【2018年最新版】不動産屋の選び方とマイホームを選ぶ時のポイント

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マイホームを購入するときには、仲介を依頼する不動産屋の働きがとても重要です。

不動産仲介会社がしっかりしていれば、良い物件を見つけやすく適正な価格で購入しやすいですし、手続きもスムーズに進み、購入した後に後悔するケースも少ないです。

反対に不動産会社がいい加減な仕事をした場合には、家を購入したものの「こんなはずじゃなかった」ということになりやすいです。

今回は、マイホームを購入するときの不動産屋の選び方と、購入すべき家を選ぶ際のポイントをご紹介します。


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目次

家を買うときの不動産屋の役割

家は非常に高額な買い物ですし、一生にそう何度も買い換えるものではありません。

購入するときには、失敗しないようにしたいものです。

そのためには、間に入ってもらう不動産屋の存在が非常に重要です。

「家を買うときに不動産屋は実際に何をしてくれるの?」

そのように疑問をお持ちの方のため、まずはマイホームを購入するときの不動産屋の役割をご説明します。

 

購入したい家を探して紹介してくれる

家を購入したいと思っても、自分ではどのような物件が市場に出回っているのか調べきるのは困難です。チラシやネットで確認して、関心のある物件をいくつかピックアップする程度が限界でしょう。

不動産屋に依頼すると、買主の希望する条件を聞いた上で、その条件に合致する物件を多数ピックアップして提示してくれます。

不動産屋は膨大な不動産流通情報を把握しているので、買主が自分で物件探しをするより効率的ですし、めぼしい物件があれば見逃さずに把握できます。

 

売主とやり取りして内見に連れて行ってくれる

不動産を購入するときには、売主(候補も含む)とのやり取りが不可欠で、まずは売り出し物件の中を見せてもらう必要があります。

不動産屋に依頼していると、不動産屋が売主と話をして内見の日時を設定し、現地に連れて行ってくれるので、スムーズに中身を見せてもらえます。対象の不動産に気になる部分があれば、不動産屋がプロとしての視点から指摘してくれるので、早急に購入して後悔することもありません。

 

売買の条件交渉をしてくれる

家を購入するときには、売り出し価格から値引き交渉を行うのが一般的です。

また、売買契約前に、引き渡し時期や瑕疵担保責任、住宅ローンの利用の有無などについても話を詰めなければなりません。

買主と売主が自分たちだけで取り決めをするのはハードルが高いですが、不動産屋に依頼していると、不動産屋が買主と売主の間に入って話をとりまとめてくれます。

このことで、スムーズに売買契約締結までたどり着けます。

契約条件についても、こちらに不利になるようであれば不動産屋が注意してくれるので安心感があります。

 

物件の調査

不動産を購入する前には、必ず物件の調査が必要です。シロアリや建具の不具合など物理的な問題を調べる必要がありますし、建築制限などの法律的な問題も把握しておくべきです。

また過去に物件内で自殺者や事件が起こっていないか、地盤が弱くなっていないか、産業廃棄物などの埋蔵物がないかなども調査しておかねばなりません。

素人で調べられる範囲には限界がありますが、不動産屋に依頼すれば綿密に調べてくれるので安心です。

 

売買契約締結のサポート

売主と買主の条件が合致して調査の結果も問題がなかった場合、売買契約の締結を行いますが、このとき「売買契約書」を作成しなければなりません。

自分たちだけで適切な内容の契約書を作成するのは難しいですが、不動産屋に依頼していると、適切な内容の売買契約書を作成してくれますし、契約の内容を売主と買主の両方にしっかり説明してくれるので、労力が省ける上に安心感が高いです。

 

引き渡しと代金支払いのサポート

売買契約の決済時には、売主から鍵を渡してもらい、現地を確認した上で物件の引き渡しを受けます。

決済にも不動産屋が立会って、代金支払いと引き渡しのサポートをしてくれるのでスムーズに進められます。

 

不動産登記のサポート

家を購入したら、速やかに所有権移転登記をしなければなりません。自分たちだけで売り買いすると、自分で不動産登記をするか司法書士を探して依頼しに行かなければならず、面倒です。不動産屋に依頼していると、不動産屋が司法書士を紹介してくれて、何もしなくても決済日に不動産登記を終えてしまえるので、とても楽ですしスムーズに登記を終えられます。

 

以上のように、家を買うときの不動産屋の役割は非常に重要なので、不動産屋選びに失敗すると、家の購入自体に失敗してしまう可能性が高まります。

 

信頼できる不動産屋の選び方の3つのポイント

家の購入を依頼するとき、信頼できる不動産屋を見分けるポイントはどのようなものとなるのでしょうか?

