スムーズに空き家を売るには?空き家を売りたい時の手順や方法と8つのポイント

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空き家を所有している場合、それが重荷になっているケースも多いです。

自分で住むこともできず、賃貸に出すとしても需要があるとは思えず収益が見込めないこともあります。

こうしたケースでは、空き家を売却することを検討すべきです。

ただ、空き家を売却するときには、なるべく高額で有利に売却できるよう、注意したいポイントがあります。

そこで今回は、空き家をスムーズに売却する方法と8つの必要なポイントを解説します。

この記事は、

1.空き家を手間暇かけずに売りたい
2.空き家をできる限り高く売りたい

そういった方向けにおすすめです。


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空き家を所有していると税金がかかる

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空き家を所有している場合、持てあましている人が非常に多いです。

空き家を相続したけれども自分が住むこともできないし、賃貸に出すのも面倒だから放置している、ということもあります。しかし、このような状況で空き家を放置していると、いろいろなデメリットがあります。

空き家にかかる経費

まず、空き家を所有していると固定資産税がかかります。

空き家が市街地区域内にある場合、都市計画税もかかります。

空き家は持っているだけで経費がかかるものなのです。

しかも、近年では放置されている空き家が増えているという空き家問題が社会問題化しているため、空き家対策の法律が制定されました。

空き家を放置すると危険

放置されている空き家が近隣に悪影響を及ぼす可能性がある場合、「特定空き家」に指定することによって、税金を増やされてしまう可能性もあります。

このように、空き家を所有しているのに活用もせずに放置していると、多大な不利益を受けます。

賃貸するのが面倒なら、早急に売却してしまう方が明らかにメリットがあります。

空き家を売却するメリット

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次に、空き家を売却するメリットを確認しましょう。

経費が不要になる

空き家を売却すると「経費が不要」になります。

空き家にかかる経費としては、固定資産税や都市計画税などの税金が主となりますが、管理のための費用もばかになりません。

自分で管理出来ないなら管理業者に委託しないといけませんし、空き家が傷んできたら最低限の修繕の必要も出てきます。

売却してしまったら、このような経費がすべて要らなくなるので、メリットが非常に大きくなります。

固定資産税がかからなくなるため、空き家の売却は一種の税金対策にもつながります。

管理が不要になる

空き家を売却すると「管理が不要」になることもメリットの1つです。

空き家を所有していると、放置しておくと特定空き家に指定されるおそれもあり、必ず管理しなければなりません。

自分で管理するのは非常に大変ですし、管理業者に委託すると費用もかかります。

活用していないなら、このような労力や費用は全て無駄なものです。

そこで、早期に売却して、空き家管理から解放されることが有用です。

まとまった現金が入る

空き家を売却すると「まとまった現金」が手元に入ってきます。

さほど価値はない田舎の空き家であっても、不動産なのである程度の金額にはなるものです。

まとまった現金が入ってきたら、そのお金を使って生活や事業、遊興費など好きな目的に使うことができますし、将来のための貯蓄に充てることなどもできます。

空き家を売却するデメリット

次に、空き家を売却するデメリットがあるのか、見てみましょう。

将来の値上がり益を得られなくなる

空き家を売却すると、そのときの売却金額で利益が確定されてしまいます。

そこで、将来値上がった場合の値上がり益などを得られる可能性はなくなります。

今は田舎で価値がなくても、将来近くに電車の駅ができて値上がりする可能性もありますが、早期に売却すると、そのような利益は得られません。

不動産という資産を失う

空き家を売却してしまうと、その資産は失われます。

不動産という資産を持っていると、将来活用ができますし、子孫に伝えていくことなどもできますが、現金に換えてしまったら、いろいろな形に散逸してしまい、残すことは不可能です。

