マンション売却で盲点になりがちなのが「意外とお金がかかる」ということです。
売却代金すべてが自分のものになればいいですが、実際にはいろんな支出があります。引渡し前に支払う費用も多いので、売却代金が入るまえに準備しておかなければなりません。
また、出ていく費用ばかりではありません。買主から受け取るお金もあるので把握しておくといいですね。
売却の流れのうち、どのタイミングでどんな種類の費用が発生するか、事前に頭にいれておきましょう。支払うお金があるときは、余裕を持って準備してくださいね。
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売買契約で必要になる費用
マンション売却では、税金や手数料などの費用がかかります。
契約書に貼り付ける“印紙税”
マンション売却の代表的な税金のひとつが印紙税です。
売買取引では契約書が交わされますが、その時に貼り付けて納税します。
気になる費用ですが、軽減税額が適用されるので数千円から数万円程度の範囲内。売却額に応じて印紙税額が定められていますが、500万円から1億円以内の売却額なら、5千円から3万円くらいを見ておけば大丈夫です。
売買契約時点で必要な印紙ですが、不動産会社であらかじめ用意してくれているのが一般的です。
「印紙代を○○円準備してほしい」と事前に言われると思うのでその分の現金を持っていきましょう。
不動産会社へ支払う“仲介手数料”
不動産会社が「広告を作る」「買主へ対して内覧案内をする」という宣伝活動を経て買主が見つかります。
最終的に売買契約が成立すれば、成功報酬で“仲介手数料”を払います。
法律上では、「これより超えてはいけない」という上限が決まっているので、その範囲内で支払うことになります。
上限額は、
- 売却額200万円以下
- 売却額200万円超え～400万円以下
- 売却額400万円超え
と細かく分けて計算されるのですが、正直分かりにくいですよね。
一般的に売却価格は400万円を超えているケースが多いので、そこで簡易計算として「売却価格の3％＋6万円＋消費税」に当てはめるといいでしょう。
不動産会社にもよりますが、「売買契約時に一部、決済のときに一部」というように分けて払うこともあれば、決済のときに一括で支払うこともあります。どのタイミングで、どのくらい必要か、事前に不動産会社に聞いておくとスムーズです。
司法書士へ依頼する“抵当権抹消の登記費用”
マンション売却に絡んだ登記と言えば、所有者移転登記が頭に浮かぶかもしれません。
司法書士へ頼んで書類を作成してもらう必要がありますが、所有権移転登記費用は買主側が負担するのが一般的です。ただ、それとは別件で、売主側でも司法書士への依頼をしなくてはなりません。
それが抵当権抹消にかかる登記依頼です。
住宅ローンを支払い中のマンション売却では、売却代金をもって完済、そして抵当権を抹消しなければ所有権の移転ができません。権利が付いていない状態の不動産を買主へ移すための売主の責任です。抵当権をはずす件に関しては、売主が登記費用を支払わなければいけません。
また、司法書士への費用は、地区によって差がありますが、登記費用は「登録免許税」「司法書士への報酬」が含まれ、15,000～20,000円程度をみておくといいでしょう。
利益があったらかかる“譲渡所得税”
マンションは、数十万円程度で売れることはありませんよね。
数千万円規模のお金が入ってくるので、「税金もさぞかし高いだろう」と不安に思っている人もいるでしょう。ただ、実際には税金がかからないことも多いです。
実は、売れたときの金額すべてが課税対象になるわけではありません。
売れたお金から“マンションを購入したときの金額”と“売るときに諸費用”を差し引いた分を“利益”とし、利益が出た分に対して税金を払います。つまり、購入したときの金額よりも売れたときの金額が大きければ、税金を払うかもしれないというイメージです。
また、利益が出たとしても特例を使えば税金は軽減できるので、注目したいところ。
自分が住んでいた居住用の物件を売って利益が出た場合、「3,000万円の特別控除」という特例を利用するこことで所得税を節税できます。
そのほか、必要になるかもしれない費用
前項でお話しした費用は、ほぼすべてのケースで考えておかなくてはならない一般的な費用です。
次は、「売却状況によっては考えておいた方がいい費用」について解説します。
修繕してから売るなら“リフォーム費用”
マンションの築年数にもよりますが、部屋の内装や設備の劣化がひどければリフォームをしてから売ろうということもあるでしょう。
マンション購入者のなかには、「リノベーションをするから古くてもＯＫ」という人もいます。そのため、家のなかを全部新しくチェンジするような総合的なリフォームはしない方がいいでしょう。
ただ、「古すぎて壁紙が剥がれ落ちている」、「床が傷だらけ」など、明らかに老朽化が激しければ部分的にリフォームした方が売れやすくなることもあります。
壁紙の張り替えであれば一部屋数万円くらいからできます。キッチンや浴室、トイレなどの設備をリフォームすると数十万円と高額になるので慎重に判断した方がいいでしょう。
部屋を綺麗にしてから売却するなら“ハウスクリーニング費用”
部分的でもリフォームをするとお金がかかるので、極端な傷みがなければ、ハウスクリーニングで清潔感をアピールするのが良いでしょう。