以下の3つのポイントに着目しましょう。

1.不動産屋の得意分野

まずは不動産屋の得意分野に注目しましょう。

宅建業の免許を持っていれば誰でも不動産売買の仲介ができますが、不動産屋の取り扱い分野には、いろいろなものがあります。

たとえば大規模不動産活用が得意な業者、相続物件の売却や活用が得意な業者、新築の分譲マンションを大量に売却するのが得意な業者、病院やテナントビルなどの大規模物件の仲介メインの会社、賃貸の仲介に力を入れている不動産屋、不動産管理しか行っていない業者などもあります。

家の購入の仲介を依頼したいのであれば、「個人間の一戸建てやマンションの売買に注力している不動産会社」を選ぶ必要があります。

不動産屋の得意分野を確認する方法

不動産屋の得意分野を確認するには、ウェブサイトの内容やチラシ、不動産情報誌などの広告を見て、強調されている部分を見るとだいたいわかります。

たとえば、ウェブサイトで「家の売買はお任せ下さい」などと大きく書かれていたら、個人の不動産売買に力を入れている可能性が高いです。

また広告で確認するだけではなく、実際に電話で問合せをして相談してみましょう。

売買に力を入れている業者であれば積極的に対応してくれますが、賃貸管理などに力を入れていて売買はあまり取り扱っていない業者であれば、反応が薄いことが多いです。

 

2.対応地域

家の購入を不動産屋に依頼する場合、その不動産屋が対応している地域も重要なポイントとなります。

1つの不動産屋の営業所でカバーできる範囲には、当然限界があるからです。

たとえば営業所から何百キロも離れた物件を何度も案内することは、物理的にも費用的にも難しくなるでしょう。

そこで、不動産を探したいのであれば、一般的には自分の住みたい地域にある不動産屋か全国対応の不動産屋に相談する方が良いです。

なお、現在では「不動産流通機構(レインズ)」により、すべての不動産の売り出し情報が不動産会社内で共有されています。どのような小さい不動産屋でも全国の売り出し情報を確認できるので、小さい業者に依頼しても、探せる家の範囲自体が狭くなるわけではありません。

 

3.宅地建物取引業の免許

宅地建物取引業の免許とは

不動産屋を選ぶときには、「宅地建物取引業の免許」が非常に重要なポイントとなります。

宅建業法により、不動産業を営むときには「宅地建物取引業法」の免許が必要とされており、免許なしに売買や賃貸の仲介をすると、違法です。そこで、不動産会社には、必ず宅建業免許を取得した人が在籍しており、不動産屋の営業マンも、通常は宅建業の免許を持っています。

また宅建業の免許には、自動車の免許などと同様に「免許番号」があります。

通常は、不動産屋の営業マンの名刺や営業所内に置いてある「宅地建物取引業者票」に許可権者や免許番号が書いてあります。

宅建業の免許番号を確認できない業者は違法である疑いが強いので、利用すべきではありません。

国土交通大臣の許可と都道府県知事の許可の違い

宅建業の免許には、国土交通大臣によって許可されたものと知事によって許可されたものの2種類があります。

これらの違いは、営業地域の範囲です。

不動産屋の営業範囲が1つの都道府県内に限定されていれば都道府県知事による許可で足りますが、2つ以上の都道府県にまたがって活動するなら国土交通大臣による許可が必要です。

そこで、全国展開で大々的に営業している不動産屋は国土交通大臣による許可を受けていますし、地域密着で1つの都道府県内で営業している不動産屋は都道府県で許可を受けていることが多いです。

両者において、どちらが優れているという優劣関係はありません。

 

