不動産売却

【家の売却】高く売る方法や費用、税金などの必要な知識を解説!

家を売却するときには、事前にさまざまなリサーチが必要ですし、売却手続きを進めている間にもいろいろな注意点があります。

  • 家族が増えて、今の家が狭くなってきたから住み替えをしたい
  • 子ども達が独立したので、駅近の便利なマンションに住み替えたい
  • 誰も住んでいない実家を売ってしまいたい
  • 家を売るときって、どうやって進めたら良いんだろう?
  • 家をなるべく高く売りたい

そんな悩みをお持ちなら、売却の流れや売却価格の相場、費用や税金などを押さえておきましょう。

今回は、家を売却するときになるべく高く売る方法や流れ、費用など知っておきたいことを解説していきます。


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目次

家の売却にかけられる時間は「状況」によって異なる

家を売るときには、「いつまでに売却するか」という期間設定が重要です。

かけられる期間により、どの程度「強気の条件」を維持できるのかが異なるからです。長い時間をかけられる方が、高額で売れる可能性が高まります。

売却にかけられる時間は状況によって異なるので、以下でパターン別に確認しましょう。

(1)誰も住んでいない家を売却する場合

誰も住んでいない実家などの家を売却する場合には、売り急ぐ必要がありません。なるべく高額で売却した方が得なので、多少強気の価格を維持しながらでもじっくりと時間をかけて売却を進めましょう。

 

(2)住み替えのケース

今の家から次の家に住み替えをするケースがありますが、この場合には次の家を購入するタイミングとの兼ね合いがあります。今の家をあまり早く売却すると「仮住まい」が必要になり、費用がかかります。かといって、今の家がいつまでも売れないと、次の家との二重ローン状態になってしまいます。

そこで、今の家の売却と次の家の購入手続きを調整しながら上手に進めていく必要があります。

 

(3)急いで売る必要があるケース(相続税を支払うための売却)

相続税支払いのために、相続物件の家を売却するケースがあります。相続税は現金で支払わないといけないので、遺産が不動産ばかりの場合、家を売って納税資金を獲得する必要があるからです。

この場合、相続税の申告納税前(被相続人の死亡後10か月間)に家の売却を済ませてしまわないといけないので、売却価格を多少下げてでも早期に売る必要があります。

 

このように、状況によって、家の売却にどの程度時間をかけて取り組めるかが異なります。

売却を進める前に、自分の状況がどのようなものかを理解して、「いつまでに売る必要があるのか」「どのくらいで売りたいか」をだいたい決めておきましょう。

 

家を売却したときの相場は?

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家を売却すると、どのくらいの金額で売れることが多いのでしょうか?

家にはさまざまなものがあるので、具体的な金額は物件によって大きく異なります。

地方より都会の方が高額で売れますし、築年数が古いと金額は安くなります。

駅近の便利なマンションなどであれば高額で売れますが、不便な場所なら安くなりますし、人気のあるエリアなら高くなり、治安の悪い場所などでは売却価格が下がります。

 

自分の家がどのくらいで売れるのか、相場を知りたいときには、不動産流通機構(レインズ)のサイトで、類似取引事例をみてみると便利です。

成約価格や土地・建物の面積、最寄り駅や駅からの距離などが登録されているので、だいたいどのくらいの金額で売れるのかがわかります。閲覧は無料です。

https://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

土地価格であれば国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する方法もあります。ここでは土地の取引事例が出ており、料金はかかりません。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

他にも、インターネットや不動産広告の売り出し価格をチェックする方法があります。

これらを併用して、だいたいどのくらいで売れそうか予想しましょう。

 

家を売却するときの流れ

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家を売却するとき、具体的にどのような流れで進めていくのか、説明します。

 

1.不動産の相場を調べる

家を売却するときには、事前にその不動産の相場を調べておくべきです。

相場を知らないまま不動産会社に依頼すると、安値による売り出しを提案されても気づかないまま安く売られてしまうからです。

 

2.不動産を査定する

家のだいたいの相場を把握したら、次に不動産の査定をしましょう。

不動産は、日々価格変動がありますし、明確に価格がついているものではないので、売却するときには、まずはどのくらいの価値があるものか、予想される金額を算定する必要があります。

できる限り高額で売却するには、複数の不動産会社に査定依頼することが重要です。不動産会社によって提示する金額が全く異なるからです。

 

