょう。

月極駐車場が良いか、それとも時間貸し駐車場が良いか、それ以外の細かい点を含めた提案を受けることができます。

収益から費用まで。駐車場経営に関するお金のあれこれ

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利回りや想定収益は立てやすい

駐車区画割りのイメージが掴めれば、儲かるかどうかの判断はとても明確になってきます。

近隣の価格相場を反映させて、賃料に台数を掛け合わせれば売上が算出されますので、あとは経費の目安をつけておくことで収益イメージが具体的なものとなります。

算出の考え方の一例としては、

□ 通行量
□ 駐車車両
□ 近辺の有料駐車場の駐車率
□ 周辺環境や施設
□ それ以外

などで想定することができます。

初期費用が必要

駐車場経営は土地に大きな建物を建設する訳ではないので、始めるまでの時間がかかりません。

また、毎月の賃料をもらい駐車スペースを提供するだけですので、他のビジネスのように明確なランニングコストはかかりませんが、駐車場としての整備にあたってはいくらかの初期費用は必要です。

土地に係る整地費用の考え方

駐車場のための初期投資とは、いわば整地費用です。

もともと整地された状態の空き地を所有していれば整地費用もかかりませんが、相続などによって、誰も居住しない土地家屋(空き家)を取得した場合など、土地の上に建物があれば取り壊し費用はかかります。

砂利敷きにしたり、アスファルト舗装したり、駐車場とするための初期投資も中長期的に安定した利用者を確保するためには必要なコストですが、最終的に建て替えや売却、賃貸などを考えた場合にも兼用できるコストですので、さほど神経質になることはないかと思います。

土地なしの場合の駐車場経営

候補地探しから始める

土地を所有していない人が駐車場経営をおこなう場合にもこれまでの条件を基準にしながら候補地を探す流れになります。

用地取得費を考えると収益が圧迫されるため、利回りこそ低下しますが、最初から安定収益の見込める立地に優れた用地を選定できることはとても魅力的です。

用地を取得する

用地取得といっても売買ではなく賃貸で取得し、それを駐車場として転貸していけばビジネスとして駐車場経営ができますし、すでに整地された用地であれば、整地費用などの負担も不要となることでしょう。

転貸については土地所有者からの許可が得られれば契約書に盛り込まれますので、その土地の仲介を担当している不動産業者へと気軽に話を持ちかけてみましょう。

このような土地所有者である大家さんとの交渉についても多くの不動産業者が仲介業務の一環として快く試みてくれるものです。

コインパーキングへの展開を視野に入れる

立地と見込める売上から候補用地を模索するわけですから、土地所有者の方以上に時間貸し駐車場としてコインパーキング形態での展開が身近なものへとなるでしょう。

このような場合にはもちろん周辺のコインパーキングの立地状況を調査するとともに、それらの稼働率がどのようなものであるかを把握しつつ、実際にご自分がコインパーキングを設けた際にも好調な稼働が維持できるか否か見込みを付けておく必要があります。

しかし、自力だけでのコインパーキング開業は実務的に困難を極めるものですので、コインパーキング経営の場合には専門業者に任せた方が効率的かつ安全なものであり、駐車場経営に潜むデメリットを大幅に軽減することも可能です。

駐車場経営は”土地活用”か”投資”のいずれかである

“土地持ち”である方と“土地なし”の方では大きく異なってきます。

前者の場合には自分が所有する「空き不動産の有効活用」であり、後者の場合には「不動産投資」となります。

それぞれが自分のパターンにあわせて駐車場経営に取り掛かるための具体的なイメージを把握する必要がありますので、巷で言われているように、誰もがリスクなく安定して儲けることは自力のみではなかなか難しいものだと思います。

たとえ土地所有者の方が開業される場合でも、インターネットで駐車場経営のトラブル事例を検索すれば山ほど出てきます。

土地の所有状況に関係なく、早期に専門家のノウハウを活用しながら面倒に携わることなく、失敗のない駐車場経営にさせるために、専門業者へと丸投げ依頼してしまうことも考えてみてはいかがでしょうか。

専門業者に丸投げでも経営が成り立つ駐車場ビジネス

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時間貸し大手3社に貸す

タイムズ、三井のリパーク、日本パーキングの3社は、日本全国にてコインパーキングの開業・運営サポートをおこなっており、コインパーキングに必要な設備一式を無料で設置工事してくれますので、資金ゼロでも開業まではあっという間です。

これら業者は一括借り上げ方式を採用しており、要は土地を貸すことのできる権利者が上記のような駐車場運営会社へと土地を貸し出し、毎月の固定賃料を受け取る仕組みです。

自宅の駐車場を貸す

最近では、自宅の駐車場をそのまま貸す事ができる「akippa(あきっぱ!)」というサービスも出てきました。

このサービスは「自家用車を手放してしまって駐車スペースが空いている」という方においてはとても魅力的なサービスです。

主にakippa(あきっぱ!)によるネット集客で駐車したいユーザーを集め、ネット上の決済もしてくれるため、すぐに駐車場経営を始めることができます。

また、運用コストもかかりませんし税金面で見ても、自宅の一部になるため、大きな優遇を得られます。

用地全てを借り上げてもらえるため、苦労を重ねながら駐車場利用者を募る手間が省けるうえに当初より安定した収入を得ることが期待できます。

しかし、あくまで土地を貸し出すだけですので、一括借り上げ方式の場合には駐車場の稼働率が上がってもオーナー収入へと反映されませんので、立地状況によっては他の方法を選択するべきです。

稼働状況を収入へと反映させるためには設備購入などを要されるものですが、駐車場経営とは稼働状況次第でそれらを補うだけの高収入が約束されたビジネスです。

トラブルを事前に回避する

月極駐車場の運営においてもサポートしており、これまで集積してきた駐車場運営会社ならではのノウハウをもってあなたに最適なプランを提供してくれます。

駐車場経営においては無断駐車に迷惑を被ったり、車同士が接触したり、自然災害で車両が毀損したり、ゴミの清掃であったり草むしりであったり、と自力のみでの運営ではなかなか対処しきれない問題が昼夜を問わず起こり得るものですが、これらのクレーム対応や雑務についても運営委託しておけば任せてしまうことができますので安心です。

駐車場経営ノウハウのまとめ

駐車場経営というのは、他の不動産活用と比べてもそこまで大きな壁はなく始めることができます。

いずれも現在国内にある全ての駐車場経営ビジネスが万能というわけではありませんので、活用したい不動産がある方もない方も、一度、今の状況で最適な活用方法を相談してみることが大切です。

 

 


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