トランクルーム経営で使わなくなった土地や空き家を有効活用させる成功術3つとは...？ | 土地ハック！〜家や土地の賃貸や売却と不動産活用方法の全て〜

活用していない土地や空き家を所有していると、毎年の固定資産税もかかりますし、管理費用もかかってくるので、活用しないと非常にもったいないです。

そんな時、何か効果的な活用方法がないかと考えている人も多いでしょう。

ここで、土地の場合でも空き家の場合でも利用できる活用方法があります。

それは、トランクルームの経営です。

しかし、いきなりトランクルーム経営と言われても、どのようなものかイメージしにくいこともあるでしょう。

そこで今回は、トランクルーム経営のことと成功するためのポイントを紹介します。

この記事は、

土地や空き家を有効活用したい
不動産活用で安定収入を得たい
トランクルーム経営に興味がある

上記状況の方には特にオススメです。

土地や空き家活用の中でも利益率が高い活用方法がトランクルーム経営です。寡占市場にあるトランクルーム経営で成功させるためのポイントをまとめて紹介します。

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トランクルームの種類

トランクルーム経営とは

そもそも、トランクルームとはどのようなものなのでしょうか？

これは、人から物を預かるレンタル収納スペースを経営することです。

レンタルボックス経営とも言います。

トランクルームというと、プロの倉庫業者が営んでいる貸し倉庫のイメージもありますが、実は、個人でも、もっと簡易なものを営むことができます。

個人のトランクルーム経営

個人のトランクルームの場合は、コインロッカーに似たイメージです。

まずは、貸出用のスペースを用意します。

建物がある場合には、建物内に間仕切りをして、その1つ1つのスペースを貸し出します。

土地がある場合には、土地上にコンテナを置いて、その1つ1つのコンテナを貸し出します。

借地借家法の適用はない

トランクルームの契約形態は「賃貸借契約」になりますが、借地借家法の適用はありません。

そのため、利用者がトランクルームに物を入れるとき、賃貸人が立ち会う必要もありませんので、賃借人は自分の好きなときにトランクルームに来て、ものの出し入れをすることができます。