不動産の査定をする方法には、近くの不動産会社に行って依頼する方法、一括査定サイトを使って複数業者に一括で査定依頼する方法があります。

不動産一括査定サイトなら、いちいち店舗に行かなくても良いですし5社程度まで一括で依頼できて便利なので、最近ではネットを利用する人が多いです。

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3.不動産仲介会社と契約する

不動産の査定を受けたら、査定してもらった不動産会社の中からもっとも信頼できそうな不動産会社を選んで、「媒介契約」を締結します。

媒介契約とは、不動産会社が依頼者の変わりに不動産の売却を進める内容の契約です。成約して売却が成功したら、依頼者は不動産会社に仲介手数料を支払います。

 

4.売り出しをする

不動産会社と媒介契約を締結したら、物件の売り出しを開始します。このとき「売り出し価格」を設定する必要があります。

売り出し価格とは、チラシやインターネットに載せる価格です。その金額を見て、購入希望の人が連絡をしてくるので、価格設定は重要です。

 

売り出し価格は、「実際に売却したい価格」よりも多少高額にしておくべきです。

購入の申込みが入った後、購入希望者との価格交渉があるので、実際の売買代金は売り出し価格より低めになってしまうことが多いからです。売り出し前に、不動産会社と相談しながら妥当な価格設定をしましょう。

 

売り出し自体は不動産会社が行うので、売主本人は何もする必要がありません。

方法は依頼する不動産会社によって異なりますが、通常はネットやチラシを利用します。今はネットによる集客が主になっているので、サイト内容が充実している不動産会社は売却に強いです。不動産会社選びの参考にして下さい。

 

5.内見させる

売り出しをして、購入希望の人が現れたら、物件の内部を見てもらいます。このことを内見と言います。

内見の際には、なるべく不動産会社任せにせず、売主自身も立ち会って積極的にアピールした方が良いです。また、最低限片付けをして、掃除をして、室内をスッキリ見せるようにしましょう。

印象が良いと購入申込みにつながりやすいですし、多少高めでも買ってもらいやすくなります。反対に、内見に適当に応じていると、高額で売却することは難しくなります。

 

6.条件交渉

内見の結果、家を購入したいという希望者が現れたら、条件交渉を行います。

多くの場合、買主は、売り出し価格より減額してほしいと希望してきます。

一切値引きに応じないのも1つの方法ですが、多少なら値引きして良いなら下げた金額を提示して交渉を進めます。

また、引き渡し時期などについても話を詰めますし、相手が住宅ローンを組むなら住宅ローン特約(もしも住宅ローン審査に落ちたら契約を白紙にする特約)をつける必要もあります。

すべての条件に折り合いがつけば、売買契約の締結へと進みます。

 

7.売買契約の締結と手付金の授受

売買契約を締結するときには、不動産会社が契約書を作ってくれます。

署名押印する前に内容をしっかりチェックしましょう。

売買代金や不動産の表示が合っていることは当然ですが、瑕疵担保責任や損害賠償、契約解除できる場合や手付金の取り扱い、ローン特約の内容などの確認が必要です。

また、契約時には不動産会社から重要事項の説明があります。契約に進むに際して重要なことをまとめて説明してくれるので、すべての内容をきっちり聞いて。理解しておきましょう。

売買契約を締結するときには、購入者から「手付金」を受け取ります。

手付金とは、売買契約の成立を証明し、お互いを契約に拘束するためのお金です。

手付金が払われると、以下のような効果が発生します。

 

  • 売主は、手付金を2倍返ししないと契約をキャンセルできない(手付金の2倍の金額を払えば、契約をキャンセルできる)
  • 買主は、手付金を放棄しないと契約をキャンセルできない(手付金を放棄すれば、契約をキャンセルできる)

 

いったん手付金を受け取ったら、手付金の倍額を支払わないとキャンセルできなくなるので慎重になる必要があります。

 

8.決済

売買契約で定めた期日が来たら、決済を行います。決済とは、残代金の支払と、家の引き渡しです。具体的には、購入者から残代金を振り込んでもらい、家の鍵を相手に渡して不動産の登記名義を書き換えます。

決済は、購入者がローンを借りる銀行で行われることが多いです。

登記については、司法書士に必要書類を渡してすべて代行してもらうことが通常なので、当事者が自分で法務局に行く必要はありません。

 

家を売却するのに必要なものは?

