土地や農地を資材置き場にして賃貸活用する方法が分かる9つのポイント

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山林や農地、田舎の土地などを所有している場合、何も活用できずにもてあましてしまうことが多くあります。

もともと自分所有の土地である場合はもちろんのこと、こうした土地を相続などによって取得してしまった場合、なおさら活用は難しくなりますから、結果として長期間放置してしまっている人も多いでしょう。

そんなとき、土地を資材置き場として利用する方法がおすすめです。

今回は、土地活用の方法の1つとして「資材置き場」にする方法が簡単にわかる9つのポイントをご紹介します。

この記事は、

1.土地の活用方法に悩んでいる
2.資材置き場の始め方が分からない
3.不動産で継続収入を得たい

そう考える方にオススメの記事です。

土地活用を検討している人に少しでも役立てればと思いますので参考にしてみてくださいね。


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目次

土地活用に資材置き場がおすすめな理由

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では何故土地活用に資材置き場がおすすめといえるのでしょうか。その内容をお伝えしておきたいと思います。

そもそも土地所有者の多くは、せっかく土地を所有していても、上手に活用出来ていない例が非常に多いです。

特に田舎の土地や山林を相続してしまうと、自分で使うこともできず、かといって賃貸住宅を建てると初期投資がかさむので敬遠してしまい、放置してしまいがちです。

しかし、このようになってしまっていることは非常にもったいないことなのです。

土地を放置するとリスクが増える

まず、土地というのは所有しているだけで経費がかかるものです。

土地上に空き家などの建物が建っていたらその建物の管理費用がかかりますし、管理していなかったら、建物が人に迷惑をかけたときに損害賠償責任が発生します。

土地上に建物がない場合、こうした心配はありませんが、毎年の固定資産税や都市計画税などの税金がかかってしまいます。

賃貸や売却で収入を得られる

ここで土地を賃貸に出すなどして活用したら、定期的に賃料が入ってくるようになるのでそれだけで得になります。

もし仮に、建物を建てる経費をかけるのが嫌なら、土地をそのまま貸す活用方法を考えれば良いのです。

また、土地を所有しているなら、売却によって大きな収入を得ることもできます。

そのためにおすすめの方法が資材置き場の活用なのです。

資材置き場であれば、上に建物を建てる必要はありませんし、土地をそのまま賃貸に出すことができて、借地借家法の適用もないため、所有者の負担が小さくなります。

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資材置き場とは

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それでは、資材置き場とはどのような土地活用方法なのでしょうか?

