土地の価格を調べるとこんなにも差が…?土地の価格相場と推移から調べ方や活用方法まで

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土地を所有している場合、土地の価格評価が必要になる場面がたくさんあります。

しかし、土地の価格評価方法はいくつもの種類があり「どの場面でどの評価方法を使ったらいいのか分からない」ということに様々なシーンで出くわします。

しかも、土地価格は年度によって変遷しているので、昔の土地価格を調べたいときの対処方法も知っておく必要があります。

そこで今回は、土地価格の種類と調べ方について解説します。

この記事は、

1.所有する土地の価格を知りたい
2.土地価格がどのように決まるか知りたい

そう考える方に役立つ記事です。

土地価格というのは、普段から売買するようなものではないので毎日の生活で買うような”物の価格”とは異なり感覚が掴みにくい金額です。どんな土地が安かったり、高かったりするのか、その調べ方と方法を細かく調べてまとめてみました。


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土地価格の調査が必要になるケースとは?

土地の価格を調べたい場合、どういった方法をとれば良いのでしょうか?

そもそも、土地の価格調査が必要な場合とは、どのような場合なのかイメージしにくいこともあるかもしれないので、まずは土地評価をすべきケースについて紹介していきます。

土地を相続した場合

まずは、土地を相続した場合です。

相続が起こると、遺産の評価額が基礎控除の価格を超えていると相続税がかかります。また、相続税の価格は、遺産の評価額によって変わります。

そこで、土地を評価した場合には、土地がいくらになるのかによって、相続税がかかるかかからないか変わってきます。

また、かかるとしてもどのくらいの相続税がかかるのかが変わります。

よって、土地を評価して価格を計算する必要があります。

土地の売却を考えている場合

次に、土地を売却したいケースです。

土地を売るときには、いくらで売るのかを決めないといけません。

もちろん相手のあることなので、売り主が一方的に決めることはできませんが、売り主側もある程度いくらくらいで売るのかを決めておく必要があります。

土地には相場というものがあるので、相場を把握しておかないと、適正な価格をつけることができません。

たとえば、土地の価格相場が1億円なのに、相場を知らずに8000万円で売却してしまったら、2000万円も損をしてしまうことになるのです。

このように安値で土地を売ったとしても、誰も注意してくれる人はいないので、自分で土地価格の相場を調べておく必要があります。

土地を贈与する場合

土地を贈与するときや遺贈(遺言によって土地を誰かにあげること)するときにも、やはり土地の価格を把握しておく必要があります。

人にものをあげるときに、そのものの価値をわかっていなければ、正しい判断をすることはできません。

不動産投資をするときや、土地を賃貸に出すとき、土地の登記をするときなどにも土地の評価額が問題になってきます。

このように、土地の評価額が様々なシーンで問題になる時は、とても多いです。

それにも関わらず、一般には土地の評価方法や調べ方が広く知られているわけではないので、いざ土地の価格を知りたい、と考えたときに困ってしまう事もよくあります。

土地の評価額の4種類とは?

それでは、土地の価格はどのようなものになっているのでしょうか?

実は、土地の価格設定・評価方法には4種類があります。

・相続税路線価
・固定資産税評価
・公示地価と基準地価
・実勢価格

上記の4種類です。

同じ土地であっても、評価方法が違ったら異なる金額になるのです。

このようなことは、他の物品には少ないことであり、土地の大きな特徴です。

以下では、それぞれの土地評価方法について詳しく見てみましょう。

相続税路線価

土地の評価方法の1つ目として、相続税路線価があります。

相続税路線価とは?

相続税路線価とは、

市街地地域にある道路に面した宅地の1平方メートルあたりの金額のこと

です。宅地に面している土地の価格なので、路線価と言います。

路線価を使って土地の価格を計算するときには、路線価に対して土地の面積をかけ算します。

【路線価による計算式】

(1平方メートルの路線価)×面積
=土地評価額

たとえば、1平方メートルあたりの路線価が18万円の土地で、面積が40平方メートルだったら、土地の評価額は720万円となります。

相続税路線価は、各年の1月1日時点における評価額が基準となり、毎年改訂されます。国税庁が決めていて、毎年7月ころに公表されます。

相続税路線価が必要になるケース

相続税路線価が利用されるのは、どのようなケースなのでしょうか?