家を売却するとき、どのようなものが必要になるのか、売却の段階ごとにご紹介します。

1.売り出し時に必要な書類

不動産を売り出す前には、以下のような書類を揃えておきましょう。

  • 購入したときのパンフレット、説明書

家を購入したときにもらったパンフレットや説明書、間取りなどの書面です。

物件の構造や築年数、設備や間取りなどの詳細が記録されているので、これらを不動産会社に見せると、どういった物件なのか正確に理解してもらいやすいです。

買主が決まったら、これらの書類を引き渡す必要があります。

紛失している場合、マンションなどの施工会社や管理会社に依頼すると、有料で交付してもらえるケースがあります。

  • 住宅ローンの償還表

住宅ローンの残ローンがある場合、いくら残っているのかを把握するために償還表が必要です。

償還表は、半年ごとなど定期的に金融機関から送られてきています。なくしていたら、金融機関に問い合わせましょう。

 

2.売買契約時に必要な書類や物

売買契約を締結するときには、以下の書類や物が必要です。

  • 実印と印鑑証明書

不動産の売買契約や登記申請の場面では、すべて「実印」が必要です。

そこで、実印と印鑑証明書を用意しておきましょう。実印登録していない人は、まず役所に行って実印登録する必要があります。

印鑑登録証明書の必要枚数などを不動産会社に確認してから、必要な部数をその都度取得しましょう。

  • 住民票

不動産登記上の住所と現住所が異なる場合、住民票も必要です。一致している場合には不要です。

  • 登記済権利書、登記識別情報

不動産を売却するときには、「登記済権利証」または「登記識別情報」が必要です。

2005年以前に不動産を取得した場合には「登記済権利書」、それ以降は「登記識別情報」という紙を受け取っているはずなので、用意しましょう。

  • 建築確認済証、検査済証

売却しようとしている家が、きちんと建築確認を受けていることを証する書類です。

紛失している場合には、不動産のある役所の建築課などで、代わりの書類を発行してもらえるケースもあります。

  • 土地測量図・境界確認書

戸建てを売却するときには、土地の現状や近隣との間で境界がはっきりしていることを示すため、土地の測量図や境界確認書を求められるケースがあります。

境界を確認していない場合には、売却前に隣地の所有者と協議して、測量図や境界確認書を作成する必要があります。

  • 建築設計図書・工事記録書等

家を建築したときの建築設計図書や工事記録書等があると、家の設計や工事内容が明らかになって、維持管理やリフォームなどにも役立ちます。できるだけ探して買主に渡してあげましょう。

  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

家が古く、新耐震基準が導入される前に建築された場合には、耐震性が明らかでないので、まずは耐震診断を行い、報告書を提出するよう要求されることがあります。

アスベスト使用調査報告書等も同様です。

  • 管理規約、議事録、長期修繕計画書(マンションの場合)

マンションを売却する場合、①管理規約②総会の議事録③長期修繕計画書を用意しましょう。規約には、維持管理の方法や管理人の仕事内容、ペットを飼って良いのかなど、細かいルールが定められています。

マンションを購入すると管理組合に入らなければならないので、買主に管理関係の書類を渡して、引き継ぎを行う必要があります。手元にない場合には、管理会社に言えば発行してもらえます。

 

3.売買決済時に必要となる書類

売買の決済日当時には、以下のような書類が必要となります。

  • 固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書

不動産を売却するときには、固定資産税を精算しなければならないので、その年度の固定資産税納税通知書が必要です。通知書は市町村役場から送られてきているはずですが、なくしていたら「固定資産評価証明書」を取得しましょう。

  • 登記申請用の書類

決済日には、司法書士に不動産登記をしてもらうために以下の書類が必要です。

  • 登記原因証明情報
  • 委任状
  • 登記原因証明情報
  • 代理権授与証明書

司法書士が書類を作成するので、署名して実印で押印し、渡しましょう。

 

家を売却するときにかかる費用

家を売却するときには、どのような費用がかかるのでしょうか?