基本的にはどのようなものも預かることができますが、お金や貴重品、危険物や生鮮品、生き物については収納できません。

屋内型と屋外型

トランクルームには、屋内型と屋外型があります。

屋内型のトランクルーム

屋内型は、建物を用意して、その中にパーテーションなどの仕切りを作って、各スペースを貸し出す方法です。

既存の建物を利用する場合と、新たに建物を建築する場合があります。屋内型なら、空き家を有効活用することができます。

屋外型のトランクルーム

これに対し、屋外型は、屋外にコンテナを設置して、仕切りをして貸し出す方法です。

この場合、遊んでいる土地を有効活用出来ます。

このように、トランクルーム経営をする場合、空き家でも土地でも活用できるため、不動産活用方法としては非常に幅広いシーンで利用しやすいです。

トランクルーム経営の収益

それでは、トランクルームの収益はどのくらい期待できるものでしょうか？

トランクルームの収入

実は、トランクルーム経営というのは非常に収益性が高いです。

まずは、収入を見てみましょう。

土地上にコンテナを設置する屋外型の場合、畳数で賃料を計算します。

収入の相場は、

1畳あたりの月額賃料は3000円～5000円くらい

になっています。

20フィートコンテナの場合、広さは約8畳なので、1つのコンテナを満室にしたら、月額24000円～4万円くらいの収益を得られることになります。

トランクルームの経費

次に、トランクルーム経営にかかる経費を見てみましょう。

初期費用

まずは、初期費用がかかります。

これは、トランクルームの設置費用です。

土地上にトランクルームを設置するときにはコンテナの購入資金が必要です。

費用相場としては、

1基が50万円～100万円程度

です。

また、コンテナ内の間仕切りなどによっても価格が異なります。

また、コンテナ置き場の舗装工事やコンテナの設置工事の費用もかかります。

コンテナ一基について、だいたい30万円くらいです。広告宣伝費用も必要です。

空き家にトランクルームを設置する場合には、空き家内に仕切りをして、レンタルスペースを作る必要があります。

広告宣伝費用がかかることは、土地上のケースと同じです。

ランニングコスト

トランクルームを自分で運営する場合には、ほとんどランニングコストがかかりません。かかるのは、電気代くらいです。

フランチャイズにするとフランチャイズ料金がかかりますし、運営の委託をしたら委託料がかかります。

収益利回りは？

アパートやマンション経営ではどうしても初期費用が高額になるため収益性が落ちますが、トランクルームは初期費用がかからない分、収益を上げやすいのです。

トランクルーム経営の収益利回りは約20%前後になることが多いです。

トランクルームに最適な土地

トランクルームは都会と好相性

トランクルームは収益性が高いとは言っても、どのような土地でも成功出来るわけではありません。

向いている土地というものがあります。

そこで、以下ではトランクルームに最適な土地がどんな場所か考えてみましょう。

トランクルームを利用する人は、多くが都会に住んでいる人です。都会の人は、自宅が狭いため物を置く場所がありません。そこで、トランクルームを借りて、普段使わない物を預けようとしています。

そこで、トランクルームの需要があるのは都会や住宅地です。田舎でトランクルーム経営をするのは難しいと言われています。

トランクルームに必要な広さ

次に、トランクルーム経営をするのに、どの程度の広さが必要か見てみましょう。

土地上でトランクルームを経営するためにはコンテナを置くための広さが必要です。

トランクルームを設置する場合、コンテナを置く場所と駐車場が必要です。

両方を合わせた分の広さとして、コンテナ一基について20～25平方メートルくらいは必要と考えましょう。

土地でトランクルーム経営するには制限がある

土地上でトランクルームを経営する場合には、いくつかの制限があるので、注意が必要です。

以下で見てみましょう。

建築基準法による制限

まず、土地上にコンテナを置く場合、建築基準法による制限を受けます。

コンテナを土地に設置すると、建築物に該当してしまうからです。

そこで、コンテナを購入するときには、

建築基準法に対応した物を選ぶ必要があります。

制限を無視して勝手にコンテナを並べてトランクルーム経営していると、違法と評価されて摘発されるおそれもあります。

用途地域の制限

トランクルームの経営目的でコンテナを設置する場合、用途地域による制限があります。

具体的には、以下の対象地域では、コンテナの設置ができません。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域

