空き家活用の記事一覧

【3分で理解できる】空き家にかかる固定資産税と特定空き家に指定されない為の対策

空き家を所有していると、固定資産税がかかります。

日本には空き家を活用せずに放置している人もたくさんいますが、その場合であっても固定資産税はずっと発生します。

これは空き家を相続した場合も同じです。

しかも、空き家を放置して傷んでくると、固定資産税が最大6倍にまで上がってしまう恐れがあるので注意が必要です。

そこで今回は、3分でわかる空き家の固定資産税のポイントについて解説します。

この記事は、

1.実家に誰も住んでいないので不安
2.空き家にかかる税金を知りたい
3.空き家の相続人(相続予定人)である

そんな方に向けて記載していますので、空き家を所有する前の人も既に空き家所有者である人もぜひ参考にしてみてください。


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空き家にかかる税金とは?

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誰も住んでいない空き家をそのままにしててもお金がかかるのかな?

日本では、不動産を所有している場合、固定資産税がかかってきます。

毎年1月1日に不動産を所有していると、そのときの評価額に応じて固定資産税が計算されて、役所から固定資産税の納付書が送られてきます。

都市計画税がかかる場合もある

また、対象の不動産が都市化を促進する市街化区域にある場合には、都市計画税という税金も加算してかかります。

空き家を所有している場合には、底地と家屋の両方を所有していることが多いですが、この場合、土地と建物の両方に固定資産税と都市計画税がかかります。

空き家の管理が面倒で特に活用せず放置していても、固定資産税も都市計画税もかかるので税金を払わないわけにはいきません。

活用するかどうかは所有者の自由ですが、税金は「不動産を所有している」ことにもとづいてかかるものなので、活用の有無は関係がないからです。

そこで、空き家を所有しているのに活用していないということは、税金の払い損につながります。非常にもったいないです。

空き家を所有していたり相続したりした場合には、賃貸に出して活用するか、活用出来ないなら売却した方が良いです。

既読

税金を払わないと、最悪の場合は行政処分されてしまうので注意が必要です。

既読

そのまま放置する人も中にはいますが、実はそれが1番危険な状態です。

空き家は固定資産税が安くなってる?実際いくらかかるか

空き家にかかる固定資産税は、具体的にどのくらいなのか、見てみましょう。

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固定資産税と都市計画税には、それぞれに税率が定められています。

固定資産税と都市計画税の税率

以下の金額が原則としてかかります。

【固定資産税の税率】

不動産の固定資産税評価額の1.4%の金額

【都市計画税の税率】

不動産の固定資産税の0.3%の金額

このような税率がかかってきます。

固定資産税評価額は、税金を課税する際の基準になる評価ですが、不動産がある市町村役場で申請をしたら、固定資産税評価証明書を発行してもらうことができるので、確認することができます。

固定資産税の特例措置で安くなる

こ土地上に空き家が建っている場合には、土地にかかる固定資産税や都市計画税の金額が軽減措置によって安くなっています。

これは、

固定資産税の特例措置

と呼ばれるものです。

特例措置によっていくらくらい税金が減額されるのかは、土地の面積によって割合が異なります。

以下で見てみましょう。

特例措置による減額

土地面積が200平方メートル以下の土地は小規模住宅用地と言いますが、このケースでは、固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1にまで減額されます。

土地の面積が200平方メートルを上回る土地のことを一般住宅用地と言います。

ですが、この場合、200平方メートルまでの部分は上記と同じように減税されますが、200平方メートルを上回る部分については固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2になります。

固定資産税の税率表

これらの土地の固定資産税の税率を表にまとめると、以下の通りです。

土地の種類土地の面積固定資産税都市計画税
更地課税標準の1.4%課税標準の0.3%
小規模住宅用地住宅1戸につき200平方メートルまで課税標準×1/6課税標準×1/3
一般住宅用地住宅1戸につき200平方メートルを超えている200平方メートルまでは課税標準×1/6、200平方メートルを超える部分は課税標準×1/3200平方メートルまでは課税標準×1/3、200平方メートルを超える部分は課税標準×2/3

このことから分かることは、

空き家が建っていると、それだけで土地の固定資産税や都市計画税が減税されるので節税になる

ということです。

反対に、空き家を取り壊してしまったら、土地の固定資産税が一気に上がってしまうということになります。

空き家があると、建物の固定資産税はかかりますが、建物を壊して固定資産税が6倍(正確には負担調整措置があるため4.2倍)になるよりは、空き家を置いておいて土地の固定資産税や都市計画税を減税してもらう方が得になることが多いです。

既読

固定資産税などの面から見れば、土地上に建物が建っていた方がお得です。

特定空き家になると、固定資産税が最大6倍に上がる?

それでは、空き家を所有していたり相続したりした場合、空き家を活用せず、売却もせず、ずっと放置していても問題はないのでしょうか?