免許番号の見方

宅建業者の免許番号は、以下のように表記されます。

「国土交通大臣(〇〇県都道府県知事) (更新回数の数字) 免許番号」

まず、国土交通大臣または各都道府県の知事のどちらか書かれています。これは、どちらから許可を受けているかを示すものです。

次に、免許の更新回数が書かれます。更新回数が多い場合、長年不動産業を継続していることになるので、信用性が高いと考えられます。

その後ろに免許番号が書かれます。

例を示します。

  • 国土交通大臣(1)第123456号

この場合、国土交通大臣から免許の交付を受けており、更新回数は1回ということです。比較的新しい不動産屋ですが、全国や広い範囲に対応している可能性があります。

  • 長野県知事(10)第123456号

長野県知事から免許を受けており、更新回数は10回ということです。

不動産屋としての経歴が長く、信用できる可能性が高いです。ただし長野県の物件しか対応していない可能性が高いです。

不動産屋の宅建業免許を確認するとき、参考にしてみて下さい。

 

地域密着型か大手全国対応の不動産屋か

不動産仲介会社には、地域密着型と大手の全国対応の業者があります。

それぞれメリットとデメリットがあるので、確認しましょう。

地域密着型のメリット・デメリット

地域密着型の不動産屋のメリットは、対象物件について詳しく理解していているので、広告に掲載されていない情報を得られることです。たとえば周辺環境や、地元住民しか知らない意外なメリットやデメリットを教えてくれることもあります。

また、地元からの信頼が厚く、売買の条件交渉や手続きをスムーズに進めやすいこともあります。

さらに地元にネットワークがあるので、広告掲載されていない情報も持っていることがあり、条件の合う物件があれば、広告掲載前に紹介してもらえていち早く取引できるケースもあります。

デメリットは、取扱い範囲が狭いので、エリア外になるととたんに対応力が弱くなってしまうことです。

大手全国対応のメリット・デメリット

大手全国対応の業者は、どのようなエリアにも対応しているので、地方などで、近くに頼りになりそうな不動産屋を見つけにくいケースなどでも依頼できます。

また、名が通っているので安心感もあるでしょう。

ただし、こうした不動産会社では営業マンに厳しいノルマが課されていることがあり、強引に契約締結を勧められるケースがあります。また人事異動や辞職者も多いので、担当者が途中で変わる可能性もあり、対応がビジネスライクできめ細かいサポートを受けにくい傾向があります。

地域密着型の不動産業者を選ぶべき場合

家を探したい地域が決まっているときには、長年地元で営業していて地元からの信頼の厚い中小の地域密着型の不動産屋にも相談してみることをお勧めします。

大手全国対応の不動産業者を選ぶべき場合

地方などで近くに優良な不動産業者を見つけられないときや、複数の県にまたがって家を探したいときには、大手の不動産会社に相談してみましょう。

お勧めは、まずは両方に相談してみること

実際にはどちらが合うかわからないことも多いので、仲介契約を締結する前に、地域密着型の業者と大手全国対応の業者の両方に相談してみてから決めることをお勧めします。

それぞれの特徴を把握して、自分の好みに合う業者を選びましょう。

 

