不動産購入

住宅ローンを借りたい!!住宅ローンを借りるポイントは?

住宅ローンを借りようと考えた時に毎月いくら払うことができるのか、返済期間はどれくらいにするのかなど考えることがたくさんあります。

「無理なく返済できるプランを組みたい」

「住宅ローンが初めてで良くわからない」

そんな悩みや疑問を持つ方のために今回は、住宅ローンの種類と相場、さらには住宅ローンを借りる際に重視されているポイントについて紹介していきます。住宅ローンを借りる際の参考にしてください。


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住宅ローンの種類は?

住宅ローンと一言で言っても大きく分けて3つに分類できます。

これら3つ全て借りられるわけではありませんし、借り先の金融機関によって条件も変わってきます。ここでは住宅ローンの3つの種類について紹介しますので、参考にしてみてください。

銀行などの民間ローン

銀行や信用金庫などで行っている住宅ローンです。

「変動期間選択型」と「固定期間選択型」

「変動型」は市場金利が低下した場合は返済額が減るというメリットがある一方で、返済額が確定しなかったり、逆に市場金利が上昇した場合には返済額が増えるというデメリットがあります。

「固定期間選択型」も固定期間を過ぎると同様のメリットとデメリットがあります。

また、「変動型」と「固定期間選択型」が多いですが、「全期間固定型」の住宅ローンを行っている金融機関もあります。

これらは金融機関によって金利も異なりますし、窓口で金利が下がることもありますので、さまざまな銀行の金利を比べてみるのが良いでしょう。

また、不動産会社が提携している金融機関が提供している住宅ローンもあり、こちらは金利が安かったり、全額融資を行われることもありますので、物件を見学した際に不動産会社に聞いてみるのが良いと思います。

 

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による「フラット35」

長期固定金利の住宅ローンが「フラット35」です。

金融機関によって金利が異なりますので、各金融機関に確認してみましょう。

この「フラット35」ですが、大変人気のある住宅ローンで次の4つのメリットがあります。

フラット35のメリット①「ずっと固定金利」

1つ目は「ずっと固定金利」ということです。

固定金利だということは、借り入れた時に返済額が決まるということです。借入額が決まりますので、毎月の返済額が決まりますので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

フラット35のメリット②「低金利の適用」

ふたつめは「省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅を購入する場合には低金利が適用」されることです。

「フラット35S(金利Aプラン)」の場合、10年間金利が-0.25%になります。

フラット35のメリット③「保証料+繰上返済手数料が0円」

3つ目は「保証料0円、繰上返済手数料0円」です。

住宅ローンを借りる際には保証料が必要なのが一般的ですが、それがかかりません。

繰り上げ手数料もかかりませんので、返済期間を早くすることも手数料がかからずにできます。

フラット35のメリット④「返済中のサポート」

4つ目は「返済中のサポートが充実している」ということです。

住宅ローンは長い期間返済していくわけですから、病気になったりすることもあるかもしれません。また、お子さまが大学に行ったり費用がかかる時期もあります。

そうした時期に返済額を変えることもできます。また、途中で返済額を増やすことも可能ですので、返済計画を柔軟に変更できるのは大きなメリットです。

財形融資

財形融資は勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できるローンです。

金利1%未満で財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れできるのが特徴です。「フラット35」と併せて借りることもできるので大変便利です。勤務先で確認してみるのが良いでしょう。

 

住宅ローンの相場は?