1.仲介手数料

家の売却を個人で進めるのは困難なので、通常は不動産会社に売買の仲介を依頼します。

すると、不動産屋の仲介手数料が必要です。

仲介手数料には法律によって限度額が定められていますが、多くの不動産会社ではその上限値を採用しています。

家の売却金額が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は以下のとおりです。

(売買価格×0.03+6万円)×消費税

 

2.印紙税

次の「家の売却にかかる税金」の項目で説明しますが、売買契約書に貼付する収入印紙が必要です。

売買代金額が高額になるほど印紙税も高くなります。家の売却では、2万円または6万円になることが多いです。

 

3.登記費用

家の売却に伴って住宅ローンの抵当権登記を抹消するときには、抹消登記の費用として、登録免許税と司法書士報酬を支払う必要があります。

 

4.測量費、解体費、廃棄物処分費など

売却時に土地の測量や家の解体が必要になったとき、廃棄物が出たときなどには、それぞれ測量費用、解体費用、廃棄物の処分費用が発生します。

 

5.引越し費用

自宅を売却して買換えをするときには、引っ越し費用もかかります。

引っ越し費用は荷物の量や時期によって費用が大きく変わります。複数の業者に見積もりを取って、リーズナブルな依頼先を決定すると良いでしょう。

 

6.リフォーム費用

家が老朽化しているときには、リフォームをしてから高めに売るか、リフォームせずにそのまま売るか、解体して売るかを決定しなければなりません。

リフォームしてから売却する場合には、リフォーム費用がかかります。

リフォームは内容も費用もピンキリなので、どの程度のリフォームをどのくらいの金額をかけて行うのか、慎重に検討しましょう。

 

家を売却するときにかかる税金

家を売却するときには、さまざまな税金が発生します。

1.所得税、住民税

不動産を譲渡して利益(譲渡所得)が発生したら「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で計算します。

  • 譲渡所得=家を売却した金額-(家の購入価格+家を取得したときの費用+家を売却したときの費用)

家を取得したときの費用(取得費用)は、不動産会社への仲介手数料や測量費用、登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税、印紙税、立退料、土地造成費用などです。

家を売却したときの費用(売却費用)は、不動産会社への仲介手数料や印紙税、賃借人への立退料などの費用です。

取得代金や取得費用がわからないときには、これらの合計を「売却金額の5%」として計算することも可能です。

譲渡所得の控除特例と税率

居住用の不動産を売却する場合には、3000万円までの譲渡所得が控除される制度があります。

そこで譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税や住民税は発生しません。

 

3000万円を超える場合には、以下の税率で譲渡所得税がかかります。

  • 所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)

譲渡所得税が20%、住民税が9%、合計39%

  • 所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)

譲渡所得税が15%、住民税が5%、合計20%

  • 10年を超えて長期保有している場合

6000万円以下の部分にかかる譲渡所得税が10%、住民税が4%の合計15%となります。6000万円を超える部分については長期譲渡所得と同様、合計20%となります。

(小数点以下切り捨て)

 

2.印紙税

家を売却するときには、売買契約書に収入印紙を貼り、印紙税を支払う必要があります。

印紙税の金額は、売買代金が上がると高額になります。

【印紙税額の表】

売買代金額税額
1万円未満非課税
10万円以下200円
10万円を超えて50万円以下400円
50万円を超えて100万円以下1000円
100万円を超えて500万円以下2000円
500万円を超えて1000万円以下1万円
1000万円を超えて5000万円以下2万円
5000万円を超えて1億円以下6万円
1億円を超えて5億円以下10万円
5億円を超えて10億円以下20万円
10億円を超えて50億円以下40万円
50億円を超える60万円
契約金額が記載されていない200

家の売却価格が1000~5000万円なら印紙税は2万円、5000~1億円なら印紙税は6万円となります。

 

3.登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記の際に支払う税金です。

売買による所有権移転登記の登録免許税は買主が支払いますが、住宅ローンの抵当権抹消登記の登録免許税は、売主が支払う必要があります。

金額は、不動産1つについて1000円です。

戸建ての住宅ローンを外すときには、土地が1000円、建物が1000円となるので、2000円の登録免許税が必要です。

 

4.消費税

不動産を売るときには、消費税がかかる支払いがあります。

不動産会社の仲介手数料と司法書士報酬です。

これらについて、税抜きの金額を提示されている場合には、それに消費税率をかけ算した金額を支払う必要があります。

 

なるべく高く家を売る方法

家を売るときには、なるべく高額な価格で売りたいものです。以下で、そのために必要なことをご紹介します。

1.事前に相場を調べる

不動産会社に売却を依頼する前に、必ず自分で不動産価格の相場を調べておくことが重要です。

相場を知らないと、不動産会社が提案してきた価格が妥当かどうか、判断できないからです。低めの金額を提示されたとき、そのことに気づかず依頼してしまったら、本来より安値でしか売れず、損をしてしまいます。