不動産屋の「仲介力」の見極め方

不動産屋に依頼するときには、「仲介力」の高い業者を選ぶ必要があります。

仲介力とは、多くの情報を把握しており、顧客のニーズに応じた適切な物件を紹介し、売主と買主の調整を的確に行って不動産売買契約をまとめる能力です。

不動産屋の仲介力を見極めるには、以下のような点に着目しましょう。

多くの情報を持っていて、的確に提案してくれる

レインズに登録されている情報だけではなく、自社独自のネットワークで独自の情報を持っている業者は仲介力が強いです。

また、多くの情報の中から、顧客が気に入りそうな物件を的確に抽出して紹介してくれる業者が良い不動産屋です。

対応が速い

売主への連絡や内見の申入れ、売買価格の交渉を依頼したりしたときに、すぐに対応してくれて進捗を丁寧に連絡してくれる不動産屋は良い業者です。

反対に、なかなか連絡がとれない場合や、連絡がとれても動きが遅い場合、やめておいた方が無難です。

提携ローンの取扱いがある

家を購入するときには、住宅ローンを利用したいことが多いでしょう。

そのようなとき、不動産屋が金融機関と提携していて住宅ローンについてのサポートまでしてもらえたら、スムーズに売買契約までこぎつけることができます。

対象物件に特有の事情を説明してくれる

戸建てやマンション、立地条件、築年数など、不動産にはそれぞれ個性があります。

物件別にメリットやデメリット、地域性や主な顧客層などの情報を適切に提供してくれるかどうかも、不動産屋選びの重要なポイントとなります。

物件情報に精通している営業マンが担当してくれる不動産屋に依頼しましょう。

良い営業マンがつく

不動産売買の仲介では、依頼する「不動産会社」よりも、むしろ「担当者」が重要なポイントとなるケースが多いです。

担当者の営業力、交渉力、人間的な魅力が高ければ、自分だけではなく売主も良い影響を受けるので、売買契約がスムーズに進みやすいです。

会社名だけにとらわれず、能力の高い営業マンをつけてくれる不動産屋を選びましょう。

 

不動産屋を探す方法

不動産屋を探すときには、以下のような方法があります。

1.ネットで情報を検索する

ネットで物件情報を検索する方法はとても便利で、広範囲の情報を集められます。

不動産会社の運営サイトを見ても良いですし、suumoなどの不動産ポータルサイトを見て、気になる物件を探す方法もあります。

不動産会社のサイトを見て気に入った物件があれば、その不動産会社に問合せをすれば良いです。

ポータルサイトの場合には、対象物件の広告上に取り扱っている不動産屋の名称と連絡先が載っているので、そちらに連絡を入れましょう。

2.近隣の不動産屋を訪ねてみる

購入したい物件が立地する地域周辺の不動産屋に問い合わせをしてみるのも1つの方法です。

まずは電話をかけてみて、良い物件がないかどうか相談に行きましょう。

3.知り合いに紹介を受ける

知り合いに不動産屋にお世話になった人がいれば、紹介を受けることもできます。

4.以前依頼した不動産屋に連絡する

以前に別の取引で仲介を依頼した不動産屋がいる場合、再度連絡をして相談してみるのも1つの方法です。

基本的には、ネットで検索するのがもっとも便利で多くの情報を得られるので、お勧めです。

 

「釣り物件」に注意

釣り物件とは

家を探すときには「釣り物件」に注意が必要です。

釣り物件とは、実際には存在しないのに広告掲載されていたり、もう既に売れたのにわざと掲載を取り下げず、客を呼ぶためだけに載せたままにしていたりする物件です。おとり物件とも言います。

好条件で広告を出し、問い合わせがあると「その件はもう売れました。実は他に良い物件があって…」と勧めてきます。

釣り物件事例は、特に賃貸で多いとされますが、売買でもあり得るので注意が必要です。

 

釣り物件の見分け方

立地も良く施設も充実していて築年数も新しいのになぜか価格が異常に安い場合などには、何かある可能性があります。問合せをするとしても警戒が必要です。

また、建物名や住所の番地まで、詳細な物件情報が載っているかも確かめましょう。釣り物件の場合、建物名が記載されておらず、番地を書かずに町名で終わっているケースも多いです。

「釣り物件かな?」と疑われるときには、現地で待ち合わせをして内見させてもらえるか、聞いてみましょう。

「まずは営業所に来てもらわないと情報を教えられない」と言われる場合、釣り物件の可能性が高くなります。不動産屋によっては「来てくれないと教えられません!」と、逆切れのような対応をされることもあります。そのような不動産屋とは関わるべきではありません。

 

不動産屋を怪しいと思ったときに行政指導の履歴を調べる方法

不動産屋とやり取りをしていて「問題があるのでは?」「任せてしまって大丈夫かな?」と疑問を持ったなら、過去に行政指導を受けた経歴がないか、調べてみましょう。

国土交通省が各都道府県の宅建業者の違反行為を一覧で発表しています。

該当する情報がある場合、その不動産屋は避けた方が無難です。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

<宅地建物取引業者> http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/

 