また、空き家が思い出のある実家の場合などには、多少寂しい思いをすることもあります。

以上のように空き家を売却するといくつかのデメリットはありますが、いずれも感傷的なものであったり、将来の可能性に根拠があったりするものに過ぎません。

基本的に「今活用できないなら」やはり売却する方がメリットが大きいです。

古屋付きの空き家でよくある問題

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空き家を売るときには、古い家がついたままで売却することが多いですが、古屋付きの家には、固有の問題があるケースがあります。

以下でその注意点を確認しましょう。

新たに家を建てられない場所がある

まず、家を新たに建築することができない場所があります。

家が古い場合、建築した当時には建築制限がなかったけれども、今は制限がかかるため、家を建てられないか、非常に小さな家しか建てられないケースがあります。

たとえば、現在の法律では、基本的に4メートル以上の道路に2メートル以上接していない限り、家の建築は認められていません。

このような場所では、建て替えができないため、土地の価値が下がってしまいます。

庭の木や石の処分費用がかかる

庭に不要な石材や樹木などがある場合にも、障害となります。

空き家の管理をしていない場合、庭も放置されて木が生い茂っていたり、昔の庭石などが半分崩れて放置されていたりすることがあります。

これらを処分するためには、個人の力では難しいことが多く、業者に依頼するための費用が必要になります。

隣地との境界が確定されていない

さらに、田舎の古い家付き土地の場合、隣地との境界が確定されていないこともあります。

境界が確定されていないと、隣地の所有者とトラブルになるおそれがあるため、売却が難しくなります。

まずは、土地測量を行い、隣地との境界確定の手続が必要です。

庭に不要物が埋まっている

古い家の場合、庭に昔使われていた浄化槽などが埋まったままになっていることもあります。

この場合、知らずに空き家を売却すると、浄化槽が埋まっていることが後で判明してトラブルになります。

結論的には、埋没物が隠れた瑕疵となり、買い主が撤去費用を負担しなければならない可能性が高いです。

浄化槽だけではなく、がれきや廃棄物などが埋められている可能性もあります。

空き家を売却するときには、このような問題点にも注意をして、売却の準備を進める必要があります。

空き家を売却する準備と方法

次に空き家を売却する準備の方法を確認しましょう。

相場を調べる

空き家を売却するときには、事前の準備が必要です。

このとき、もっともと言って良いほど重要なことは「空き家の価格相場を知ること」です。

不動産は、スーパーで売っている商品のように、決まった定価があるものではありません。

取引事例ごとに、売主と買主が話し合って代金を決定しています。

その場合、基準になるのは「相場価格」です。

ただ、相場価格は、時勢の流れや経済状況によって変動します。

そこで、昔購入した価格と今の売却価格が全く異なることなども普通にあります。

不動産を売却するには、まずは自分の空き家がどのくらいの価値を持っているのか、正確に把握しておくことが重要です。

空き家の相場を調べるには、周辺の取引事例を見てみることが最も簡便で役に立ちます。

土地価格であれば土地総合情報システムのサイトを使うと便利ですし、建物を含めた価格であれば、レインズのサイトを利用するとわかりやすいです。

これらを見て、だいたいの取引価格を把握しておくと、その後の取引をスムーズに進めやすくなります。

必要書類を準備する

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空き家を売却するときには、必要書類の準備もしておきましょう。

必要書類は全部で4種類あります。

・全部事項証明書
・不動産権利証
・固定資産税課税明細書
・重要事項説明書

土地建物の全部事項証明書(登記簿謄本)

土地と建物の基本情報が記載されている書類です。

空き家の建物部分と土地部分が別々になっているので、それぞれ取得しなければなりません。法務局で申請をすると、交付されます。

不動産権利証(登記識別情報)

