農地の相続人(予定人)が知っておきたい農地バンク制度のメリットとデメリット

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農地は農家でしか活用できない事で、仮に両親が農家であっても本人がサラリーマン(農家でない)であると農地を活用する事ができません。

そうなると、いざ両親に急な不幸があった場合などに、農地を相続すると様々な手続きや相続した農地の在り方を知っておかなければならないのです。

今回この記事では、

1.急に農地を相続(相続予定人)した
2.農地の活用方法が全く分からない

そんな悩みの方に役立つ記事です。

農地の相続が増加。これから考えるべき事とは 

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相続と聞くと「財産」や「保険金」などを連想するかもしれませんが、そればかりではなく「不動産」も相続財産に含まれます。

近年、不動産相続において、住宅等の土地や建物のみならず「農地」の相続が非常に多くなってきているのです。

これは、「少子高齢化」により日本の人口が減ってきことも関係しており、昔に農業をやっていた親族より先祖代々の畑を維持管理する者がいなくなるケースや、農業自体に縁がない場合でも相続財産として相続せざるを得ないケースなど様々です。

いづれにせよ「農地」は通常の不動産とは違い、建築の制限など使用用途に制限があるため相続をした場合には専門家のアドバイスなどを参考にした方が良いでしょう。

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私がポイントをお伝えします。

これから農地を相続するかもしれない方へ 〜知っておきたい農地の基本ルール〜

農地は農業従事者として認められた者が所有する不動産として、

家を建てるために購入するということはできません

もちろん売却をする際にも誰にでも売ることができるわけでもなければ、買ってくれる需要も時代とともに低くなっています。

しかし、相続予定者は財産をすべて放棄しない限り、この土地を相続せざるを得ません。(ただし遺産分割協議による取得財産は、これに優先される)

農地を相続した方も、これから相続の対象となる法定相続人の方も、あらかじめ知っておくことで有効に活用できる情報や知識をご紹介させていただきます。

既読
農地を相続した方、これからするかもしれない方は、覚えておくと良いでしょう

農地バンクとは。制度の仕組みと活用

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農地は通常「耕作物を作るなど農業に従事することを目的とした土地」であり、分かり易く言えば

農家専用の土地

です。

農地バンク(通称)は、農業を営むことができない場合においても、農地が本来の趣旨を保つよう設けられた制度です。

当然、農業を目的とした農地の購入・賃貸希望者も存在するため、農地をより有効に農地として利用してもらえるよう「農地中間管理機構」を通じて、農業経営者を対象に「用途」を提供していく、いわば「農地専門の不動産屋」のような役割を果たすというのが農地バンクの仕組みです。

つまり、「売りたい・買いたい・貸したい・借りたい」という要望を「農業」という趣旨に特定し農地やユーザーを収集させることで、廃れてゆく農業を保持することを目的として設けられたのが「農地集積バンク」という制度なのです。

これから農地バンクを始める方へ

農地は通常「耕作物」を作ることを目的とした土地であり、農地バンクは「農地」であることを大前提としているため、所有している・あるいは相続によって取得した農地の現況が問われることになります。

ここで重要ポイントは、

「現在、耕作が行われているかどうか」

であり、農地を所有あるいは相続したものの、ずっと使用することなく放置された状態であってはならないのです。

一定期間で耕作放棄した状態にある農地が「耕作放棄地」に当てはまります。

ここで知っておきたいことは、現在所有している農地がこの「耕作放棄地」に該当していないかどうか、あるいは「遊休農地」の該当の有無について、あらかじめ知っておくことが重要です。

耕作放棄地とは

よくあるケースとしては「農業経営者でないものが相続によって取得した農地」を相続する場合などが該当します。

つまり、農業がなされておらず耕作物も育っていない「農作物が1年間以上作付けされていない」状態にあり、今後も作付けをする予定がないとされる農地については「耕作放棄地」としてみなされ、農地集積バンクを活用することができません。

放置されている農地の場合には、その期間が短ければ短いほど「復元」が容易であり、長ければ雑草など手入れが必要であるため、農地としての復元が困難となってしまい、時間とお金がかかってしまうことが多いのです。