これは、基本的に土地をそのまま賃借人に貸して「資材置き場」として利用してもらう方法です。

土地上に簡単な倉庫を建てて、その中で資材の管理をしてもらうこともあります。

土地の近くで工事をしている業者などがいると、実現しやすいです。

資材置き場は、人が住む場所ではないので、どのような場所のどのような土地でも、需要さえあれば取り組むことができる土地活用方法です。

仮に農地であっても転用手続きをしたら資材置き場にすることができます。

資材置き場にするメリット

以下では、土地を資材置き場としてレンタルするメリットをご紹介します。

初期投資額が小さい

資材置き場の第一のメリットは、初期投資額が非常に小さいことです。

特に倉庫などを建てない場合には、ほとんど何の準備もする必要もありません。

土地をそのまま賃貸に出すことができる上、そのままの形で土地が返ってくるので、原状回復なども不要です。

狭い土地でも利用できる

資材置き場の良いところは、土地の形状や広さが問題にならない点です。

建物を建てて人に賃貸する方法では、ある程度広い土地である必要がありますし、利便性なども考慮しないといけないので、田舎すぎる場所や山林では難しくなります。

これに対して、資材置き場として賃貸する場合、資財さえ置ければ良いので、スペースが広くても狭くても利用できますし、土地の形状もほとんど問題になりません。

更には、陽当たりが良い場所でも悪い場所どちらでも利用できるので、どのような土地でも実現しやすいのです。

整地が不要

資材置き場として賃貸する場合、整地が不要なことも大きなメリットです。

居住用の賃貸住宅を建てる場合や太陽光発電をする場合などには、ある程度の整地も必要ですが、資財を置くだけなら、そのままの状態で賃借人に引き渡せば済みます。

更地に戻すのが簡単

資材置き場として賃貸すると、更地に戻すのが非常に簡単なところも大きなメリットとなります。

多くの場合、土地活用のデメリットの1つは更地に戻すことが難しくなる点です。

たとえば、上に建物を建ててしまうと、初期投資もかかるので、ある程度の年数にわたって賃貸し続けないと投資額を回収できませんし、簡単に建物を壊して更地にすることも不可能です。

また、太陽光発電をする場合などにも、やはり初期投資がかかり、設備を設置しないといけないので、簡単に更地に戻すという訳にはいきません。

これに対して、

資材置き場であれば、契約期間さえ終了したら、土地をそのまま返還してもらえるので、更地に戻す作業は不要です。

必要なのは資財処分の費用くらいですが、基本的には賃借人に資材を収去してもらえば良いので、賃貸人としては最低限の掃除をするくらいで済みます。

1つの契約が終わったら、次に同じように賃貸することもできますし、更地として売却することも可能です。

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売却など、柔軟に対応できる

資材置き場として賃貸する場合、土地を柔軟に活用することができます。

土地活用にはいくつかの方法がありますが、その多くは、いったんその方法を選択すると、後に簡単に変更できません。

たとえば、土地上に建物を建てて賃貸したら、賃借人が出て行くまでは契約を継続しなければなりませんが、賃借人は借地借家法で保護されるため、なかなか出ていってもらうことができません。

また、土地を建物所有目的で賃貸し、借地権を設定してしまったら、最低30年間その契約を継続しないといけないのです。

トランクルームや太陽光発電でも、一定の初期投資費用がかかるので、投下資本を回収するまでは辞めにくいです。

ここで資材置き場であれば、契約に借地借家法が適用されないので、賃貸人の側からも比較的簡単に解約できますし、契約期間が終了したら、基本的に土地を返してもらうことができます。

初期投資がかかっていないので、契約期間が切れたらしばらく土地を所有し続けて、土地価格が値上がりしたタイミングになってから、更地として売却して大きな利益を得ることも可能です。

長期に安定した収入を得られる

土地を資材置き場として賃貸すると、契約期間中に安定した収入が入ってくることがメリットです。

資材置き場の場合、賃貸人として求められる管理義務の度合いが軽いので、ほとんど何もしなくても賃料を得ることができます。

最低限、固定資産税や都市計画税の分だけでも賃料が入ってきたら、マイナスになることはないので、何もしないよりよほど得になります。

土地を管理してもらえる

そもそも土地建物を所有していると、不動産を管理する必要があります。

土地の場合には建物ほどに綿密な管理をする必要はありませんが、それでも定期的に様子を見に行って、違法投棄が行われていないかや、近隣の環境に悪影響を及ぼすような物品が放置されていないか、草木が茂りすぎていないかなどをチェックせねばなりません。遠くに住んでいる場合などには、大きな負担となります。

しかし、資材置き場として賃貸している限り、賃借人がこれらの管理をしてくれるので、所有者が自分で見に行く必要がなく、手間や費用を省くことができます。

資材置き場にするデメリット

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では次に、土地を資材置き場にするデメリットを確認しましょう。

賃料が低く収益性が小さい

土地を活用にはいくつか方法がありますが、その中でも資材置き場は収益性の小さい方法です。

居住用の建物賃貸や駐車場、トランクルームなどと比べると賃料が低いです。

初期投資もなく原状回復も不要で、そのまま土地を貸すだけで簡単なので、このメリットと収益性のデメリットを比較することにより、チャレンジするかどうかを決めると良いでしょう。