また、不動産会社によっては相場に外れた高値を提示してくることもあります。「高値を提示すると仲介を依頼してもらえるだろう」と考えて、実際には売れそうもなくても高い価格をつけるのです。

そのような会社に依頼しても、実際の相場と外れていたらいつまでも売れず、結局大きく値下げするしかなくなって、不利益を受けます。

自分で正しく相場を把握していたら避けられるリスクなので、一手間かけて、不動産流通機構のサイトなどを使って相場を調べておきましょう。

 

2.無料一括査定を利用する

なるべく高額で不動産を売りたいなら、複数の不動産会社から査定をとることが重要です。

不動産の査定額は、依頼する不動産会社によって大きく異なるからです。

ときには査定会社により、1000万円以上の開きが出ることもあります。

1社のみに相談して、弱気な価格を提示されたときに、他と比較しなかったら気づかず依頼してしまい、損になります。

ネットの無料一括査定で3~5社程度に査定を依頼しましょう。

 

3.良質な不動産会社、営業マンを選択する

不動産会社は、それぞれ社風や対応が異なりますし、担当の営業マンの資質による差も激しいです。

良い営業マンについてもらったら、高額な価格で売却できる可能性が高まりますし、売却手続きを進めているときにストレスを受けることも少ないです。

反対に、担当してくれた営業マンの能力が低い場合には、なかなか良い買い手を見つけてもらうことができませんし、条件交渉に入っても有利な条件を引き出すことが難しくなったり破談になってしまったりするおそれが高まります。

 

家をなるべく安全に、高額な価格で売却したい場合には、良質な不動産会社、能力の高い営業マンのいる会社に依頼することが非常に重要です。

 

4.適切な売り出し価格を設定する

不動産を好条件で売却するためには、売り出し価格の設定方法も重要です。

 

不動産を売り出す当初には、相場より多少高めに設定することが多いです。

売り出し開始後もなかなか成約しなかったら、不動産会社から「値下げしますか?」と聞かれます。

相場と比べて高くなっているのであれば下げると良いですが、相場通りになっているなら下げる必要はありません。

このとき「早く売ってしまいたい」と気持ちが焦っていると、不必要に値下げをして損をしてしまう可能性があるので、冷静に対応しましょう。

また、高すぎる価格設定をしているといつまで経っても売れない可能性があるので、状況に応じた適切な値付けをすることが大切です。

不動産会社の営業マンと相談しながら戦略的に売却を進めましょう。

 

5.値下げ交渉への対応

購入希望者との条件交渉に入り、相手が値下げを希望してきたとき、何と答えるかも迷いどころです。

相手の提示価格が妥当な範囲であれば値下げに応じてもかまいませんが、大幅な値下げを言われたときが問題です。このとき、売り急いでいると妥協して成約させたくなってしまいますが、それでは良い条件での売却は難しくなります。

売却に時間をかけられるのであれば、今回の取引を流しても、次の機会を待った方が高額で売れることがあります。

 

6.内見を成功させる

家の売却を成功させるには「内見」もポイントとなります。内見時に購入者が物件を気に入ると、多少高額なお金を払ってもほしいと考えるからです。

以下で、内見の際のポイントをご紹介します。

 

室内を明るくしておく

内見してもらう時には、家の中を明るくしておくことが大切です。

光が入っていると、それだけで非常に物件の印象が良くなるからです。

実際に家に住んでいるときには、暗くなっていてもあまり意識しないので、普段はつけないものも含めて全部照明をつけておきましょう。

昼間や晴れた日でも電気はつけておくべきですし、電球も、なるべく新しいものに変えておいた方が良いです。

照明には「昼光色」「昼白色」「電球色」と種類があり、それぞれ明るさや色が異なります。

決めかねる時には、内見を行う前に、不動産屋に「暗くない?照明を取り替えた方が良い?」など相談してみると良いでしょう。

 

内見に立ち会ってアピールする

内見は不動産屋任せにすることも可能ですが、高く売りたいなら、売主自身もその場にいて、買主に積極的に関わることをお勧めします。

たとえば、住んでいてどこが良いと思うのか、気に入っていたところ、便利だと感じていたところなど、住人ならではの情報で、書面だけではわからないこともたくさんあります。