これは、その名のとおり相続が起こったときに利用されます。

土地の相続が起こると、相続税の計算のために土地の評価が必要となります。

このときに使うのが相続税路線価です。

そこで、相続税路線価は、実際に土地売買をするときの価格とは異なってきます。

だいたいのケースにおいて、実勢価格の8割程度になります。

また、相続税路線価は毎年改定されますが、利用する価格は、相続が起こった年度の価格である必要があります。

死亡した年に申告ができず、翌年以降に申告をする場合であっても、利用する相続税路線価は、死亡した年度のものである必要があるので、注意が必要です。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価を調べたい場合には、国税庁の路線価図・評価倍率表を利用する方法がもっとも簡便でわかりやすいです。

rrosenka-maphttps://www.rosenka.nta.go.jp/

ここでは、直近6年分の相続税路線価を調べることができます。

路線価図を調べたい年度と対象の都道府県を選び「路線価図」を選択します。

地域を限定していくと、最終的に土地を特定して路線価を調べることができます。

路線価は千円単位で書かれています。

たとえば、路線価が14とあれば、14万円ということです。(※万円で理解する)

14と書いてある道路に面している50平方メートルの土地であれば、相続税路線価は、14万円×50平方メートル=700万円の評価額となります。

(※国税庁のサイトと併行)

評価倍率とは

相続税路線価とともに押さえておきたい土地価格評価方法が「評価倍率法」です。

これは全国の土地で相続税路線価の設定がない場所での土地評価のために用いる方法です。

相続税路線価は、市街地的な場所にしか設定されていないので、田舎の土地や山林などには路線価の設定がないことが多いです。

このような場所で相続税の評価を行うとき、この評価倍率を利用します。

評価倍率法とは、固定資産税評価額を基準にして、一定の数値をかけ算することによって土地の評価額を計算する方法です。

たとえば、土地の固定資産税評価額が400万円の場合に評価倍率が1.2なら、その土地の相続税評価額は、400万円×1.2=480万円となります。

(※国税庁のサイトと併行)

評価倍率の調べ方

評価倍率を調べたい場合にも、上記の国税庁の路線価図・評価倍率表を利用する方法がおすすめです。

相続税路線価と同様、6年分の評価倍率が掲載されています。

評価倍率を調べたい場合、対象の年度を選びます。そして、まずは「路線価図」を使って、相続税路線価の設定があるかどうかを調べましょう。

相続税路線価の設定がない場所の場合には、評価倍率の設定があるので、対象の土地を選ぶと、評価倍率の数字が書いてあります。

たとえば、評価倍率が1.3と書いてあったら、自分の土地の固定資産税評価額に1.3をかけたら、相続税評価額を計算できます。

評価倍率によって土地価格を計算するときには固定資産税評価額が前提となるので、事前に固定資産税評価額を調べておくことが必要になります。

(※国税庁のサイトと併行)

固定資産税評価

次に、固定資産税の評価額について説明していきます。

固定資産税評価額とは?

土地の評価方法の2つ目に「固定資産税評価額」があります。

これは、固定資産税路線とも呼ばれますが、固定資産税や都市計画税を課税するときの基準にする評価方法です。

固定資産税評価額は、その不動産が存在する市町村が決定して発表します。

改定は3年に1回で、改定のあった年の4月に発表されます。

また、実勢価格とは異なるので、実際の土地売買の際には利用しません。

固定資産税評価額は、実勢価格の7割程度になると言われていますが、改定が3年に1回なので、改定が行われてから時間が経つと、さらに実情とは離れた金額になってきます。

固定資産税評価が必要なケース

それでは、固定資産税評価額が必要になるのは、どのようなケースなのでしょうか?

これは、役所が不動産の所有者に対して固定資産税や都市計画税を課税するときに使う基準

です。よって、

一般の人が土地売買の際などに直接利用することはありません。

ただ、参考として用いることはあります。

裁判所で不動産関連の手続きをするときや、法務局で不動産登記をするときなどには、固定資産税評価証明書が必要になることが多いです。

このように、固定資産税評価額は、

役所関係の手続きで必要になりやすいもの

と理解すると良いでしょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税を知りたい場合には、どのようにすれば良いのでしょうか?