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固定資産税や都市計画税の軽減が受けにくい

土地を所有していると、固定資産税や都市計画税(地域による)がかかります。

しかし、土地所に住居用の建物が建っていたら、これらの税金が軽減されて、固定資産税は、最大6分の1までにしてもらうことができます。

資材置き場の場合には、土地上に建物を建てないので、これらの税金の軽減措置は受けられません。

このように、税金が比較的高くなるのに収益性が低いことと合わせ考えると、資材置き場にすることによって大きな利益を得ることは難しいです。

土地活用によって利益を得ることが目的の人には、資材置き場は向きません。

相続税の軽減を受けられない

資材置き場として活用する場合、相続税の軽減も受けられません。

土地上に居住用の建物が建っているときには、小規模宅地の特例という相続税の軽減措置を受けられるので、土地評価額が大きく下がります。

また、借地権を設定していたら借地権割合の分を土地評価額から引いてもらえますし、土地上の建物を賃貸していたら借地権価格と借家権価格を考慮してもらえるので、やはり土地評価額が下がって相続税が安くなります。

これに対し、資材置き場として土地をそのまま貸しているだけでは、こうした相続税の軽減措置はまったく適用されないのです。

土地を資材置き場として賃貸するなら、田舎や山林の土地など、土地そのものの評価があまり高くない場所で検討することをおすすめします。

減価償却が認められない

土地上に建物が建っている場合、建物には減価償却が認められるので、その分経費として算入し、税金を軽減することができます。

これに対し、資材置き場の場合、こうした減価償却がないので、経費は発生せず、所得税の金額が高くなります。

以上のように、資材置き場のデメリットの多くは税金に関するものです。

資材置き場は初期投資などの費用がかからず簡単に取り組みやすいですが、その分各種の税金の軽減を受けられないので、留意しておく必要があります。

需要が少ない

資材置き場にする場合、土地の大きさや場所などによる影響は少ないですが、需要が多いとは言えない点に注意が必要です。

資材置き場を探している建設会社などが近くにある場合にしか安定的に経営することができません。

近くで工事をしていたら一時的に貸すことができますが、その工事が終わったら次にまた同じような工事があるとは限らないので、継続して賃貸活用できるとは限らないのです。

ただ、近くで大規模な工事が行われている時期に限ると、大きな需要が生まれることがあり、その場合には高い賃料を設定しても借り手がつくことがあります。

資材置き場で成功するためには、タイミングが重要になることがあります。

トラブルの要因になることがある

資材置き場にすると、資財の運び入れや運び出しなどのため、騒音が発生します。

また、粉塵などが巻き上がり、環境に対する影響も懸念されます。

そこで、近隣が住宅地などの場合、トラブルが発生するおそれがあります。

田舎や山林なら問題になりにくいですが、都市部で資材置き場を経営する際には、こうした近隣関係に対して十分配慮が必要です。

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資材置き場にした場合の賃料相場は?

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では、資材置き場を経営する場合の賃料相場はどのくらいになるのでしょうか。

資材置き場の場合、場所にもよりますが賃料は安いです。

通常の賃貸アパートやマンションの賃料計算と同様には考えられません。

たとえば、土地面積が300平方メートルの場合に賃料が月10万円とか、土地面積236平方メートルで賃料が月3万円などの事例があります。

資材置き場の契約期間は?

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期間の設定は自由に決められる

資材置き場として賃貸する場合の期間は、自由に設定できます。

居住用の建物を貸す場合なら最低1年間、建物所有目的で土地を貸す場合には最低30年間などの制限がありますが資材置き場にはこういった制限がないためです。

契約期間中でも解約可能

10ヶ月や6ヶ月、3ヶ月などの設定もできますし、特約があれば、契約期間の途中でも解約することが可能です。

ただし契約期間を定めない場合には、解約申し入れによって契約を終了させますが、土地の場合には、原則として1年間の解約予告期間が必要です。

資材置き場として土地を貸す場合には、契約期間を定めておくべきですし、長期の契約になる場合には、途中解約の特約を入れておきましょう。

もし事情があって期間を定めないのであれば、解約予告期間を短くする特約を入れておくと良いでしょう。

資材置き場にする際の契約の注意点

資材置き場として土地を貸したい人のために、契約の際の注意点をご紹介します。

建物所有目的の賃貸にならないように注意確認しておく

まずは、借地借家法の規定に注意しなければなりません。

資材置き場の大きなメリットは、借地借家法が適用されないため、所有者側に柔軟な対応ができることです。

もし、借地借家法が適用されてしまったら、長期間土地が返ってこなくなりますし、自己使用もできなくなる上、売却の際の評価額も下がってしまうので、大きなデメリットがあります。