住宅ローンを借りるにしても、他の皆さんが大体どれくらい借りているのか気になりますよね。

ここでは住宅ローンの平均借入額と返済額について注文住宅融資利用者と土地付き注文住宅利用者に分けて紹介します。また、住宅ローンの貸出期間と年齢別の負債額についても紹介していますので住宅ローンを借りる際の参考にしてください。

フラット35 注文住宅融資利用者の主要指標(2018年度)

項目全国首都圏近畿圏東海圏その他
平均年収(万円)589.4637.3593.3579.4568.7
建設費(万円)3353.53627.03408.13437.23193.0
土地取得費(万円)5.04.811.63.94.1
融資金(万円)2633.42782.22637.32696.22547.3
1か月あたり
予定返済額
(千円)
89.396.390.190.385.6

年収は首都圏が最も高くなっており、600万円を越えています。建設費も首都圏の方が高いです。そのため1か月あたりの予定返済額も高くなっています。

フラット35-土地付注文住宅融資利用者の主要指標(2018年度)

項目全国首都圏近畿圏東海圏その他
年齢(歳)37.238.136.937.336.7
家族数(人)3.43.33.33.43.4
平均年収(万円)598.5672.8592.4591.7567.2
住宅面積(㎡)113.3107.8112.0116.3115.6
建設費(万円)2734.32624.92632.22864.82791.3
土地取得費(万円)1304.92092.91516.51206.4885.9
手持金(万円)450.2500.1454.8456.6423.8
融資金(万円)3448.44009.33536.33477.53149.5
その他の資金
(万円)
140.6208.4157.7137.0103.9
1か月あたり
予定返済額
(千円)
108.0127.6110.8108.697.8

土地代込の場合も首都圏の平均年収が高く、650万円を越えています。

土地代を含みますので、融資金も高くなり、首都圏では4000万円以上、それ以外の地域でも3000万円を越えています。そのため、1か月あたりの予定返済額も10万円を越え、首都圏では約13万円になっています。

住宅ローンの貸出期間

約定貸出期間
10年以下0.9%
15年以下3.9%
20年以下14.0%
25年以下27.5%
30年以下40.6%
35年以下13.1%
35年超0%
平均25.6年

民間住宅ローンの貸出動向調査」より

住宅ローンの貸出期間を見てみると30年以下が多いと分かります。

30年ローンを借りて返済していくと考えた場合、何歳で借りればよいのか分かると思います。

40歳で借りるとすると70歳まで返済しなければいけませんのでかなり厳しいですよね。そう考えると30代前半でローンを組んで家を購入したほうが無難です。もちろん、40代を越えてからであっても、年収が高ければローンの返済期間を短くできますから、20年ローンもありですよね。

返済額、返済期間を考えて予算もしっかりと考えておく必要があるでしょう。

年齢別で住宅・土地のための負債額一覧

年齢負債額
~29歳2255万円
30~39歳2389万円
40~49歳2294万円
50~59歳1348万円
60~69歳312万円
70歳~384万円
平均1800万円

「 [持家世帯] 住宅の建築時期,世帯主の年齢階級別貯蓄及び負債の1世帯当たり現在高」より

年齢別の負債額の見てみると30代が一番多いことが分かります。

つまり、30代でローンを組む人が多いと分かります。

60代以上になると負債額が少なくなっているのは、老後に向けてローンの返済は終わっていく人が多いということでしょう。前述したように老後にまで負債が多く残っていると大変になると多くの人が考えています。

 

住宅ローン審査で重視されるポイントは?

住宅ローンは申請すれば全員が通るというわけではありません。さあこれから家を建てようという時に、住宅ローンが組めないとなったら大変です。ここでは住宅ローン審査で重視されるポイントを「民間住宅ローンの貸出動向調査」よりまとめました。それは以下のようになっています。

順位項目割合
1位返済負担率(毎月返済額/月収)61.8%
2位職種、勤務先、雇用形態44.7%
3位借入者の社会的属性33.3%
4位借入比率(借入額/担保価値)31.7%
5位返済途上での返済能力の変化24.3%
6位預貯金や資産の保有状況23.0%
7位担保となる融資物件の時価14.9%
8位特になし20.4%