アピールポイントがあるならば、自ら率先して購入希望者に説明しましょう。

また、はきはき明るく対応してくれる感じの良い売主であれば、内見に来た人に「契約しようかな」と思ってもらいやすいので、マナーや態度を良くすることも大切です。

 

室内をスッキリさせる

家の印象を良くするためには、室内をスッキリした印象にすることが重要です。荷物が多いと部屋が狭く見えてしまうので、印象が悪くなります。

居住中の場合、荷物を全部片付けるのは困難なケースもありますが、なるべきトランクルームや物置など、見えないところに物を押し込んで、室内の残置物をなるべく減らしておくべきです。

スッキリしていると、内見に来た人に「予想していたより広い」と思ってもらえて購入希望を持ってもらいやすいです。

 

水廻りや部屋の掃除をする

内見前には、普段以上に念入りに掃除をしておくべきです。

キッチンやお風呂、お手洗い、室内や階段まで、見えるところはできるだけキレイにしておきましょう。

ガンコな汚れがあってどうしてもとれず、印象を悪くしそうな場合には、ハウスクリーニングを利用するのも1つの方法です。

 

家を売却するときに知っておきたいポイント

家を売却するときに、知っておきたいポイントをいくつかご紹介します。

1.机上査定と訪問査定について

不動産会社に査定依頼をするときには「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定とは、不動産登記簿の情報や路線価、近隣の取引事例などをもとに、書類上だけで不動産の価格を測る方法です。不動産屋に自宅の中を見せなくても査定額を出してもらえますが、正確な金額は出ません。

これに対し、訪問査定は実際に不動産会社の営業マンに自宅に来てもらい、中を見てもらって査定額を出してもらう方法です。金額はかなり正確なものとなります。

 

ネットなどを使って当初に自宅を査定に出すとき、机上査定か訪問査定かを選べるので、迷ってしまう方が多いです。

当初に複数の業者に査定依頼を出す段階では、「机上査定」にすることをお勧めします。すべての業者が自宅を訪ねてくると、対応が煩雑だからです。

いくつかの業者の机上査定の結果見て「依頼しようかな?」と思う業者が見つかったら、その業者に絞って訪問査定に来てもらうと良いでしょう。

実際に見に来てくれた結果、信頼できそうならば媒介契約を締結しましょう。

 

2.媒介契約の種類

不動産会社との媒介契約には、いくつかの種類があるので注意が必要です。

具体的には、以下の3種類です。

  • 一般媒介契約

一般媒介契約は、もっとも拘束力の弱い契約方法です。

依頼者は、その不動産会社以外の不動産会社に同時に媒介を依頼してもかまいませんし、自分で買主を見つけて個人的に売買契約をしてもかまいません。

他の不動産会社に仲介してもらったり自分で契約をしたりした場合には、その不動産会社に仲介手数料を払う必要はありません。

 

  • 専任媒介契約

専任媒介契約は、その不動産会社にしか仲介を依頼しない契約です。他の不動産会社に仲介してもらうことはできなくなります。ただし、自分で買主を探して契約することは可能です。

専任媒介契約の場合、不動産会社は依頼者に対し、2週間に1回、文書によって売却活動の報告をすべき義務を負います。

 

  • 専属専任媒介契約

専属前任媒介契約は、もっとも拘束力の強い契約方法です。

依頼者は、他の不動産会社に仲介を依頼することもできませんし、自分で買主を見つけることもできません。

ただ、確実に仲介手数料が入る分、不動産会社が力を入れて売却活動をする可能性が高くなります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は依頼者に対し、1週間に1回、文書によって売却活動の状況を報告すべき義務を負います。

 

3.信頼できる不動産会社の見分け方

家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが何より重要です。世間には悪徳業者も存在しますので、良い不動産会社の見分け方を知っておきましょう。

査定額の根拠を確認する

複数の不動産会社に査定依頼すると、それぞれ違った価格を書いた査定報告書を送ってきます。

このとき、それぞれの会社に対し、査定価格の根拠を尋ねてみましょう。

周辺の取引事例なども出しながら、プラス要素とマイナス要素を詳しく説明してくれる会社は信頼できます。

反対に、査定額が高くても、「なぜ高いのか」聞くとあいまいな回答しかない場合には、契約しない方が良いでしょう。そういった業者は、媒介契約を取り付けるために、売れる根拠もないのに高額な査定額を出しているだけである可能性があるからです。