借地借家法が適用されるのは、建物所有目的で土地を賃貸するケースです。

そこで、資材置き場として賃貸するとき、「賃貸人が建物を建てて所有する」ことは認めない旨、契約内で明らかにしておくべきです。

基本的に、土地を現状で引き渡して現状のまま資材置き場としてのみ利用し、現状のまま返還することを明確にしておくと良いでしょう。

契約期間について

資材置き場として土地を賃貸する場合、契約期間は自由です。そこで、賃借人の需要に応じて期間を設定することが基本です。

ただ、契約期間が長くなる場合などには、途中で解約申し入れをすることができる特約を入れておくと良いです。

その場合、解約予告期間が原則1年となってしまうため、特約によって2~3ヶ月などに短縮しておくことをおすすめします。

セキュリティ対策が重要

資材置き場にする場合、セキュリティ対策は重要です。

資材を置いていると、夜中に人が入ってきて資材や車両を盗まれるケースもありますし、放火などの犯罪が行われるおそれもあるからです。

そこで、資材置き場を経営するなら、防犯カメラなどを設置しておくことをおすすめします。

資材置き場に向いている人

以下では、資材置き場としての土地活用に向いている人がどのような人なのか、一例を御所介します。

初期投資をかけたくない人

土地活用の為に初期投資をかけたくない人には、資材置き場は非常におすすめです。

資材置き場は、数ある土地活用方法の中でも最もといって良いほど、初期費用がかかりません。

もともと空き家が建っている土地の場合に空き家を取り壊す費用がかかる程度です。

投下資本の回収の心配をする必要もありませんし、いつでも気軽に辞めることができます。

手間をかけたくない人

資材置き場は、土地活用に手間をかけたくない人にもおすすめです。

貸し出すときには整地も不要で、特別の準備もせずそのまま貸すことができますし、返ってくるときには土地がそのまま返ってくるので、やはり特別な手入れや原状回復をする必要もないからです。

何もしなくても定期的に賃料を得られることが資材置き場の醍醐味です。

土地評価額が低い場合

資材置き場に向いているのは、土地評価額が低いケースです。

資材置き場として活用をするときには、固定資産税や都市計画税、相続税など税金の軽減を受けることが難しいです。

そこで、土地評価額が高い場合には、他の税金軽減措置がある方法の方がメリットが大きくなります。

反対に、評価額も低く、居住地としては人気のない場所などであれば、もともと税金も低いので、資材置き場にしても十分にメリットを受けられます。

多くの収益を期待しない人

資材置き場をおすすめしたいのは、土地活用によって多額の収益を期待しない人です。

資材置き場は、費用もかけず手軽に土地活用できる反面、収益性が低いためです。

大きくもうけたいなら、土地上にマンションやアパートを建てて多くの人に賃貸する方が良いですし、トランクルームや駐車場でも、資材置き場よりは賃料が高額になるケースが多いです。

将来的に土地を別の形で活用したい人

資材置き場のメリットの1つは、比較的簡単に契約を解約できて、土地を別の形に活用しやすいことです。

そこで、将来的に土地を別の形で活用することを考えており、今はそれまでの一時的な活用方法を検討しているという場合、資材置き場がおすすめです。

たとえば、いつか土地が値上がったときに売却しようと計画している場合や、将来的には自分が家や事業所を建てて使おうと思っている場合、時期を見て賃貸物件を建築しようと思っているけれども、どのような施設を建てようか迷っている場合などには、とりあえず資材置き場として賃貸活用していると、いつでも流動的に対応できるので気が楽です。