空き家の所有者であることを示す書類です。

空き家を購入、相続などによって所有権を得たときに、法務局から交付されています。最近のものは、電子化されて登記識別情報となっています。

固定資産税課税明細書

不動産の固定資産税の明細書です。

毎年市町村役場から送られてくる納税通知書についています。土地と建物それぞれについて、評価額や税金の額が書いてあるので、これを見ると固定資産税評価額もわかります。

重要事項説明書

空き家を購入したときに、不動産仲介業者を入れていたらもらっているはずの書類です。

通常、不動産権利証などと一緒に保管しています。

ないと困るというものではありませんが、不動産に関するいろいろな情報が書いてあるので、あると便利です。

空き家の相場を知らないことで受ける不利益

相場を知らずに空き家を売りに出すと、どのような不利益があるのかご説明します。

相場を知らないと、いくらが適正な価格なのかがわかりません。

すると、そもそもtいくらで売り出して良いのかがわかりません。

不動産業者の言うままに安値で売り出したら、その金額以下でしか売却ができないので、本来売れるよりも低額な価格でしか売れなくなってしまいます。また、相場を知らないと、買主から値切られやすいです。

適正な価格がわからないため、買主が不当に低い価格をつけてきても、そのことに気づかず値下げに応じてしまうからです。

このように、相場を知らないと、空き家を売っても損をしてしまうおそれが高いです。

不動産業者に聞けば適正な相場がわかると思っているかもしれませんが、不動産業者にもいろいろな業者があり、業者によって査定額が全く異なることも多いです。

こうしたとき、適正な価格を出してくれる不動産業者を選ぶ必要がありますが、そのためにもやはり、相場を知っておく必要があります。

空き家の適性相場を知るためにも不動産の無料査定サービスを使うこともおすすめです。

相場を知らずに空き家を売り出すと大きな不利益があるので、必ず相場を調べましょう。

空き家売却の手順と流れ

 

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空き家の相場を調べたら、いよいよ売却に取りかかかります。

以下ではその流れをご説明します。

不動産の査定をする

空き家を売却するときには、まずは不動産の査定をしなければなりません。

このとき、空き家の近くにある不動産業者に査定依頼する方法などもありますが、できれば複数の業者に依頼する事をおすすめします。

不動産の査定金額は、業者によって全く変わるため、1社にしか依頼しない場合、その金額が適正かどうかがわからないためです。

複数の会社に一括で不動産売却査定をする方法としては、ネット上の一括査定サービスを利用する方法が便利です。

これを使うと、一度に6社などに査定依頼を出すことができて、その中でもっとも適切な金額の査定を出してくれる業者を選ぶことができます。

自分で事前に調べた取引相場などとも比較して、最も信頼できそうな業者を選びましょう。

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媒介契約をする

媒介契約の3つの種類

不動産業者を決めたら、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産売却の仲介をしてもらうための契約です。

不動産業者との媒介契約には、3種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
①一般媒介契約

一般媒介契約は、最も拘束が緩い契約です。

その不動産業者以外に売却を仲介してもらってもかまいませんし、自分で売却先を見つけて売却することも可能です。

②専任媒介契約

専任媒介契約の場合、その不動産業者以外の他の不動産業者に仲介を依頼することができなくなります。

ただし、自分で売却先を見つけて売却することは可能です。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の場合には、その不動産業者に仲介してもらわないと、不動産を売却することができません。

自分で売却する際にも、不動産業者に仲介してもらわないといけなくなります。

どの契約形態を選ぶか

この3種類の不動産媒介契約の選び方が問題です。

不動産業者は、専属専任媒介契約にしてもらった方が熱心に売却活動をすすめるものです。

そこで、不動産業者を信頼できるなら、専属専任や専任媒介契約にしておくべきです。

ただ、信頼できない不動産業者や腕の悪い業者と専属専任や専任媒介契約にしてしまうと、その不動産業者以外に仲介を依頼できなくなって、かえって不利益を受ける可能性があります。