最も簡単なのは、

毎年土地の所有者に送られてくる「固定資産税課税明細書」を確認する方法です。

これを見ると、対象となる土地の固定資産税評価額が記載されています。

また、手元に固定資産税評価明細書がない場合には、役所に行って申請をすると「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。

たとえば、裁判所や法務局で固定資産税評価が必要な場合には、この固定資産税評価証明書を取り寄せて持っていく(提出する)必要があります。

ただ、固定資産税評価明細書や固定資産税評価証明書は、その土地の所有者しか手に入れることができません。

所有者以外のものが固定資産税評価額を知りたい場合には、国土交通省の全国地価マップを利用すると便利です。

chika-map(参照:全国地価マップ)

ここでは、対象の土地の固定資産税路線価を調べることができます。

この場合、表示されるのは「固定資産税評価額」そのものではなく「固定資産税路線価」なので、路線価そのものではなく、土地の面積をかけ算しなければなりません。

そこで、土地の面積さえわかれば、固定資産税路線価×面積の計算をすることによって、だいたいの固定資産税評価額を明らかにすることができます。

全国地価マップでは、直近4年分の固定資産税評価を調べることができます。

なお、全国地価マップは、固定資産税路線価だけではなく、相続税路線価や公示地価などを調べることも可能です。

固定資産税路線価を使う場面は限られています。

役所などに提出する際には特に問題にはなりませんが、売買の際の参考資料にする場合には、注意が必要です。

固定資産税評価額は、実勢価格とはかけ離れた数字になることが多いからです。

そもそも公示地価の7割程度になりますし、改定が3年に1回であることもあり、相続税路線価よりもさらに実勢価格から離れてしまいやすいです。

売買の際に参照する場合には、あくまで参考程度にとどめたり、価格の変遷を確認する目的にしたりすると良いでしょう。

公示地価、基準地価

土地の価格の3つ目に、公示地価と基準地価があります。

公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、全国の標準地において定められる基準となる土地の価格です。

単位は1平方メートルあたりの単価です。

国土交通省が毎年一回定めて3月頃に発表します。

基準地価は公示地価と同様に標準地における土地価格を定めたものですが、定める主体は都道府県で、年に1回毎年9月に公表します。

これらの公示地価や基準地価は、国や都道府県が「土地の公正な価格」として定めたもので、鑑定士が関与して決定します。

公示地価が公表されると、新聞などに掲載されて「地価の上昇率」などがニュースになることも多いので、耳にしたことがある人も多いでしょう。

公示地価は、実勢価格とは異なりますが、同じくらいの金額になりやすいです。

また、公示地価や基準地価は、全国で選ばれた「標準地」にしか設定されないので、すべての土地において発表されるわけではありません。

そこで、調べたい土地が標準地になっていない場合には、近隣の標準地の公示地価(基準地価)を調べることになります。

公示地価、基準地価が必要になるケース

それでは、公示地価はどのようなケースで必要になるのでしょうか?

一般の人が利用する場合には、

売買や贈与などの取引の際の参考資料にすることが多い

です。

公示地価や基準地価は、だいたい市場価格に近くなるので、これを調べると売りたい(買いたい)土地の相場価格を知ることができます。

また、土地価格調査などの研究目的や公正な数値を知りたい場合には、公示地価や基準地価が向いています。

公示地価や基準地価は、国や都道府県が「公正な地価」として根拠を持って定めたものなので、信頼性が高いと考えられるからです。

また、全国でピックアップされた標準地において定められていることから、ある地域におけるモデルの土地価格を調べたい場合などに適しています。

公示地価、基準地価の調べ方

公示地価、基準地価を調べるときにも全国地価マップを利用します。

ここでは、過去4年分の公示地価が掲載されています。

【公示地価を調べる方法と手順】

まず、サイトへ進み右下の「次へ」を選択肢、職業を選んで「同意」します。

すると、地図が表示されます。

そこから調べたい地域を選ぶと、詳細な地図が表示されます。

この時点で出ているのは固定資産税路線価なので、右上の「地価公示・地価調査」を選択すると画面が切り替わって公示地価が表示されます。

黒い四角が公示地価の標準地で、赤い三角の場所が基準地価の標準地です。

詳しく見たいときにはその地点をクリックすると、価格などの詳しい情報が出てきます。

周辺の地域に標準地がなければ、縮尺を変えると探しやすくなります。

公示地価は毎年3月、基準地価は毎年9月に発表されるので、最新のデータが基準地価(黒い四角)しかないことがあります。そのときには、古い年度を選ぶと基準地価が表示されます。

表示されている地価は1平方メートルあたりの金額となります。

実勢価格

不動産の評価額の中でも重要なのが実勢価格です。

実勢価格とは?

実勢価格は、不動産が実際に取引される際に利用される価格です。

不動産を売買するときには、実勢価格が基準となります。

ただ、実勢価格は「いくら」と決まっているものではなく「相場価格」になります。

実際の売買の価格は、ケースによって異なってくるからです。

たとえば、その土地を是非ともほしい人がいたら、取引価格は高額になりますが、売り主が売り急いでいる場合には取引価格は下がります。

同じ土地でも交渉上手な人が売却するときには高く売れるかもしれませんが、適当に売却してしまう人の場合には価格が下がります。

ただ、そうはいっても同じような土地なら「相場」があるはずです。

その相場価格が実勢価格であり、これは市場価格とも呼ばれます。

実勢価格が必要になるケース

それでは、実勢価格が必要になるのはどのようなケースなのでしょうか?