近くで工事が行われている場合

資材置き場は、どのようなケースでも常に需要があるものではありません。

ただ、近隣で大規模な工事が行われている場合などには、一気に需要が上がりますし、賃料も比較的高値で設定することができます。

そこで、自分が使っていない土地を所有していて、近くで工事が行われているなら、声をかけることにより、資材置き場として使ってもらえる可能性があります。

こうしたケースでは、一時的に土地を貸して、工事が終わったらまた元通り返してもらえるので、土地活用の初心者でも安心です。

資材置き場として売る方法は?

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土地活用の方法としては、賃貸だけではなく売却することも考えられます。

資材置き場にした場合であっても、売りたいケースがあるでしょう。

このように、いったん資材置き場として活用した土地を売却するときには、どのような方法をとれば良いのでしょうか?

その際の注意点がないのかも見ておきましょう。

まずは契約を終わらせる

まず、資材置き場を売却する場合、資材置き場として売却するわけではありません。

建物が建っていない土地を売却するときには、更地として売却します。その方が、売却価格が高額になるからです。

そこで、資材置き場として賃貸しているなら、まずはその賃貸借契約を終わらせてから売却活動に入るべきです。

契約期間がもうすぐ終了するなら期間が終了するのを待って、契約が終了したら賃借人に資材を引き上げてもらいましょう。

契約期間の残りが長い場合、特約によって途中解約が認められていたら解約をすると良いです。

このように、契約を終わらせることができたら、更地として売却ができるので、その後は普通に不動産業者に仲介を依頼して、売却先を見つけてもらうと良いです。

これに対し、途中解約の特約がない場合には、相手が了承をしない限り、契約期間の終了まで待たないといけません。

資材置き場として賃貸したままでも売却することは可能ですが、そのような制限がついた土地は、更地と比べて低価格でしか売れないため、注意が必要です。

土地価格相場を調べて、不動産業者に仲介を依頼する

土地を売却するときには、まずは自分で土地価格の相場を調べましょう。

このとき、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると便利です。

その上で、インターネットの不動産一括査定サービスなどを利用して、複数の業者に売地の一括見積もりを出します。

その中で、高額な査定額を出してくれた業者や信頼できそうな業者を選んで、不動産売却の媒介契約を締結します。

売却先を見つけて契約をして、土地の引き渡しと決済をする

業者に土地の売却活動を進めてもらい、相手が見つかったら条件交渉をして、土地売買契約書を締結します。

そうして、相手から代金の支払いを受けて、土地を引き渡して登記を完了したら、土地の売却が完了します。

以上のように、資材置き場の売却で重要なのは、資材置き場を更地にすることと、良い不動産業者を見つけて高額で売却することです。

土地を資材置き場とする場合、一時的に賃貸活用をして(途中解約の特約をつける)、土地が値上がったタイミングで高額で売却するのが、賢いやり方です。

資材置き場活用のまとめ

今回は、土地を資材置き場として活用する方法をご紹介しました。

田舎や山林の土地を所有している場合、活用方法に困ることが多いですが、そういった場合でも、資材置き場としてなら賃貸に出せる場合があります。

土地を資材置き場として貸す場合、初期投資は少なくて済みますし、整地も不要で手軽です。

狭い土地や不整形な土地でも活用可能で、売却などの際にも柔軟に対応できるのでメリットが大きいです。

ただ、税金面ではメリットが少なく、収益性は低いデメリットがあります。

資材置き場というとなじみが少ないかもしれませんが、初期費用をかけたくない人、手間をかけたくない人、一時的な活用方法を検討している人、土地評価額が低い人など、いろいろとおすすめの人がいます。

今、もてあましている土地があるなら、まずは一度、資材置き場としての活用方法を検討してみましょう。

既読
資材置き場で活用できなかったとしても、
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一度、無料で資料請求してみることがおすすめです。

 


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コメント

  1. 千田 耕作 より:

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