そこで、不動産業者と媒介契約をするときには、

  • 信頼できる腕の良い不動産業者を見つけて「専属専任媒介契約」を締結する

ことがベストです。

もし、契約途中でその不動産業者を信用出来ないと感じたら、媒介契約を更新せずに、別の業者に仲介を依頼することも可能です。

空き家を売りに出す

不動産業者を決めたら、売り出しを行います。

このとき、業者と相談して、売り出し価格を決定しないといけません。

売り出し価格は、事前に不動産業者から提示された査定価格を考慮して決定します。

内覧

空き家を売り出して、購入希望者が現れたら、空き家の内覧や実地訪問が行われます。

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このとき、売主自身が行かなくても、不動産業者が対応してくれます。ただ、買主(希望者)の印象を良くするには、売主も当日出かけていって、挨拶をして物件の良い点のアピールなどを行うことをおすすめします。

契約交渉

内覧の結果、相手が購入の希望を持ったら、契約条件の交渉を行います。

このとき、売り出し価格からは減額交渉をされるので、注意が必要です。

売り出し価格を設定するときには、減額交渉されることを見越して決定しておかなければいけません。

交渉によって、お互いが了承できる金額を決定できたら、その内容で契約を締結します。

契約締結

売却条件が決まったら、その内容で売買契約書を作成して、契約を締結します。

不動産の売買では、通常契約時に手付金を支払うことが多いです。そこで、相手から手付金を受けとることになります。

契約時には、決済日も決めますが、手付金を受けとる場合、決済日までの間には、手付金を倍返しすることによって、契約を解約することが可能です。また、相手の方も、手付金を放棄して契約を解約することができます。

決済と引き渡し

決済日が訪れると、残代金の支払いと空き家の引き渡しを行います。

代金支払いについては、指定した銀行に振り込む方法によって行われます。引き渡しは、空き家の鍵と登記のための必要書類を渡すことで完了します。

空き家を高く売るポイント

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次に、空き家をなるべく高く売るためのポイントを説明します。

良い不動産業者を選ぶ

不動産を賢く売却するためには「良い不動産業者選びが必須」です。

不動産業者は、買主探しや契約交渉全般を行うことになります。

売主自身はこれらの重要な手続にほとんどかかわらないのですから、良い買主が見つかるかどうかや、有利な条件で契約できるかどうかは、ほとんど不動産業者にかかっていると言っても過言ではありません。

不動産業者には、全国対応している大手の業者や地元の中小の業者、売却が得意な業者や賃貸が得意な業者、一戸建ての取扱が多い業者やマンションが得意な業者など、さまざまなタイプがあります。

田舎の空き家を売りたいなら、そのような物件を多く取り扱っていて、ノウハウを持っている業者を見つけられることが理想です。

このように、良い不動産業者を見つけるためにも、インターネット上の不動産一括査定サービスは非常に役立ちます。

条件に合いそうな業者を選んで査定を出すこともできますし、結果が返ってきたときに、担当者とやり取りをするので、そのときに、希望を叶えてくれそうかどうかなどをある程度判断することができるからです。

不動産業者に任せきりにしない

空き家を有利に売却するためには「不動産業者に任せきりにしないことも大切」です。

空き家が遠方にある場合など、どうしても関心が薄くなりがちですが、有利に売却したいなら、自分も関心を持って状況を監視することが必要です。

不動産業者を媒介契約をすると、業者は定期的に報告をしてきます。

最低限その報告内容はチェックするべきですし、折に触れて状況を問い合わせると良いでしょう。

また、中には状況報告を怠る不動産業者もいます。

そのようないい加減な業者に任せていても、うまく売却することは難しいので、問題がありそうな場合、契約の更新をせず、別の業者に依頼した方が良いでしょう。

掃除や管理も重要

空き家を上手に売却するには、掃除や管理も重要です。

空き家は長年放置されていることにより、傷んでいることも多く、庭も荒れ放題になっていることが普通です。

そのまま売却活動を進めても、買主にとって印象が悪いです。

リフォームをするわけではありませんし、プロではないので完璧に整える必要はありませんが、最低限ゴミを片付けて掃除を行い、庭の不要物や雑草は取り除くなどして、見た目が悪くならないように整えましょう。

売却候補の空き家はリフォームすべきか?