遊休農地とは

耕作は放置していないものの、食料自給程度の農作物を耕作している場合には「遊休農地」という扱いになります。

これは農地の本来の用途について、その現況の程度を表すために使用される用語であり、農地バンク活用の際にこうした用語を用いて現状がどのように保たれているかを示すポイントとなります。

少子高齢化に伴い、農業を受け継ぐ方は減少傾向にあるため、こうした農地の放置による現況把握を行うようになり、このような用語を用いて「程度」を問われることになったのです。ただし、耕作放棄地と遊休農地など、その「定義」は曖昧であり、あくまで現状の位置付けを表すための用語として使用されているのが現状です。

農地が守られている理由

農地は基本的に「農地」として農業委員会を管轄とする用途制限が行われており、特に建築の制限に関しては厳しく管理されております。

これは、農家の減少や「用途変更」による建築物の増加により年々減少傾向にある「農地」を保護する目的に制定された法律であり、農地を扱いにくいものにするというものではありません。

こうした法律があるからこそ農業委員会の許可を得ることで農地収集バンクの制度も利用可能となり、農業の業界において優位に活用できる対策が考えられているのが特権です。

農地バンクのメリット

農地バンクのメリットは、農地所有者が同制度を利用できることで有益な活用が実現できることです。

本来の使用用途として活用されるため、制度の方針に沿った運用がされており、農地中間管理機構を利用できることで、買い手や借り手(希望者)に対して働きかけてくれるので、個人単位では難しい範囲までも公募対象の方に対してその活用を促してくれるのです。

自分では管理が難しい土地であっても、その土地を活用目的で求めている方は少なくないため、一貫して「利用してもらえる」という立場になるのです。

また、管理を怠り使用していない場合に「耕作放棄地」となった場合には増税の処置が取られることになりますが、農地バンクの利用によって対策できるのです。

更に10年以上という期間を条件に、賃貸借の関係となり農地中間管理機構より「賃料」がもらえることもメリットです。

個人との契約とは違い、期間満了時には変換され、賃料の支払い等にも「滞納」はありません。

こうした「トラブル」などについても考える必要がないことは、最も大きなメリットと言えるでしょう。

農地バンクのデメリット

現状、農地バンクはまだまだ発展途上にあり、まだ認知されていない部分が多々あります。

そのため、制度そのものの理解や実際の活用実績が少ない点、まだまだ貸し手が十分でないことも理由の一つです。

農地バンクの問題点として、誰が借りるかわからないということもあり、ある意味不安に感じてしまう方も多いようです。

どのように使われるか分からないというのは、農地所有者(貸し手)がこうした制度の活用に踏み出せない要因となり、利用自体が今ひとつであることに繋がります。

こうした事情により「必ず借りてもらえる」とも限らず、絶対ではないのです。

他にも、賃料は農地中間管理機構と受け手との協議によって定められるため、地域水準等の考慮や、希望額という仕組みでないことも、十分とは言い難い点です。

10年という期間は決して短いものではなく、変換は保障されるものの、その間に時代が大きく変わってしまう可能性は十分にあります。

太陽光発電などの自然エネルギーの活用も賑わう現代において、今後10年の中で「チャンス」を逃してしまうかもしれないという意見もあります。

農地バンクと農業の関係を保持することが大切。今後の可能性は?

農地バンク自体は、メリットがありながらも理解や認知度に不足している部分があり、まだまだ走りだしの制度ですが、農地の活用による農業改革は見込める制度なのです。

農地は人間が生きていく上で「衣食住」の「食」を司る貴重な耕作環境であり、減少傾向にある農地こそ保護することで、更なる可能性や活用幅が広がってゆきます。

需要が高まれば制度も優遇や措置などの是正もありうるため、これからの時代に最も注目されるであろう「農地バンク」の名は、徐々に浸透し始めているのです。

まだ農地バンクの制度が100%ではないものの、今後も農業と農地バンクの関係を保持し続ける事が大切になってきます。

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