全国の空き家率15%以上も...空き家対策特別措置法の3つのポイント | 土地ハック！〜家や土地の賃貸や売却と不動産活用方法の全て〜

全国の空き家率は、15%以上に増えてきており、30年前と比較すると倍以上に急増しています。

その対策として国が乗り出した「空き家対策特別措置法」について調べていきます。

この記事は、

1.空き家問題の現状を知りたい
2.空き家をどうにかしたい
3.空き家について国の対策があるのであれば知りたい

そういった方向けに役立つ記事として公開しています。

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1 空き家対策特別措置法とは
2 空き家対策特別措置法の目的と内容
3 空き家等の跡地の活用
4 空き家の対策へ法律がどれだけ影響を与える事ができるか
- 4.1 空き家の活用方法を知ること
- 4.2 空き家の相続対策をすること

空き家対策特別措置法とは

近年の「空き家問題」については、テレビなどでも頻繁に目にするようになり、都心部や地方で深刻化しています。

空き家率の増加は下記グラフを見てもらうと分かる通り、年々増えてきており、少子高齢化という点を考えても今後も増え続ける見通しになっています。

そのため、「空き家対策特別措置法」が平成27年2月26日に一部が施行され、同年5月26日に完全に施行されました。

防災性、犯罪性の問題・環境問題などから生じる地域住人の生活を守る為に制定されたものが空き家対策特別措置法です。

空き家が増えている原因って何だろう？

空き家対策特別措置法の背景と特徴

空き家の発生原因は、実家から子供が離れ、県外で仕事をするようになり、戻ってこないことが1番の発生原因となります。

続いて、相続などで親が所有していた土地を相続したケースです。どちらにしても、建物がある場合はかならず空き家状態となってしまいます。

空き家の状況や要因

「空き家は固定資産税だけ支払っておけば良いだろう」なんて考える人は多く、平成25年の統計によると、総住宅数は6,063戸となっており、そのうち、空き家は820戸、年々増加傾向にあります。

なるほど。今ある空き家を売るにも活用するにも手間がかかりすぎて、税金だけ払い続けて放置している人が多いんですね。

空き家は今後も増加する見込み

主な原因として高齢化社会の現代では、配偶者との死別後熟年離婚後に老人施設に入居する方が増加しており、年々増加傾向に推移していくと予想されています。

空き家問題を解決するためにも今のうちから空き家を増やさないように一人一人が注意することが必要です。

空き家対策特別措置法の目的と内容

空き家対策特別措置法の概要と問題点を知る

空き家対策特別措置法は決して難しい法律ではありません。

空き家法では「地域住人の生活の安全を守る」という基本概念のもと設立されて法律です。自らの生活環境に置き換えて感がることで、身近な法律であることがわかります。

まずは、空き家対策特別措置法の概要や問題点を理解しましょう。

空き家等の情報収集

空き家法ではまず不動産の所有者を調べることから始まります。しかし不動産の所有者情報については、登記だけではなかなか所有者を特定することはできませんでしたが、施工後においては、固定資産税の納税した記録を基に所有者を調べることが許可されており、この情報より、所有者を特定することができるようになりました。

既読

今の空き家を放置し続けていても、やがては法律によって所有者を特定し指示が下されます。

既読

早めに自分自身で空き家対策を行なっておく事がとても大切です。

特定空き家について

空き家の中でも、特に空き家問題が発生しそうな空き家を「特定空き家」とし、該当物件に対して修理や解体などの指示・勧告・命令が行われます。

特定空き家が生む主な悪影響

特定空き家とはどのような空き家のことを言われるのでしょうか。

現在制定されている空き家対策特別措置法では、以下のような事を指します。

・築年数の経過による建物の老朽化が原因となり、倒壊する可能性がある場合
・居住形跡が無く、ごみのポイ捨てや不法投棄など、衛生上問題が生じる可能性がある場合
・景観を損なう恐れが場合
・防犯性の問題が発生する場合

全体的に見て分かるように「放置することで問題が発生しやすくなる状態」にある空き家のことを指します。

所有者を特定して指導を受ける

所有者が特定され「特定空き家」に該当すると、該当物件の修理・解体するなど「指導」を受けます。

市町村は、いくら危険な状況にあっても他人資産を強制的に修繕・解体をすることはできません。その為、まずは指導にて改善を促すことになります。

市町村からの指導を無視すると勧告へ

指導を行っても、所有者が改善行動をしない場合は「勧告」を受けます。

勧告では、相当期間の猶予期限を付けて、特定空き家の所有者等に対し、措置を取る勧告をすることができるとされています。

勧告を受けると固定資産税の特例が受けられない

勧告においては、「相当期間の猶予期間」を設けることになります。

猶予期間と言っても、数カ月間というような定めはありません。修理箇所や家屋の状況は異なる為、世間一般上認められる範囲を相当な猶予期間とすることになります。

また、勧告を受けることで固定資産税の特例を受けることができなくなります。

勧告を無視すると命令へ

勧告においても所有者が改善行動に移さない場合には「命令」が下されることになります。

命令においては、勧告内容が命令となるということです。命令に従わない場合、50万円以下の罰金が課せられます。

命令を無視すると行政代執行で強制対処へ

万が一、行動に移さない正当な理由がある場合は、この時に意見書などを用いて説明することになりますが、基本的には意見書も通らないことが多いので、速やかに命令に従わなければいけません。また、「命令」でも所有者が改善行動を取らない場合には、「行政代執行」にて該当物件の修理・解体を行うことになります。