空き家を売却するとき、リフォームしてから売却した方がよいのかを迷う人が多いです。

特に築年数が古い空き家は傷みが激しいケースなどもあり、そのままでは売れないのではないかが心配になるためです。

ただ、リフォームをすると、売却代金が高額になります。

リフォーム費用を上乗せしないといけないからです。そうなると、購入希望者の範囲が狭まります。

また、リフォームは、どこをどのように修繕するかの判断が難しく、人によって好みも違います。

売主が良いと思ってしたリフォームであっても、買い主には気に入らないこともありますし、買主が購入後に自分の好きにリフォームしたいケースも多いです。

さらに、買主が土地のみを購入したいケースがあります。

その場合、買主は、空き家の購入後建物を壊して、土地を活用しようと考えています。それなのに、直前にリフォームされてその分価格が上乗せされている物件は、買主にとって迷惑なだけです。

このような理由から、空き家を売るとき、先にリフォームすることにはデメリットも多いです。

リフォームするなら、最低限の範囲にしておいた方が良いでしょう。

空き家を売るときにかかる費用

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空き家を売却するときには、どのような費用がかかるのか、気になる人が多いでしょう。

売却するときにかかる費用は、不動産仲介業者の手数料と譲渡所得税、印紙税などの税金です。

空き家売却にかかる仲介手数料

仲介手数料とは、不動産業者に売買の仲介をしてもらったことに対する報酬です。

法律上、仲介手数料をいくらにしないといけない、という決まりはありませんが、仲介手数料には上限の金額があります。

そこで、多くの業者が、手数料を法律の上限に設定しています。

仲介手数料には、消費税も加算されます。具体的には、以下のとおりの金額です。

不動産の価格 仲介手数料 消費税込み
200万円までの部分 5% 5.4%
200万円を超え、400万円までの部分 4% 4.32%
400万円を超える部分 3% 3.24%

空き家の売却価格が400万円以上になる場合、以下の速算式を使って計算すると、簡単に税込価格を求めることができて便利です。

仲介手数料=不動産の売却価格×3.24%+64,800円(消費税が8%の場合)

仲介手数料の値引きや手数料無料の業者とは?

不動産仲介手数料は、法律で上限が定められているため、多くの業者は上限を請求してきますが、値引きができるケースもあります。

ただ、値引きをしてしまうと、その分、不動産業者が熱心に売却活動をしないことがあるので、値引きをしてもらうのも善し悪しです。

業者が売主と買主の双方の仲介をするなら、売主が払わなくても買主から支払いを受けられるので不動産業者にメリットがありますが、売主からしか支払われない片側の仲介の場合、仲介手数料を値引きすると、不動産業者の利益が小さくなって積極的に売却活動をしてくれなくなるおそれがあります。

こうしたケースでは、あまり値引きを強く主張しない方が良い結果を得られることもあります。

また、最近では、他の業者との差別化のため、自ら仲介手数料を半額や無料にしている業者もあります。

そうした業者でも、無料や半額にできる場合が限定されていることはあるので(たとえば買主も仲介する場合のみなど)、注意しましょう。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立したときと決済時に分けて支払うか、決済時に一括払いすることが多いです。

売主としては、相手から代金が支払われとき(決済時)にその中からまとめて支払いたいと考えるものですから、どのような支払い方法にすべきかについては、事前に不動産会社と相談して決めましょう。

空き家売却にかかる譲渡所得税と住民税

空き家を売却するとき、課税される税金も重要です。

この場合、まずは譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税とは、不動産を売却して得られた利益である譲渡所得に対して課税される税印です。

譲渡所得は、譲渡収入から譲渡にかかった費用(譲渡費用)や不動産の取得費を差し引いた売却差益から計算します。

譲渡所得=譲渡収入-譲渡費用-不動産取得費

譲渡収入について

譲渡収入は、不動産の売却代金と、固定資産税・都市計画税の清算金の合計です。

空き家を売却すると、年度の途中で不動産の所有者が交代するので、売却後の日数分については、買主に固定資産税と都市計画税を負担してもらうことになります。

そこで、不動産を売却すると、買主から売主へと固定資産税・都市計画税の清算金が支払われます。

これが、譲渡収入に足されることになります。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用は、空き家の売却にかかった費用のことですが、以下のようなものが譲渡費用に含まれます。

