農地を売ったり貸したりしておくのは相続前と後だとどちらが得か。その方法と５つの注意点 | 土地ハック！〜家や土地の賃貸や売却と不動産活用方法の全て〜

土地を相続するといろいろな面倒な手続きがあるものですが、相続の土地が農地の場合、さらに問題が大きくなります。

農地は農業にしか利用することができないので、農家以外の人が相続すると、活用することが難しくなる可能性が高いです。特に農地を相続する際には貸したり売ったりするなどの工夫が必要です。

そこで今回は、状況に応じた農地相続の方法を解説します。

この記事は、

1.農家の農地を相続しようとしている
2.農地の相続方法が今ひとつ分からない

そのような方に向けた記事になります。特に自分が農家ではない場合、記事に書かれている内容は役に立つと思います。

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相続後の農地をどのように活用するか

農地を相続すると、どのようにして農地を活用するかが問題となります。

それは、

農地は農業にしか利用できない

からです。

日本では若い人が農業をしなくなってきているので、農家以外の人が農地を相続するケースも多いですが、その場合、相続した土地を自分で利用することができません。

また、農地を借りてくれる農家を探すのも面倒なので、農地を放置してしまうことがよくあります。このような形で、遊休農地が増えてしまうのです。

既読

相続後に農地を放置する事案は増えています。

遊休農地とは

遊休農地というのは、

実際に農業が行われずに放置されている農地

です。

そのままでは、何に使うこともできないので非常にもったいない状況の農地です。

しかも、遊休農地にも固定資産税がかかってきます。

農地を相続して放置していたら、何にも使えないまま延々と固定資産税だけを払い続けないといけなくなるので、大変なデメリットがあります。

さらに、農地で農業が営まれていない場合には、農地が雑種地とみなされて、宅地に近いほどの高額な固定資産税がかかってしまうリスクもあります。

更に遊休農地のある場所によっては固定資産税が増額される可能性もあります。

そこで、農地を相続した場合、放置しておくと危険であり、活用するか売却するかの方法を検討しなければなりません。

既読

相続しても遊休農地を知らないという場合もありますので注意が必要です。

農地を相続する方法

それでは、具体的に農地を相続するとき、どのような方法で相続すれば良いのかを見てみましょう。

農地を相続するケースでは、相続人が農家のケースとそうでないケースがあるので、以下では分けて検討します。

農地の相続人が農家のケース

まず、相続人が農家であるケースでは、農地を相続してもあまり大きな問題にはなりません。

なぜなら相続人自身が農地においてそのまま農業を営めば良いからです。

また、自分で農地を使わない場合でも、そのまま他人に貸すことができます。

ただし、農地を貸す場合には、農業委員会の許可が必要になります。

農家が他人に農地を貸した場合も、自分が農家なので、土地の返還を受けたときにまた自分で農業を営むことができて、柔軟に対応できます。

また、農地のまま所有することになるので、特定市街化区域農地でないケースでは、農地にかかる固定資産税は安くなります。

農地の相続人が農家ではない(非農家)ケース

次に、相続人が農家ではないケースを見てみましょう。

この場合、農地をそのまま相続するのか、農地を転用するのかによって変わってくるので、以下では分けて解説します。

農地の転用とは

農地転用するケースを見てみましょう。

農地の転用とは、もともと農地である土地について、農業以外の方法で利用できるようにする手続きです。

農地の転用は認められる地域と認められない地域があります。

農業に適した良好な土地の場合には、転用が原則として認められない扱いになっているので、注意が必要です。

農地の転用が認められる場合、市街化区域内で農地の転用をするときには届出だけで手続きができますが、市街化調整区域で農地の転用をしたいときには、農業委員会による許可が必要になります。