行政代執行とは…
所有者に変わって行政が修理・解体を業者に依頼することになります。所有者が自らの意思で行う場合は少しでも安価な業者へ依頼したい為、調べて依頼しますが、行政では地域住人の安全を目的としているので、費用は若干高くなる可能性が高くなる事が多いのが特徴です。
引用元：https://law.e-gov.go.jp/htmldata/S23/S23HO043.html

空き家等の跡地の活用

空き家等の跡地の活用方法を検討します。

所有者は、空き家該当物件が地域の為にどのように役立てることができるかは見えにくいものです。

市区町村が空き家の跡地の活用方法について、介護サービスなどの地域サービス向上に向け、不動産を活用すること提案する場合もあるので、今後も該当物件を保有するか同課の判断をする上で助かります。

空き家法における財政上、税務所の措置

所有者特定にかかる費用や、解体・修理にかかる費用に対する補助金を受けることができる可能性や、固定資産税の特例除外などの措置があります。

つまり、空き家法上の固定資産税の特例を受ける事ができると税金面の負担が軽減されるという事です。

しかし、空き家対策特別措置法では「勧告」を受けると、固定資産税の特例対象から除外されてしまいます。

現行では、住宅用地の固定資産税について

・200㎡までは固定資産税が1/6

・200㎡以降は固定資産税が1/3

という算式で計算されています。

今までは、固定資産税の税負担は特例分少額納付でしたが、勧告後は特例対象除外の為、現在の固定資産税の6倍を支払うことになります。

ひえ〜税金6倍もかかっちゃうの！？

既読

そうです。

既読

そのような事態にならないためにも、行政から指導を受ける以前にしっかりとした空き家の活用や売却方法を見つけておくようにしましょう。

空き家対策特別措置法の問題点

「特定空き家」となった物件で幼少期を過ごしてきた等、思い出が多く残っている物件も多々あります。

そのような物件の解体を所有者は避けたく、現状維持のままとなる問題があります。

空き家問題は、地域住人の生活に危険を及ぼす可能性があるということです。きちんと修理し、管理会社へ委託するなどすることにより、解体をしなくても良いということをきちんと認識しておきましょう。

空き家対策特別措置法の懸念点

空き家対策特別措置法の懸念点は、所有者が単独であれば所有者の意思決定後に手続きに入ることができます。

けれども、空き家の該当物件が相続中あるいは共有名義であり、意思の共有に時間を要してしまうことがあります。

該当物件が相続で引き継いだ不動産であれば共有名義であることは多く、所有者同士でもめる原因にもなります。その間、当然ながら手続きは動かなくなることから、再度空き家問題として浮上してしまいます。

空き家の共有名義の場合は事前に決めておく事が大切ね

空き家対策特別措置法と向き合う。まずは、できることから行動する！

多くの方が修理費用や解体費用が高額であることから空き家としている状況です。

法律が施工されたからと言って、不利益を被るわけではありません。

何もしないことが一番の問題です。

同法律を理解したうえで、具体的にどのようなことができるのでしょうか。また、いつから動き始めればよいのでしょうか。

空き家の解体費用や修理費用を知る

建物の解体・修理をする場合は、大きな費用が発生してきます。

解体費用では、建物の構造により金額は様々ですが、木造や軽量鉄骨造りの建物であれば50万円～150万円くらいの費用がかかります。

修理費用では、修理する箇所やその箇所に関連する部分となるので、少額な場合から高額な場合まで多岐に亘ります。

具体的な行動としては、どちらにしてもまずは業者に見積もりを取ることです。

多くの方は概算で計算しています。実際に見積もりを出すことで今後空き家をどのようにするかを判断することができます。

まずは、どのくらい費用が掛かるのかを知ることが大切です。

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補助金の活用をする事が可能かどうかを検討する。

また、一般企業向けに連携した補助金制度も設けられています。

補助金の内容は、

・不良住宅、空き家住宅又は空き建築物の除却等に要する費用
・不良住宅、空き家住宅又は空き建築物の所有者の特定に要する費用
・空家等対策計画の策定等に必要な空き家住宅等の実態把握に要する費用

に対して、国や地方公共団体から補助金を申請することができる為、費用負担が軽減する可能性があります。

今までは、解体費用や修理費用負担が大きく現状で空き家となっている方は、空き家が該当物件であるかどうかを調べてみると良いでしょう。

空き家バンクに登録しておくのも得策

空き家対策の1つには全国の自治体約半数が実施している空き家バンク制度を活用するというのも1つの対策です。

⇒空き家バンクとは。制度実施した374市町村の空き家バンクを一挙紹介

空き家の対策へ法律がどれだけ影響を与える事ができるか

このような背景を基に「空き家対策特別措置法」が制定され、今後身近な法律になる可能性が大いにあります。

同時に、空き家対策特別措置法の懸念点として、所有者が当事者意識を持てるかどうかという懸念点も挙げられます。

空き家の活用方法を知ること

当事者意識を持つともに、空き家がある場所で生活されている方の安全を優先的に考える必要が大切です。

その地域で土地を有効活用することができると、その地域の活性化にも繋がります。

現在空き家を所有している方や、今後相続などで空き家が出る可能性がある方は、この法律の趣旨をしっかりと捉えましょう。

空き家の相続対策をすること

相続対策を考えている方であれば、特に意識しておくことが必要となります。

生前は良かれと思っていても、相続後に相続人は空き家について苦労する可能性があります。

県外に出て県外に住み続ける可能性があるならば、先に不動産を売却しておくことを視野にいれておく必要があります。

まずは、当事者意識を持ち、法律と向き合いましょう。

すぐに探せる！空き家売却の見積比較おすすめサイト一覧

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