実は、確かに最近までは空き家を放置していても特に不利益はありませんでした。

しかし、空き家をきちんと管理せずに放置する所有者が増えたことにより、周辺環境が悪化するなどの問題が起こり、社会問題化してしまいました。

現状では、特に「田舎」で空き家が放置される事例が増加しています。

空き家が放置されると、害虫や害獣が繁殖してしまい、衛生状態をはじめとして環境が悪くなります。また、犯罪者のアジトなどに利用されることもあります。

さらに、空き家の壁や屋根が崩れたり倒壊したりすると、周囲の人や建物に危険が及びます。

そこで、放置されている空き家には、固定資産税や都市計画税の減税特別措置を適用しないことになったのです。

具体的には、危険性の高い「特定空き家」に指定された場合に、減税の特例を受けられないことになりました。

このように、空き家の固定資産税の減免措置が改正されたのは、空き家対策特別措置法という法律によるものですが、その施行日は平成27年2月26日です。

そこで、もし今空き家が特定空き家に指定されてしまったら、今の最大6倍(正確には4.2倍〜)の税金がかかってしまい、非常に高くなるので注意が必要です。

既読

特例空き家に指定されると固定資産税の面でも優遇されず、反対に高い税率がかかってしまいます。

特定空き家とは?

それでは、固定資産税や都市計画税の減税が受けられなくなる特定空き家とは、どのような空き家なのでしょうか?

これについては、空き家等対策特別措置法が定めています。

特定空き家の対象となるケース

具体的には、以下のようなケースで特定空き家の対象にするとされています。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

以下で、それぞれどのようなケースなのか、具体的な見てみましょう。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

これは、建物が老朽化して、壁や屋根、看板などが倒壊するおそれがある場合です。

たとえば建物が傾斜している場合や基礎部分に損傷がある場合、柱などの主要部分に損傷がある場合などに認められます。

著しく衛生上有害となるおそれのある状態

たとえば、空き家内にゴミが放置されたり汚物が捨てられたりして異臭がしているようなケースなどです。

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

たとえば景観法に違反する状態で放置されている場合や地域での景観保全のルールに違反している場合、酷い落書きが行われている場合や窓ガラスが割れたまま放置されている場合、木が建物の全面を覆うほど生い茂っているようなケースです。

その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

たとえば、不審者が侵入していたり、害虫や害獣が発生していたりするようなケースです。

空き家を所有しているのに放置していて、上記のような状態になると、市町村から「特定空き家」に指定されて、固定資産税や都市計画税が大きく上がってしまう可能性があるので、注意が必要です。

空き家を所有している場合には、

「特定空き家に指定されないように対処する」

といった方法が必要です。

空き家が特定空き家に指定されるまでの流れ

それでは、特定空き家に指定されるまでにはどのような流れになるのでしょうか?

空き家が汚れたり古くなったりしても、いきなり特定空き家に指定されるわけではありません。

①立ち入り調査

市町村が、対象の空き家について危険性が高いのではないかと考えると、まず「立ち入り調査」が行われます。

②指導と勧告

そして、空き家の現状を見た上で、空き家の修繕補修やゴミの撤去などの指導や勧告をします。

ここで、指導勧告に従って改善をしたら、特定空き家には指定されません。

③改善命令

所有者が指導や勧告に従わない場合、改善命令が下されます。

ここで命令に従って適切な改善方法をとれば、特定空き家には指定されません。

④特定空き家に指定

命令にも従わずに危険な状態で放置し続けると、最終的に特定空き家に指定されてしまうのです。

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既読

特定空き家に指定されるまでには、何度も免れるチャンスがあります。

既読

行政から勧告を受けた時点で適切に対応するようにするようにしましょう。

特定空き家に指定されてしまったらどうする?

特定空き家に指定されてしまったら、どのように対処すれば良いのでしょうか?

もはや特定空き家を解除してもらうことができないのかという点が問題です。

実は、特定空き家に指定されたとしても、その原因を除去すれば解除してもらうことができます。

それは、

危険な状態や不衛生な状態を改善すれば良い

ということです。

そこで、万一特定空き家に指定されてしまっても、諦めずに改善を行って、解除してもらったら元のように固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができるようになります。

特定空き家に指定されないための対策

では、空き家が特定空き家に指定されないためには、どのような対策をとっていけば良いのでしょうか?

建物は、人が住まなかったり管理しなかったりすると、どんどん傷んでしまいます。

適切に空き家の活用・管理をする

そこで、空き家が傷まないようにするには、活用することが最も効果的です。

具体的には、賃貸に出すか自分で住むと良いでしょう。それができないなら、適切に管理を行うことです。

管理をするときのポイントとしては、以下が大切です。

・換気や室内の掃除をしっかり行うこと
・水道設備の点検や管理をすること
・立木の剪定作業をすること
・郵便物をチェックして片付けること
・防犯や害獣・害虫の発生防止に注意すること
・その他、周囲に迷惑をかけないこと

 

これらの管理を定期的に実施していたら、特定空き家に指定されることはないでしょう。自分で管理できない場合には、管理代行サービスを使う方法もあります。

このように、特定空き家の活用や管理が難しい場合には、空き家を売却してしまうのも1つの方法です。

空き家は、放置しているのが最も損になりリスクが高いので、活用か売却か、適切に管理するかのどれかの手段をとって、税金が高くなるという不利益を受けないようにしましょう。

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空き家の固定資産税まとめ

今回は、空き家を所有したり相続したりした場合の固定資産税や都市計画税について解説しました。

空き家がある場合、土地の固定資産税や都市計画税が安くなるので、メリットが大きいです。

しかし、空き家が特定空き家に指定されてしまうと、税金の軽減措置が受けられなくなるので、固定資産税等が大幅に上がってしまうおそれがあります。

特定空き家に指定されないためには、空き家を適切に管理して、活用する必要があります。

空き家を活用も管理もできないなら、いっそのこと売却してしまう方が良いです。

今回の記事内容を参考にして、空き家の固定資産税が高くなることのないよう、上手に対応しましょう。

 


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