倉庫業の目的で建築確認申請をすると、上記の用途制限を受けるので、虚偽の申請をする人がいますが、そのようなことをすると、行政処分を受けることになります。

トランクルームを経営する場合には、適法に行いましょう。

コンテナの税制上の取扱い

空き家は家屋になることが明らかですが、土地上にコンテナを設置する場合、コンテナは法律上や税制上、どのような取扱になるのかが問題です。

コンテナは、以前は償却資産として取り扱われており、7年の間に減価償却されていました。

ただ、今は「建築物」の取扱いになるので、減価償却はできません。

また、建築物の中でも「家屋」というカテゴリになるため、家屋に対する固定資産税がかかります。

しかも、居住用ではないので、土地の固定資産税の軽減はありません。

このように、コンテナ設置によるトランクルーム経営では、税制面ではあまりメリットはありません。

トランクルーム経営のメリット

次に、トランクルームのメリットを確認しましょう。

利回りが高い

トランクルームのメリットは、利回りが高いことです。

不動産を活用したい人にとっては、儲かることがもっとも重要なポイントです。

コンテナを設置する場合でも投資資金はさほど高額ではありませんし、空き家を活用する場合には、中にパーテーションを設置するだけで良いので、やはり非常に低額です。

空き家の場合、原状回復費用やリフォーム費用もかからないので、アパートマンションの経営より支出を大きく抑えることができます。

寡占市場である

トランクルームの経営は、まだあまり広がっていません。それにもかかわらず、需要は非常に多いです。

そこで、既に始めている人の寡占状態になっているため、利益を生みやすいです。

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管理が楽

非常に管理が楽です。

トランクルームの経営は人が住まないので、居住の用に耐えるような修繕は不要です。ガスや水道も使わないので経費もかかりません。

利用者の数が増えると、解約や入金などの契約管理が必要になりますが、管理を業者に委託すれば問題は解決します。

周辺環境や地形の影響がない

トランクルームは、利用方法が物を置くだけなので、陽当たりが悪い場所や騒音の酷い場所でも問題になりません。

また、変形地などの建物を建てにくい場所でも運営できます。

このように、周辺環境の影響を受けないことも、トランクルームのメリットです。

借地借家法が適用されない

トランクルームは、居住用の物件ではありませんし、土地を貸すものでもありません。空き家の場合であっても同じです。

そこで、借地借家法が適用されることはありません。借地借家法が適用されると、賃借人が強く保護されて、賃貸人は契約を解約することも難しくなりますし、いろいろな賃借人からの要望に対する対応も必要になりますが、借地借家法の適用のないトランクルームなら、そのような問題は起こりません。

また、居住用ではなくたまに荷物を預け入れ、受取に来るだけの場所なので、借り手としてもクレーム要因が少なく、賃借人との間でのトラブルも発生しにくいです。

需要が高いビジネス

トランクルームは、実は非常に需要の高いビジネスです。今後認知度が高まると、市場規模が5倍～10倍程度にまで延びるとも言われています。

現在でも貸し手が少なく寡占状況が続いていますが、今後需要が伸びると、さらに利益が期待できます。

空き家の場合のメリット

空き家でトランクルームを経営すると、土地にはないメリットがあります。

すでにある建物を活用出来る

屋内でトランクルームを開設する場合、建物がなければ建築のための初期投資が高額になりますが、空き家がある場合、すでにある建物を活用できるので、費用は非常に安く済みます。

温度による影響がなく、どのような物でも置ける

まず、空き家の場合、温度による影響を受けにくいので、どのような物でも預かりやすいです。

屋外の場合、日射による影響をまともに受けるので、温度変化に弱い物などを置くと破損の要因となりますが、室内であれば、冷暖房がなくても温度変化が小さくなるので、取り扱える物品の幅が広がります。

原状回復とリフォーム費用が不要

トランクルームを貸し出す場合、居住目的ではないため、賃貸借契約の終了時にも原状回復する必要がありません。

また、居住のように耐えるほどの状態を整える必要がないので、リフォームもほとんど不要です。

空き家を居住目的で人に貸すと、退去時に壁紙の張り替えやクリーニング、フローリングの修理などが必要になりますが、そのような費用が一切不要です。

さらに、お風呂やトイレ、洗面台などの水回りが不要なので、コストが低いですし、設備交換の必要もありません。ガスを使わないので火災の危険も低いです。

楽をして空き家を活用したいなら、居住目的での賃貸よりもトランクルームに大きなメリットがあります。

築年数が古い物件でもOK

空き家を居住目的で人に貸す場合、古い物件は条件が悪くなります。

借り手も見つけにくくなり、賃料も下がります。

これに対し、トランクルームなら物を置くだけの空間なので、建物の築年数はほとんど全く問題になりません。

倒壊しそうになっているなどの特殊なケースをのぞき、普通に利用できる状態であれば、どんな物件でもトランクルームにできます。

むしろ、古い物件で賃料が安い方が、借り手がつきやすいです。

そこで、古い空き家をもてあましている人には、特にトランクルームとしての活用をおすすめします。

建築基準法の制限がない

トランクルーム経営をする方法としては、コンテナによる土地上のものと建物を活用する方法がありますが、土地上にコンテナを設置する場合には、建築基準法や用途制限による規制を受けます。

これらの規制をクリアする場合にしかトランクルームの経営ができません。

これに対し、すでに建っている空き家の場合、建築基準法の制限を気にする必要がありません。すぐにトランクルームを始められることが大きなメリットです。

土地の場合のメリット

次に、土地上でトランクルーム経営をするメリットを見てみましょう。

初期投資が安い

まず、初期投資が安いことが挙げられます。空き家を活用するときも安いですが、これらに対し、建物を建築してトランクルームを経営する場合には非常に高額な初期投資が必要になります。