査定額には、その不動産会社の依頼者への誠実さが顕れます。真面目に査定金額を出し、依頼者の質問に真摯に答えてくれる誠実な業者を選びましょう。

 

類似物件の実績を確認する

不動産会社を剪定するときには、これまでの取扱い実績も重要です。

これから売ろうとしている家と類似の物件、エリアにおける売買の実績がどれくらいあるのか、確認しましょう。

直近2年くらいに売買を成約させた件数を聞くと良いでしょう。

件数が多いということは、それだけやり方が上手だということですし、顧客の範囲も広く持っている可能性が高いです。

「大手、全国展開、有名」という基準よりも、「実際にどのくらいの実績があるか」の方が重要です。

 

担当営業マンの質を重視する

不動産会社と媒介契約を締結した後、具体的にやり取りを進める相手は担当の営業マンです。

同じ不動産会社でも、若い人からベテランまで、いろいろな担当者がいます。そして、実際に購入希望者を募り、条件交渉などを行うのは担当営業マン個人なので、誰が担当になるかによって、成約の可能性や条件も変わってくる可能性があります。

家の売却を成功させるには、良い営業マンについてもらうことが非常に重要です。

担当営業マンの質を確かめるには、訪問査定の際に、不安や疑問点などを率直に伝えて反応をみましょう。

依頼者の言い分をきっちり聞いて、疑問に対して明確に回答し、不安に対しては解決方法などを積極的に提案してくれる人が良い営業マンです。

反対に、話があまり通じない人や、誠実さを感じられない人には依頼しない方が良いでしょう。

 

4.ローン中の売却について

今住んでいる家を買い換えるときには、住宅ローンに注意が必要です。

ローン返済中の場合、金融機関や保証会社の了承が要るので、所有者であっても自分の判断のみで勝手に売却することはできません。

ローン中の家を売却して買い換える場合には、残ローンの金額によって対処方法が異なります。

売却金で残ローンを完済できるケース

残ローンが少なく、家の売却金によって残ローンを完済できる場合には、家の購入者から支払われた売却金によって残ローンを支払うことができます。

ただし、次の家の購入のためにローンを組むのであれば、そちらのローン借入の手続きを進める必要はあります。

ローン申込時には、「今住んでいる家の売却を進めており、その売却金によって以前のローンを完済予定である」ことを説明して、審査申込みをする必要があります。

売却と購入のタイミングによっては、一時的に2重ローンになるケースもありますが、売却と購入が全部終わったときには、前のローンは完済して、新たな家のローンだけが残ります。

売却金で残ローンを完済できないケース

家の価額よりも残ローンの方が大きく、売却金では残ローンを完済できない場合には、「買換ローン」という特殊なローンを利用する必要があります。

買換ローンとは、家の買換をするとき、以前の残ローンと新しい家の購入金額の合計額を借り入れるローンです。

たとえば、以前の残ローンが1000万円で、新たに3000万円の家を購入するときに、合計4000万円を新たな金融機関から借ります。以前のローンは借り換えローンから返済します。

買換ローンを利用すると、今までよりもローン返済の負担が重くなるので、「本当に返していけるのか」事前にしっかり検討し、計画的に借り入れをすることが大切です。

 

家を高く売る時のまとめ

家を高値で売却するには、事前に相場を調べた上で、複数の不動産会社に査定を依頼して、優良な不動産会社に媒介を依頼することがポイントとなります。

売り出し価格や値下げ交渉への対応、内見の際の対応なども重要な要素です。

今回の記事を参考にして、上手に家の売却を進めてください。

 


fudousan-pointすぐに探せる!不動産売却の見積比較おすすめサイト一覧

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不動産の売却先に困ったなと思った時は「一括見積比較サイトを利用すること」がおすすめです。

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とはいえ、そういったサイトもいくつかあって迷う事も多いですから、土地ハックが厳選したものをランキング形式で3つほど紹介しますので参考にしてみてくださいね。

おすすめ見積サイト比較表

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不動産の専門家
不動産住宅の売買や賃貸、買い替えのほか、土地活用や農地活用、山林活用まで幅広い分野でコンテンツを監修しています。 難しく感じやすい不動産のテーマを、できる限り分かりやすく丁寧をモットーに皆さんにお伝えしていきます。