不動産屋とトラブルになったときの相談先

不動産屋に仲介を依頼したとき、代金支払いや対象物件についての説明不足などにより、トラブルになるケースがあります。

そのような場合には、以下のような場所で相談できます。

  • 国民生活センター、消費生活センター

不動産を含めて、消費や生活についての相談ができます。

http://www.kokusen.go.jp/

  • 全国消費生活相談員協会

メール相談や電話相談などを受け付けてくれます。

http://www.zenso.or.jp/

  • 各都道府県の住宅政策推進部や建設業課、住宅課や建築指導課など

全国の都道府県にある都市整備局、住宅政策推進部、建設業課、住宅課や建築指導課などでは、不動産取引についてのトラブルの相談を受け付けています。

県庁内にこうした部門があることが多いので、お住まいの自治体に問合せをしましょう。

 

マイホームの選び方、検討すべきポイント

良い不動産屋が見つかっても、物件選び自体に失敗してしまっては元も子もありません。以下ではマイホームを選ぶ際に検討すべきポイントをご紹介します。

1.一戸建てかマンションか

マイホームを購入するとき、一戸建てかマンションかで迷うことが多いです。

一戸建てのメリット・デメリット

一戸建ての場合には、「自分の家」という感覚が強いこと、2階や3階があるので立体的に設計できること、庭を持てること、管理費や修繕積立金が要らないこと、マンション総会に関与しなくて良いことなど、メリットがたくさんあります。

一方で、掃除が大変だったりバリアフリー化が難しかったり、修繕が必要になったときに出費が大きくなったりするデメリットもあります。

また、新築住宅を購入すると、建物部分の値崩れが激しく、売却時に損失が出る可能性が高くなります。

マンションのメリット・デメリット

マンションの場合、駅近の物件などを選ぶと値崩れしにくく、管理や修繕はマンション全体でしてくれるので自己負担が要らないこと、バリアフリーにしやすい、比較的防犯が良いなどのメリットがあります。

反面、近隣関係に気を使う必要があり、マンション総会の理事会の役職が定期的に回ってくること、管理費と修繕積立金の支払いが必要になるなどのデメリットがあります。

 

2.新築か中古か

次に新築か中古かという選択肢もあります。

新築の場合、気持ちよく住めますし「自分の家」という感覚を強く持てます。ただし価格は中古より高めになりますし、購入後に激しい値崩れが起こる可能性もあります。

中古の場合、前所有者による使用感が出ることも多く、自分だけの物という感覚は持ちにくいです。ただ、リフォームすればキレイになるので使用感が気にならなくなることも多いですし、新築と比べて割安で住めることも多いです。

 

3.間取り

間取りもとても重要です。

家族が多ければ部屋数も多くないと不便です。また収納が少ないと、荷物を入れる場所がなくて大変使いにくく、後悔する方がたくさんおられます。

同じ面積でも、上手に間取りをとっている家は広く使えますが、間取りのとり方が下手な家は狭く感じますし不便です。

家を選ぶときには、実際にその家に住んだら生活動線がどのようになるのか、具体的に想像してから決断しましょう。

 

4.立地

家の立地も非常に重要なポイントです。できれば駅が近く便利なこと、病院や役所などの施設が近くにあること、スーパー、コンビニなどが近くにあることなどが望ましいです。

駅からの徒歩距離が近くても、急な坂道が続く物件などは実際住んでみると不便なケースもあるので、必ず現地に行って実際に歩いてみてから決断しましょう。

周辺の治安も重要なので、地元の不動産屋に尋ねるなどして充分に情報を集めるべきです。

 

5.金額

予算に応じた物件を選ぶことも重要です。

不動産屋に勧められていろいろな家を見ていると、だんだんと良い物件がほしくなってきて、当初の予算から増やして無理をして購入してしまうケースもあります。

多少無理をしても支払える範囲内ならば良いですが、住宅ローンを組んで途中で支払いができなくなると、家を手放さざるを得なくなるおそれもあります。

すべての希望条件を満たすと予算オーバーしてしまうので、「ここは譲れない」という条件を設定し、優先順位を決めて家探しをしましょう。

 

不動産屋の選び方まとめ

家を購入するときには、腕が良く親切に対応してくれる不動産屋を探して仲介を依頼すべきです。仲介力の高い優良な不動産屋であれば、どのような物件を購入すべきか迷ったときにも相談に乗ってくれて心強いです。

今回ご紹介した内容をもとにして、あなたの大切なマイホーム探しを成功させて下さい。

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