コンテナを設置するだけの土地上のトランクルーム経営なら、費用を抑えられるので高利回りを期待しやすいです。

条件の悪い土地も活用出来る

トランクルームを経営する場合、条件の悪い土地でも活用しやすいです。

たとえば、陽当たりが悪い場所や形が悪い土地、小さな土地などの場合、建物を建てて人に賃貸することも難しいですし、駐車場としての活用なども困難になります。

かといって売却しても大きな金額にはなりません。こんなとき、トランクルームなら問題なく集客することができます。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営にはデメリットもあるのでしょうか？以下で見てみましょう。

ノウハウが定着していない

まず、サービスに関するノウハウが定着していないことが挙げられます。

トランクルームは比較的新しいサービスで、まだ多くの人が認知していません。

そこで、集客手段も限られてきますし、サポートも少ないです。

アパートやマンションを経営するなら、大手のポータルサイトでも自宅近くの不動産屋でもどこでも相談できますが、トランクルームの場合にはそうはいきません。地域における需要がどの程度見込めるのかなどについても、予測を立てにくいです。

集客が難しいことがある

トランクルーム経営をするとき、集客方法には注意が必要です。

特に業者を利用せず、自分で集客する場合には、なかなか利用してもらえないケースがあります。

看板やチラシ、ネット広告などをして、徐々に知名度を高めることによって、ようやく利用が増えてくるという感じになります。

特に、地方都市ではトランクルームのことを知らない人が多く、「何それ？」というところから始まるので、なかなか契約に結びつきにくいことがあります。

田舎で人が少ないエリアでは、営業が困難になりがちです。

トランクルームの始め方

最後に、トランクルームビジネスを開業したいとき、どのような方法をとることができるのか、ご説明します。

自己運営する

まずは自分で運営をする方法があります。この方法は最も簡単です。

自分でコンテナを設置したり、空き家にパーテーションを作ったりして、サービスを開始します。管理や集客はすべて自分でしないといけませんが、賃料収入を全て自分のものにすることができます。

フランチャイズを利用する

トランクルーム経営には、フランチャイズがあります。

フランチャイズを利用すると、フラチャイザーのノウハウを得ることができますし、フランチャイズの知名度によってある程度集客もしやすいです。

ただし、フランチャイズの料金がかかるため、収益性は落ちます。

また、途中解約の違約金などが定められていることもあるので、契約条件はしっかりと確認しておく必要があります。

リースバック形式を利用する

リースバック形式とは、いわゆるサブリースのことです。

トランクルームの経営者は、トランクルーム運営会社にトランクルームを一括借り上げしてもらい、毎月固定でトランクルームからの収入を受けとります。

家賃保証と同様、トランクルームの稼働率にかかわらず、一定の賃料を受けとることができます。ただし、トランクルーム業者には収益の一部を支払う必要があるため、自分で経営するより収益性が落ちます。

事業用定期借地権を設定する

土地上に建物を建ててトランクルームを経営する場合、事業用定期借地権を設定する方法があります。

この場合、土地上の建物は借り主であるトランクルーム業者の所有になり、トランクルームの経営は借り主が行います。

地主が受けとるのは地代のみであり、トランクルームそのものからの収入を受けとることはできません。

ただ、トランクルームの稼働率とは無関係に地代を受け取れますし、契約終了時にはトランクルームを収去して明け渡してもらうことができます。

収益性は低いので、低リスク低リターンで土地活用をしたい場合におすすめの方法です。

トランクルーム経営のまとめ

以上のように、遊んでいる土地や空き地がある場合には、トランクルーム経営が有効な活用方法となります。

トランクルームは、初期投資も安く済む上賃料も比較的高いので、収益率が非常に高いです。現在、経営者が少なく寡占状態になっているので、特に都市部では成功を収めやすいですし、今後どんどん需要が見込まれる市場です。

トランクルームの場合、アパートやマンションなどの居住用物件ではないため、借地借家法による規制を受けない点も、大きなメリットです。

トランクルームを経営するには、独力で始める方法、フランチャイズを利用する方法、リースバック方式を利用する方法、事業用定期借地権を設定する方法などがあります。

今回の記事を参考にして、自分に最も適した方法でトランクルーム経営を始めてみてはいかがでしょうか？

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