民間住宅ローンの貸出動向調査」より

第1位は「返済負担率(毎月の返済額/月収)」です。

住宅ローンはもちろん返済してもらう必要があるわけですから、月収の低い人には貸すことができないですよね。返済能力があるかどうかはとても重要な審査項目でしょう。

第2位は「職種、勤務先、雇用形態」です。

現在の月収が多くても1年後に収入がなくなるようではローンの返済ができません。

住宅ローンは30年など長期で支払う人が多いわけですから、安定的に収入がある必要があります。そのため正社員、大手勤務で銀行などのつぶれる可能性が少ない職種の方は住宅をローンを借りやすいのです。

また、自営業の場合、住宅ローンが借りにくいと言われています。

理由は1年後の収入が保証されていないからです。もちろん大企業だからつぶれないとも言えませんし、リストラだっていつあるか分からない時代ですから、職種や勤務先、雇用形態が重視されるのはどうなのだろうとは思います。

しかし、実際には住宅ローンの審査でこういった部分が重視されているということは覚えておく必要があるでしょう。

第3位の「社会的属性」です。

第2位の「職種、勤務先、雇用形態」にも関係してきますが、「社会的属性」とは何か知っているでしょうか。

それは「社会的属性」とは社会でどのような集団に属しているかです。

住宅ローンを借りるためには「社会的属性」が高い必要があります。「社会的属性」が高いのは公務員や大企業に属している人です。前述したように安定的に収入がある職業の人は住宅ローンが借りやすい人です。

第4位は「借入比率」です。

借入比率とは土地代と建物代などの購入価格のうち、いくら住宅ローンで借りることになるのかという比率です。つまり頭金がなければ借入比率が100%になります。銀行の場合、借入比率が85%~100%のところが多いです。「フラット35」の場合、80%~100%になります。このように頭金がなくても住宅ローンを組むことができるということが分かります。無理のない返済計画が前提での借り入れになります。

第5位は「返済途上での返済能力の変化」です。

これは職種や社会的属性にも関係あります。また、子どもがいる場合、大学に進学すればそれだけお金がかかります。

そうするとその時期の返済は厳しくなります。こうした家庭状況なども審査の対象になります。

第6位は「預貯金や資産の保有状況」です。

預貯金や資産があれば収入が減っても返済できますので、住宅ローンが借りやすくなります。ただし、皆さんが誤解しているのは、借金も資産になるということです。

つまり、借金も住宅ローンを借りる際には重要な要素になります。収入があっても借り入れがたくさんあれば、それだけ返済に充てられる額が多くなります。そのため住宅ローンまで返済するようになると、返済額が多くなり、結果として住宅ローンの返済ができないと金融機関は考えるわけです。

そのため借入比率は低い方が良いということになります。

第7位は「担保となる融資物件の時価」です。

住宅ローンが返せなくなった場合、土地と建物を差し押さえることで住宅ローンの返済分を相殺することができます。そのためその土地と建物がどれくらいの価値があるのかはとても重要な要素になるでしょう。

以上、審査で重視される項目について紹介しましたが、すべての項目を満たしていない人も多いでしょう。

「全ての項目を満たしていないから住宅ローンは借りられない」とは思わずに、金融機関に相談してみるのが良いでしょう。不動産屋と関係のある金融機関もありますので、あきらめずにチャレンジしてみてください。

 

住宅ローンの返済計画をよく考えてから

住宅ローンを借りるためにはいくら借りるのか、そしてそれを何年で返すのかを考える必要があります。

1か月の収入を考えて、そのうちいくらを住宅ローンの返済に充てるのか考えなければなりません。

首都圏の平均が約13万円ぐらいですから、それぐらいの返済ができない場合は住宅ローンを借り無い方が良いかもしれません。また、80歳まで住宅ローンを返済することはできません。

返済計画をしっかりと考えてから住宅ローンを借りるようにしましょう。そして、希望通りの家を建ててください。

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不動産住宅の売買や賃貸、買い替えのほか、土地活用や農地活用、山林活用まで幅広い分野でコンテンツを監修しています。 難しく感じやすい不動産のテーマを、できる限り分かりやすく丁寧をモットーに皆さんにお伝えしていきます。