農地を転用すると、宅地としても利用できますし、そのまま貸すこともできます。

たとえば、土地上に建物を建ててアパートやマンションにして賃貸することもできますし、事業用物件として賃貸することもできます。

太陽光発電装置を設置することもできますし、資材置き場などとして貸し出すことも可能です。

⇒農地転用の詳しい方法はこちら

相続前に貸すのと相続後に貸すのとどちらが良いのか？

農地を転用する場合でも、相続前に貸すのが良いのか、相続後に貸すのが良いのか、という問題があります。

相続前に農地を貸すメリット

相続前に農地を転用して人に貸していたら、相続後に相続人が面倒な農地転用の手続きをせずに済みます。

更には、そのまま引き続いて賃料収入を得ることができることがメリットです。

さらに、相続人が土地活用をしなくても賃借人が管理してくれるので、土地が荒れるおそれもありません。

転用をすると土地の評価額は上がりますが、相続前に貸し出していると、借地権割合の分、土地の相続税評価額が減額されるので、相続税を抑えられるメリットもあります。

相続前に農地を貸すデメリット

相続人が自分の希望で土地活用をすることができない点がデメリットです。

相続後に農地を売ることも、賃貸借期間中はできないことになります。

農地を相続したり、または相続予定人である場合で、なかなか時間が取れなかったり面倒な手間ををかけたくないなら相続前に貸すようにしましょう。

それによって貸し出す時の手間を抑えて賃料収入を得る事ができます。

相続した後に農地転用して貸す

次に、相続後に農地を転用して貸すケースについて、考えてみましょう。

この場合には、相続人が農地転用の手続きをしなければなりませんし、賃貸の方法を検討して決めないといけません。

転用の手続きがスムーズに進まない場合には、農地を放置してしまうことにもなりかねません。

そうなると、遊休農地として、固定資産税の金額が上がってしまうので、注意が必要です。

ただ、相続後に活用方法を決めるので、相続人が自分の希望で活用方法を選ぶことができますし、転用前に農地として相続をするなら相続税が安くなります。

農地転用しないケースを相続前後で比較

次に、農地を転用しないケースにおいて、相続前に貸す場合と相続後に貸す場合を比較してみましょう。

相続前に農地を貸すメリットとデメリット

農家以外の人が農地を相続するケースでも、農地を転用せずに農地を相続前に貸すと、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？

相続開始前に農地を転用せずに農家に貸していたら、相続人が相続をしたときに、農地の活用方法を考える手間が省けます。

また、農地として相続をするので相続税も低くなりますし、固定資産税も安くて済みます。

ただし、農家が相続するわけではないので、自分で農業をすることはできません。

賃借人(農家)から農地の返還を受けたとき、どのようにして活用するのかが問題になります。

相続後に農地を貸すメリットとデメリット

農家以外の人が農地を相続して、相続後に農地を貸す場合、貸す際に農業委員会の許可が必要になります。

また、相続人は、農地を借りてくれる農家を探さないといけません。

このような手続きが面倒なので放置していると、農地が遊休農地とみなされて固定資産税が高額になってしまうおそれがあります。

ただ、相続時に貸し出していなければ、相続後、相続人が農地の転用などを検討することができますし、自由に活用できる可能性が出てきます。

相続後に農地売却するケース

農地を相続した場合、相続した農地を売却するケースがあります。

まず、どのようなケースであっても農地を売却するためには農業委員会による許可が必要です。

そして、農地を売る場合には、農地転用をせずに農地を売却するのか、転用をしてから売却するのかという問題があります。

以下で、それぞれのケースでのメリットとデメリットを見てみましょう。

農地転用なしで売却するメリットとデメリット

農地転用をせずに売却できるのは、

相手が農家のケースのみ

なので、売却先が限られてきます。

また、土地の利用目的が農業経営に限られるので、売却価格も安くなりがちです。

ただ、面倒な農地転用の手続きは不要で、売却先の農家さえ見つかったら、農業委員会の許可を受けて売却できます。

もちろん、農地を売ってしまったら管理の必要がなくなりますし、遊休農地とみなされて高額な固定資産税が課税されるおそれもなくなります。

農地転用で売却するメリットとデメリット

これに対し、農地を転用してから売却するケースを見てみましょう。

農地転用する場合には、

相手が農家でなくても売却可能

です。

また、農地以外の目的に利用できるので、宅地に準じた高額な価格で売却できるケースも増えてきます。ただし、農地転用のための手続きが必要になるので面倒です。

転用の許可が下りず、売却に手こずっていると、その間農地の管理をしなければなりませんし、固定資産税の負担も発生します。

農地の相続に関するまとめ

農地を相続した場合には、このように、農地をどのように活用・処分すべきかについてしっかりと検討する必要があります。

自分が農家か農家でないかによって対応が異なりますし、農家でない場合には、転用すべきかどうかや、貸すか売るかなどの選択肢が発生してきます。

現状、どのくらいの税金がかかっているのか、今後どのくらいの税金がかかりそうなのか、転用できる可能性や転用の方法などを具体的に考えて、比較検討することが大切です。

税金面で安くしたいと考えているなら、推奨する対策は以下です。

・相続前に農地転用して売却する
・相続前に農地転用して活用する
・相続前に農地転用して活用方法を探す

今回の記事を参考にして、相続した農地を賢く活用しましょう。

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