これは、

土地売買などの取引をするとき

です。

土地を売りに出すときには、土地の相場を把握しておかないと適切な価格設定をすることができません。

相手と価格交渉をするときにも、相場を把握しておかないと安くしすぎてしまって損をするかもしれませんし、逆に高くしすぎて全く売れなくなってしまうかもしれません。

土地を購入する際も同じことが言えます。

そこで土地を売りに出すときや購入するときには、事前に土地の実勢価格を調べておく必要があります。

実勢価格の調べ方

実勢価格を調べる方法には、いくつかあるので以下で順番に説明します。

国土交通省の土地総合情報システム

まずは、国土交通省の土地総合情報システムを利用する方法があります。

tochisougou-date(参照:土地総合情報システム)

これは、国土交通省が不動産取引のデータを集めて取引事例を公表しています。

まず、「種類を選ぶ」のところから「土地」「農地」「林地」のいずれかを選択します。そして、地域を選択して検索すると、対象の取引の一覧が出てきます。

自分の調べたい土地に類似した取引事例を見ると、だいたいの相場感を把握することができます。

不動産業者の査定価格

実勢価格を知りたい場合、不動産業者に価格査定してもらう方法がおすすめです。

不動産を特定して不動産業者に査定依頼をすると、だいたいの相場価格を教えてくれます。

このとき、査定報告書を渡してくれるので、書面やデータの形で検討することができます。

査定価格は業者によって金額が異なる

査定価格は、査定を依頼する業者によって金額が異なります。

同じ土地について同時に査定依頼しても数百万円以上の差が出ることも普通なので、査定依頼を出すときには、いくつかの不動産業者に依頼することが重要です。

1社しか依頼しなければ、その1社の出した価格が高めなのか低めなのかがわからないからです。

不動産業者に査定依頼をするとき、費用はかからず無料です。

また、実際に不動産の場所を訪ねてきてもらって査定する訪問査定と、訪問なしに資料のみで査定する机上査定を選べます。

建物なら、中身を見てもらわないと正確な査定が難しいですが、土地の査定をしてもらう場合には、わざわざ来てもらわなくても精度の高い査定ができます。

ネットなら訪問なしの査定ができる

不動産業者に土地の査定を依頼したい場合には、ネット上の不動産一括査定サービスを利用する方法がおすすめです。

このサービスを利用すると、簡単に土地の情報を入力するだけで、一度に6社などの不動産業者に査定依頼を出すことができます。また、このようなサイトの利用もお金はかからず無料です。

査定を依頼したら、その中で最も高額な査定を出してくれた業者などに実際の売却の仲介を依頼することも可能です。

不動産を売却するときには、是非ともネット上の不動産一括査定サービスを上手に利用しましょう。

実勢価格で売却できるのか?

実勢価格は、不動産の実際の取引価格です。

そう聞くと、不動産は必ず実勢価格で売却できるものと考えてしまうかもしれません。

しかし、

必ず実勢価格で売却できるというものではありません。

実際には、それより高くなることも安くなることもあります。

上手に買い主を探してうまく交渉ができたり、売るタイミングを上手につかんだりすることができたら高値で売ることも可能ですが、反対に買い主を見つけられなかったりうまく交渉出来なかったり、売り時を逃したりしてしまったら、高額で売ることは難しいです。

そこで、なるべく高額で不動産を売りたい場合には、腕の良い不動産業者に仲介を依頼することが重要です。

そのためにも、ネット上の尾不動産一括査定サービスを使って、良心的で信頼できる良い業者を選びましょう。

土地価格のまとめ

今回は、土地価格の種類と調べ方を解説しました。

不動産の価格評価方法は、

・相続税路線価
・固定資産税評価
・公示地価
・実勢価格

上記の4種類があります。

それぞれ、評価方法と価格、利用目的が全く異なります。

土地を上手に売却するためには、実勢価格を基本として、他の評価方法による結果も参考にしながら売却活動をする必要があります。

また、よい不動産業者を探して仲介を依頼することも非常に重要です。

実勢価格を知り、良い不動産業者を探すためにはネット上の一括査定サービスを利用する方法が本当にベストです。

今後土地を売却するときには、まずは一括査定サービスを利用して土地価格を査定するところから売却活動を始めましょう。


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