売却スタート時点で、仮住まいや新居へ引越し済、「すでに空部屋になっている」という状態であれば、部屋全体のハウスクリーニングをする人も多いです。
また、住みながらの売却では日常的な清掃でも特に問題はないでしょう。ただ、住んでいる人は毎日目にして慣れてしまっている汚れが他人にとっては気になることも。
特に、キッチンのシンク、調理台の油汚れ、浴室の湯垢や壁の黒カビ、トイレの黒ずみなど、水を使うところは日々の汚れが蓄積している部分です。
自分で掃除をしてもなかなか汚れが落ちないことも多いでしょう。「水回りだけプロに依頼する」というのもひとつの方法です。部分的なハウスクリーニングであれば、5万円前後からできることもあります。業者によっても価格設定が違うので、事前にリサーチして少しでも安くおさえるのもいいかもしれませんね。
住み替えで売却を先にするなら“仮住まい費用”
住み替えでマンション売却をするときに考えておきたいのが「売却を先にするか」「購入を先にするか」ということです。
売却を先にするパターンでは、「売れた直後から新居を購入するまでの間」はどこかの仮住まいに住まなければなりません。実家などに間借りできるならば、費用はかからないでしょう。また、売却から新居入居までの期間が短くて済むのであれば、マンスリーマンションなども検討できます。
しかし、次の住まいが新築一戸建てなど入居までに期間があくパターンには、一般的な賃貸物件を借りるケースが普通かと思います。毎月の家賃設定によっても変わりますが、敷金や礼金、前家賃、火災保険料、仲介手数料などで平均的には数十万円はかかってしまいます。
住み替えで引越しが発生するなら“引越し費用”
売却後に新居に引越すには、引越し費用がかかります。
家族の人数や荷物の多さ、引越し先までの距離、依頼する引越し業者、引越しの日程、サービス内容で引越し料金はだいぶ変わります。数万円程度でおさまることもあれば、10万以上かかることも。
引越し費用は、必ずかかるものなので、あらかじめ見積もりをとっておくといいかもしれません。
また、新居がまだ決まっていない状態なら、「売却してから仮住まいへの引越し」「新居が決まったら仮住まいから新居までの引越し」の両方の引越し費用がかかります。
大きなお金になりそうなので、あらかじめ準備しておく必要がありそうです。
住宅ローン返済に関係する費用
マンションを売却して一括で残債を返済するので、繰上返済の手数料がかかります。
金融機関ごとにかかる手数料が違うので、どのくらいのお金がかかるのか問い合わせをしてみた方が正確に把握できるでしょう。
買主から受け取れるお金もある
売却代金とは別に、買主から受け取る費用もあります。
売買で所有者が変わった分の“固定資産税や都市計画税・管理費”
固定資産税は、毎年1月1日の所有者に対し1年分の一括請求が来ます。
売るタイミングにもよりますが、すでに一括で支払った後であれば清算しなければなりません。
基本的には、売却の流れのなかで不動産会社に固定資産税の納付書の提示を求められるかと思います。引渡し日に、支払い済の固定資産税の額をもとに日割り計算で売主から現金で受け取ります。
また、マンションでは管理費や修繕積立金も支払っているでしょう。こちらは月払いかと思いますが、すでに支払った分と引渡し日を日割り計算し、買主が支払うべきお金を現金で返してもらうことになります。
そのほか戻ってくるお金も…！？
案外、見落しがちなのが火災保険の解約金です。
マンション売却で戻ってくるので、事前知識として覚えておいた方がいいでしょう。
住宅ローンとともに支払っている火災保険
一般的に住宅ローンを使ってマンション購入すれば、火災保険へ加入しています。
何年契約かによっても支払ったお金は変わりますが、ほとんどはマンション購入時に一括で年数に応じた金額を支払っています。
売却すると所有者が変わるので、もちろん使っていない分は返戻されると考えていいでしょう。
自動的に戻ってくることはない
売却や引越しなど、さまざまな手続きをしなければならないマンション売却。
ついつい、火災保険のことは忘れてしまう人も多いかもしれません。
火災保険会社が売主の売却情報を常に管理しているわけでもなく、また、住宅ローンを支払っている金融会社が代行して手続きをしてくれるわけでもありません。自分で連絡して解約手続きの書類をもらって申告しなければ、火災保険に加入したままです。
また、解約を忘れて後から手続きするのは問題ありませんが売却してしばらく経ってから「売却したのは何か月も前だから…」とさかのぼって返金してもらうこともできません。タイミングを見極めて忘れずに手続きするようにしましょう。
いつ解約すればいいの？
売買契約が成立したり、自分が退去して空部屋状態で売却を進めたりしていると、「火災保険はいらないだろう」とも思えますが、まだまだ自分が所有者。保険がかかっていない部屋で火事が起きると、自分が損害を被ることになります。
解約は、引渡しが完了して所有者が変わったタイミングがいいでしょう。保険会社に連絡し、書類を送ってもらっておけば、手続きが迅速になるかと思います。
まとめ
いかがでしたか。
ひとくちに売却と言っても、手数料や税金、引越しなどで多くのお金が出ていくことが分かりましたね。
売却代金が入ってくる前に支払うお金も多いのです。不動産会社に金額を確かめるなど、資金計画を立てて慌てないように準備を進めましょう。
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