マンション売却で出ていく費用のひとつに、不動産会社への仲介手数料の支払いがあります。

「仲介手数料」という言葉は、これからマンション売却をしようと思っている人なら、なんとなく知っているかもしれません。「不動産会社に払うもの」ということは知っていても、詳しい内容までは理解していない人も多いのではないでしょうか。

不動産会社探しをしていると「仲介手数料を無料や半額にする」とアピールしている会社を見かけることがあります。安く済むならありがたい気もしますが実際どうなのでしょうか。

マンション売却に初めて挑む人にとっては仲介手数料そのものが未知の世界。

「そもそも仲介手数料って何?」「金額はどのくらい?」「いつ払うの?」「値引きしてもらっても大丈夫なの?」など、疑問を抱えているままマンション売却に臨むのも不安ですよね。

そこで、今回の記事ではマンション売却における“仲介手数料”の詳細についてじっくり解説していきます。


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そもそもマンション売却時に支払う仲介手数料とは…?

まずは、仲介手数料のそもそもの意味について説明しましょう。

宣伝活動を行う不動産会社に対しての報酬

不動産会社は、売主から「マンション売却したいから買主を見つけて欲しい」という依頼にさまざまな宣伝活動で応じます。

・チラシを作って買主を募る

・ホームページに売却情報を掲載する

・購入検討者からの問い合わせに応じる

・「見学したい」という人の内覧対応をする

・売主の疑問点にアドバイスする

・買主を見つけたあとの売買契約のサポート

など、売主の売却のためバックアップ全般を行います。その活動に対しての報酬が「仲介手数料」です。

「依頼=仲介手数料の発生」は間違い

売主が気になるのは「買主が見つからなくても払うの?」「依頼しただけで発生する手数料?」ということかもしれませんが仲介手数料は“成功報酬”です。

簡単に言うと、「買主を見つける⇒その買主と売買契約を結ぶ」というゴール地点で支払うものです。

「見つけて欲しい」と依頼しただけでは手数料は発生しませんし、買主を見つけられずに媒介契約の期間が過ぎても費用を請求されることはありません。

マンション売却では、複数の不動産会社に依頼して買主を見つけてもらう「一般媒介契約」と、ひとつの不動産会社とだけしか媒介契約が結べない「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」があります。

何社もの不動産会社に並行して媒介契約を結べる一般媒介契約で仲介依頼をしたとしても、最終的に「買主を見つけてくれた不動産会社“1社”」だけに仲介手数料を支払えばいいという仕組みですので安心しましょう。

仲介手数料を無料にするには自分で買主を見つけた方がいい?

仲介手数料は、買主を見つけてくれた不動産会社だけに払えばいいというものです。

そこで「自力で買主を見つければ仲介手数料は発生しないだろう」という考えもふと浮かぶかもしれません。つまり「個人売買」です。

基本的には段取りさえきちんとしていれば、「自分で買主を見つける」「買主と個人間で売買契約を結ぶ」ということはNGではありません。仲介手数料の分をカットできるので魅力的に思うかもしれませんが、現実的に考えるとリスク面が多く、ハードルはかなり高めです。

買主的には不利

中古マンションを買う人は、ほとんど住宅ローンを利用するでしょう。

金融会社は、住宅ローンを利用する本人の支払能力審査をすることはもちろんですが、担保にする「物件」そのものにも注目します。

金融機関が「住宅ローンを貸す・貸さない」とう判断ポイントは、物件に関して詳細が記載している重要事項説明書にあります。宅建の資格を持った人が作成した重要事項説明書がなければ住宅ローンの審査は通りません。

個人間の売買は、住宅ローンが使えないので買い手にとっては不利です。

自力で広告を作るのは難易度が高く、手間がかかる

自力で宣伝するのはかなり難しく、手間がかかります。

買い手を見つける集客方法は、ネットや紙媒体の広告が主なものですが、不動産会社の情報が載るような不動産ポータルサイトに個人が掲載することはできません。

また、新聞折込でチラシを作るにも、相当な費用がかかります。だからと言って、自分でチラシを作ってポスティングするのも費用的にも時間的にも難しいでしょう。

売買契約書類作成はかなり難しい

「売買契約」とひとくちに言いますが、それに伴う書類はいくつか必要になります。

契約書や重要事項説明書、設備表、物件状況等報告書など、不動産会社が準備するのと同じような書類を準備しなければなりません。また、登記関係の手続きはもちろん自分で行います。

売買後にトラブルを避けるための瑕疵責任問題も売主側が買主に慎重に説明していかなければなりません。

現実的には仲介手数料をおさえるための直接取引は難しい

個人間で直接取引するメリットは、仲介手数料がかからないという点だけで、その代償として「かなりの労力」と「トラブルの予感」を覚悟しておかなければならないでしょう。

なにより、買主側の不安は大きいので、買主を見つけにくく時間がかかるでしょう。

仲介手数料を払っても、不動産会社に依頼することが「スムーズな売却」「安心の取引」に結びつきます。

マンション売却前に知っておくべき仲介手数料のポイント

仲介手数料の額や払うタイミングなど、売却をする前に知っておくと安心なポイントについてまとめてみました。

仲介手数料は不動産会社の手間に対するお金

前項でもお伝えしましたが、買主の募集や売買契約書の作成など、マンション売却の契約は慣れない人が簡単に行えるものではありません。

不動産会社に依頼すれば、買主を見つけるまでの広告活動はもちろんですが、売買契約が成立してから引渡しまでの間のサポートもしてもらえます。売却には不安がいっぱいなので分からない点や次の段取りを丁寧に支えてくれる不動産会社は、売主にとっても心強い味方となるでしょう。

自分が安心して売却を進めるために欠かせない存在なので、「手数料」という形で報酬を支払うのも納得できますね。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は、一律で決められているわけではなく、売却する不動産の価格をベースに算出されます。

基本的には「物件価格が高くなると仲介手数料の額もアップする」とイメージするよいいでしょう。

ただし、仲介手数料の額は、法で「この範囲内」という上限が決められています。それを超える仲介手数料を求めてくる不動産会社がいたら、違法なので注意しましょう。

仲介手数料の計算方法は?

