タワーマンションの節税対策と2017年からのねらいと課題

タワーマンションで相続税の節税対策をしようとする世代は多く、高層階マンションを狙いに購入し賃貸として運用したり、親族に貸したりしています。

しかし、そういった点にも国が対策をしようとしてきており、こういったタワーマンション購入者は考える必要があります。

この記事は、

1.相続税の節税対策として高層階マンションを所有している
2.マンション購入を検討している

そんな方向けに記事を作成していますので、当て嵌まる方はきっとタメになると思います。

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タワーマンションの高層階購入は相続税対策に有効か？

平成27年に相続税法が改正されたことにより、相続税を納付する対象の人が増えてきています。

これによって、富裕層で財産を多く所有している人にとって、相続税対策は切実な問題となっています。

その相続税の節税対策として、不動産を所有することは有効であるといわれています。特に、高層階のタワーマンションの購入が固定資産税や相続税の節税対策として、最近、注目されています。

この対策が本当に有効であるか、問題点がないかについて、確認してみましょう。

不動産所有の相続対策の節税効果

相続税対策を考えるにあたっては、単に現預金を所有しているより、

不動産を所有しているほうが相続税の節税効果が高い

です。その理由は不動産の相続税評価額にあり、具体的に確認してみます。

不動産の相続税評価額

不動産の相続税評価額というのは、実際の不動産の市場における売買価格より低めの金額となっています。

不動産は土地と建物に分けられます。

土地の相続税評価額は、実際の売買価格（時価）の80％前後、建物の相続税評価額は、実際の売買価格（時価）の60％前後で評価されます。

不動産所有の相続税評価額の事例

仮に、現預金を8,000万円所有していたとしたら、相続税の財産評価額は8,000万円となります。まるまる税金対象です。

では、この8,000万円の現預金で不動産を購入したら、相続税の評価額はどうなるでしょうか。

例えば、土地部分が5,000万円、建物部分が3,000万円の建売住宅を購入していたとします。この場合の相続税評価額は、土地5,000万円×80％＋建物3,000万円×60%＝5,800万円となります。

結果的に8,000万円－5,800万円＝2,200万円分、相続税評価額を引き下げることができ、最終的には、相続税の負担を減らすことができます。

よって、相続財産を現預金から不動産にすることで節税することができます。

【節税ポイント】
相続税評価額の事例と比較

A) 5000万円の家を所有(購入)⇒相続税評価額は3000万円

結果、3000万円が相続税の対象となる。

B) 5000万円の土地を所有(購入)⇒相続税評価額は4000万円

結果、4000万円が相続税の対象となる。

つまり、土地よりも家を購入した方が相続税評価額は低くなり節税対策となります。

建物の購入自体が相続税の負担を軽くできるのです。

タワーマンションの相続税評価額

では、不動産でもタワーマンションが相続税対策となる理由について確認しましょう。

マンションは土地と建物部分に分けて、相続税評価額を計算します。

土地の部分は全敷地に対する評価額にマンションの各部屋の持分割合を乗じて、計算をします。

マンションは高層になればなるほど、部屋数が増えるため、1部屋当たりの持分割合は小さくなります。よって、1部屋当たりの土地の評価額も小さくなります。

これは、マンション自体が比較的に小さい面積で高い建物となっているため、例え階数(部屋数)が増えても土地にかかる評価額は一定です。

一方で、建物の部分は専有面積の割合で評価額が計算されます。これは階数や場所が異なっても同じです。

高層階の相続税節税効果

タワーマンションの相続税評価額は階数が異なっても同じです。

しかし、現実的には実際の売買価格は階数によって異なっています。

例えば、実際のマンション購入金額は、4階が3,000万円だとしたら、20階が8,000万円というふうに差がつきます。

よって、相続税の評価額が2,000万円だとしたら、4階の場合は、実際の購入金額との差が3,000万円－2,000万円＝1,000万円となります。これが20階の場合は、実際の購入金額との差が8,000万円－2,000万円＝6,000万円になります。

タワーマンションの節税の仕組み

現預金を多く所有している人は、現預金で所有しているよりも、通常のマンションより購入金額が高いタワーマンションの高層階を購入して、実際の購入金額と相続税の評価額との乖離を利用することで、相続税の節税効果を得られることになります。

結果的に高層階のマンションを購入していた方が高い節税対策となるのです。

貸家または小規模宅地の特例を利用した相続税対策

タワーマンションの場合は、さらに人に貸して貸家にすることで、相続税評価額を建物部分が30%程度、土地の部分を20%引き下げることができます。

また、小規模宅地の特例という制度もあります。これは一定の要件を満たせば、最大で相続税の評価額を80%引き下げることができるという制度です。

この特例の概要は以下のようになります。

特例の概要
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
引用元：国税庁

タワーマンションの固定資産税

マンションを所有すると固定資産税が課せられます。この固定資産税が高層階に行くほど高くなるという仕組みが平成29年の税制改正大綱で発表されました。

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[対象物件]
20階建て以上の高層マンション
[対象]
2018年に引き渡す新築物件
[主な内容]
高階層の固定資産税と相続税を引き上げ、低階層の税負担を軽くする
引用:「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ

具体的には現在40階建てのマンションの固定資産税が年間20万円のところ、1階では19万円で、階数が上がるにつれて、固定資産税は上がり、最上階では21万円となります。

それまで、高層階のマンション購入を相続税対策として考えていた方には不利な話ですが、タワーマンションの高層階の相続税対策に歯止めをかけるものとなるかもしれません。

マンション相続税対策まとめ

タワーマンションの高層階購入は相続税対策に有効とはなります。

この相続税対策としてのタワーマンション購入が過熱しており、国税庁は厳しい通達を出し始めています。また、固定資産税の見直しも出てきているため、かなりマークされてきているともいえます。

よって、この対策を行う場合は、税理士などの専門家に相談してから行うべきでしょう。

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