  • 不動産業者の仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 測量費用
  • 解体費用

取得費とは

取得費とは、空き家を取得したときにかかった費用のことです。

具体的には、取得代金と、取得にかかった諸費用の2つが該当します。

相続した空き家なら、もともと被相続人が買ったときに売主に支払った代金が取得代金です。

取得にかかった諸費用は、空き家取得の際の仲介手数料や印紙税、不動産取得勢や登録免許税、測量費などです。

取得費を計算するとき、建物の部分については、経年劣化するため、減価償却が必要になることに注意が必要です。

減価償却のためには、以下の通りの計算式を用いて計算します。

取得費×0.9×建物の耐用年数の1.5倍に応じた償却率×経過年数

建物の耐用年数は、建物を利用し続けることができる期間のことで、法律によって定められています。

建物の構造と耐用年数の償却率

具体的な数字は建物の種類によって異なります。

たとえば建物の構造が木造な耐用年数が33年、耐用年数の1.5倍の償却率は0.031となります。

建物の種類が木骨モルタル造なら、耐用年数は30年、耐用年数の1.5倍に対応する償却率は0.034となります。

建物の構造がれんが造や石造、ブロック造の場合、耐用年数は57年、耐用年数の1.5倍に対応する償却率は0.018となります。

SRC造・RC造なら、耐用年数が70年、耐用年数の1.5倍に対応する償却率は0.015となります。

償却率は、1年分の価値の目減り分のことです。経過年数×償却率により、経過年数分の減価償却分を計算することができます。

空き家の取得費が不明な場合、概算取得費として、不動産の譲渡価格の5%が取得費であると推定されます。

譲渡所得税控除の特例

譲渡所得税については、大きく税制優遇を受けられる特例があるので、知っておく必要があります。

まず、一般的に、現在人が居住している居住用不動産の場合、3000万円の特別控除額にかかる譲渡所得税が非課税になります。

そして、空き家の場合でも、これと類似した特例を受けることができるケースがあります。

具体的には、一定の要件を満たす建物で、被相続人が居住用に使っていた空き家を売却する場合、相続後3年以内であれば、3000万円までの譲渡所得に対しては譲渡所得税が課税されません。

そこで、空き家を売却するときには、相続開始後3年以内に間に合うようになるべく早めに売却活動に入ることをおすすめします。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されますが、具体的な税率は、不動産の所有年数によって異なります。

所有期間が5年以内なら、短期譲渡所得となり、譲渡所得税が30%、住民税が9%となります。

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、譲渡所得税が15%、住民税が5%となります。

なお、居住用の不動産の場合には軽減税率が適用されますが、これは現に居住している必要があるため、空き家を売却するときには適用を受けることが出来ません。

実際に空き家に居住していて、それを売却する場合には、10年間以上所有期間があれば、軽減税率を適用できます。

軽減税率が適用される場合、譲渡所得税が10%、住民税が4%となります。

空き家売却時の印紙税

空き家を売却するときには、印紙税がかかります。

印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する印紙の代金のことです。印紙税の金額は、売買価格によって異なり、固定されています。

【印紙税の表】

売買代金 印紙代
10万円を超え50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1千円
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

空き家を売る時のまとめ

以上のように、空き家を活用していないなら、早期に売却することがメリットにつながります。

売るときには、まずは空き家の代金相場を調べて、インターネットの一括査定を利用して良い不動産業者を選ぶことが重要です。売却活動中は、不動産業者に任せきりにせず、できる範囲で積極的に関わりましょう。

空き家を売ると、不動産仲介手数料や譲渡所得税、印紙税などの費用もかかります。

今回の記事を参考にして、不要な空き家を賢く売却しましょう。


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