仲介手数料は、

【A】200万円以下の部分⇒ 価格×5%+消費税

【B】200万円~400万円以下の部分⇒ 価格×4%+消費税

【C】400万円を超える部分⇒ 価格×3%+消費税

といった3段階に分解して計算されます。

分かりやすいように、例を見てみましょう。

 

≪例:売買価格2,000万円のマンション売却の仲介手数料≫

【A】200万円以下の部分…200万円×5%=10万円

【B】200万円~400万円以下の部分…200万円×4%=8万円

【C】400万円を超える部分…1600万円×3%=48万円

【A:10万円】+【B:8万円】+【C:48万円】=66万円+消費税

 

これが、2,000万円のマンションを売るときの仲介手数料の上限です。

ただ、このように分解されていると分かりにくく感じるものですよね。

そこで売買価格が400万円を超えた場合にかぎって、

「(売買価格×3%+6万円)+消費税」

という簡易計算式も代用できます。

この計算式で先ほどの物件を計算すると、66万円+消費税と同様の結果になっています。

マンション売却の多くのパターンが400万円を超えるかと思うので、是非この算式に当てはめて上限を確認してみてください。

仲介手数料はいつ払うもの?

仲介手数料の支払いタイミングは、「売買契約」が成立してからです。

不動産会社によって支払い方法は違いますが、「売買契約成立のタイミングで半分、引渡し完了のタイミングで半分」と分割で支払うパターンが主流です。

なかには、引渡しが終わってから一括での請求もあるので、「どのタイミングで?」「いくら?」を確認しておくといいですね。

仲介手数料以外で費用を求められたら?

仲介手数料には宣伝活動に関係する費用がすべて含まれています。

通常の業務の範囲内の活動であれば、売主に対してそれ以上の広告費などを請求してくることはありません。

売主がなんらかの特別注文した場合を除き、追加の費用は発生しないのが普通です。あらかじめ、「費用の発生は仲介手数料のみか?」と確認しておくこがトラブル防止に繋がります。

仲介手数料が無料や半額ってどう?

さきほど、仲介手数料には上限があるとお伝えしました。

これは「上限を超えて請求してはいけない」という意味なので、上限以内であれば不動産会社が自由に取り決めしてもOKです。

つまり、「無料にする」「半額にする」というのは、特に問題はないことと言えるでしょう。

仲介手数料割引のカラクリ

宣伝活動を行っている以上、広告費や人件費などの経費が発生します。

それを無料にしたり、割引したりなどするのは疑問に思いますよね、いったいどうしてなのでしょう。

「売主と買主」のどちらも自社で見つければ、どちらからも売却額に応じた仲介手数料をもらうことできますが、それを「両手仲介」と言います。

一方、ほかの不動産会社の顧客である買主との売買契約になると、仲介手数料は自社の客である売主側からしか取れないので「片手仲介」と言います。

ひとつの不動産売却に対して、「売主&買主」のどちらも自社の客であれば、単純に計算して2倍の仲介手数料を受け取ることができるでしょう。

両手仲介のため、売主側の仲介手数料を割引いても利益があるからという理由のケースもあります。

サービスが悪くなる可能性

売主にとっては仲介手数料が無料、あるいは減額されるのは大きな魅力です。

ただ、それが一概に“魅力”とは言えないことも。その分、広告費をカットされるケースもあるかもしれません。

例えば「本来は広告を4回予定していたが、仲介手数料を引くから2回に減らそう」など…。仲介手数料が安くなった事実は売主にとっては嬉しいですが、背景でそんなことが起こっている可能性もあるかもしれません。

また、注意したいのは不動産会社を決めるとき、仲介手数料の額で選ぶこと。

「仲介手数料が無料だからA社を選ぼう」というような決め方はよくありません。「信頼できる優秀なスタッフがいる」かつ「仲介手数料がオトク」というのであれば、ラッキーなことと感じてもいいのかもしれませんね。

もし、「この担当者は信頼できなさそう」と直感に思えるのなら、いくら仲介手数料が安くても他の不動産会社を選んだ方がいいでしょう。

マンション売却の仲介手数料まとめ

マンション売却するときの費用のなかでも仲介手数料は大きな額をしめるものです。

準備できずに慌てることがないように、支払い額や支払うタイミングについては、売却前に覚えておきましょう。

また、仲介手数料を無料や半額にするなど割引をアピールしている不動産会社もいます。

安い点はかなり魅力に感じますが、大事なのは不動産会社が自分のためにしっかり動いてくれるかどうかです。

「仲介手数料の安さ」は、判断ポイントの一部程度に考え、総合的な視野でじっくり不動産会社を選び売却を成功させましょう。


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