家の建て替え費用はいくらかかる?20~30坪でローコストでできる方法や手順

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家が老朽化してきたから建て替えたいけれど、「あまりに高額な費用がかかるなら、やめておこうかな」と思いますよね。

「20坪や30坪程度の家を建て替えたいけど、費用はどれくらいかかるのだろう?」

「家を建て替えるために必要な手順を知りたい?」

「建て替え費用は、できれば1000万〜2000万くらいに抑えたい」

実際に家の建て替えをするとき、どのくらいの費用がかかるものなのでしょうか?

今回は、20~30坪くらいの土地で、1000~2000万円程度のローコストで家を建て替えるための工夫や方法をご紹介します。

 

目次

家の建て替えでかかる費用の種類

家を建て替えるとき、どのような費用がどのくらい発生するのでしょうか?

まずは、家を建て替えるときにかかる費用の種類をご紹介します。

解体費用

家を建て替えるときには、前の家を壊す必要があるため「解体費用」が発生します。新たに土地を購入する場合には解体費用は不要ですが、「建て替え」の場合には解体費用が足されるので、その分を予算に入れておく必要があります。

解体費用は、「坪単価」で計算されます。坪単価とは、1坪あたりの金額です。1坪は、約3.3平方メートルです。

解体費用の相場は、家の「種類」によって異なります。

家の種類ごとの解体費用相場(坪単価)

家の種類(工法) 解体費用(坪単価)
木造 2万円~6万円
鉄骨 3万円~6万円
鉄筋コンクリート造 4万円~7万円

坪数と家の種類ごとの解体費用の相場をまとめると、以下のようになります。

坪数/家の工法 木造 鉄骨 鉄筋コンクリート造
20坪 40万円~ 60万円~ 80万円~
30坪 60万円~ 90万円~ 120万円~
40坪 80万円~ 120万円~ 160万円~

たとえば、30坪の木造住宅を解体する場合、坪単価3万円の業者に依頼したら30坪×3万円=90万円となります。

30坪の鉄筋コンクリート造りの住宅を解体するとき、坪単価5万円の業者に依頼したら150万円の解体費用が発生します。

 

土地の造成・補強費用

土地上に古い家が建っていた場合などには、家を解体した後、土地を造成・補強しなければならないケースがあります。昔の建築基準と現在の基準が異なるためです。

この費用が必要かどうかは、家の解体後に地盤の調査をしてみないとわからないので、建て替え前には、こうした費用が発生する可能性を見越して予算を立てておく必要があります。

補強工事の費用は工事内容によって異なりますが、20~30坪の土地でも数十万円かかることが多いです。

 

引越費用

家の建て替えをするときには、一時的に別の住まいを用意して、そちらで生活する必要があります。また家の建て替えが終了したら、仮住まいから新しく建てた家に引っ越しをする必要もあるので、家の建て替えの際には、2度の引越費用が必要です。

家族の人数や引越時期にもよりますが、20~30万円程度は見積もっておいた方が良いでしょう。

なお、引越は距離が長くなると高額になるので、できるだけ近いところに仮住まいをした方が金額を安く抑えられます。

 

仮住まいの家賃

家を建てている間は、別の家に住まなければなりません。たとえば一時的に実家に住まわせてもらえるなど事情があれば家賃は不要ですが、多くのケースでは賃貸住宅に居住します。そこで、数か月分の家賃が発生します。

どの程度のグレードの賃貸住宅を借りるのか、また工事期間にどのくらいかかるのかにもよりますが、40~60万円程度は見ておいた方が良いでしょう。

本体工事費(建築費用)

家を建て替えるときに、もっとも大きくなるのが本体工事費です。つまり、新しい家の建築費用です。この本体工事費をどこまで削れるかにより、家を安く建て替えられるかどうかが決まります。

解体費込みで建て替え費用全体を2000万円以内に抑えたい場合、本体工事費には1500万円程度しかかけられません。工事内容や依頼業者を選べば、その範囲で建て替えることも可能です。

 

本体以外の工事費用

家を建てるときには、本体以外にも工事が必要です。たとえば庭や駐車場、門柱や塀などの外交部分、溝などの工事費用が発生します。

こうした周辺部分にも、どこまでこだわるかによってかかる費用が異なってきます。

数十万円で抑えられる場合もあれば、100万円以上になるケースもあります。

 

諸経費、登記費用

家を建て替えるとき、諸経費も必要です。たとえば住宅ローンの手数料や保証料、家を解体したときの滅失登記や家を建築したときの表示登記、所有権保存登記の費用、司法書士に依頼する費用などが必要です。また仮住まいをするとき、収まりきらない荷物があったら倉庫を借りる必要もありますし、不動産屋の仲介手数料も発生します。

物件価格の2割程度はみておくと良いでしょう。

 

家の建て替えでかかる費用の平均・相場

家を建て替える場合、平均するとどのくらいの費用がかかっているのでしょうか?

2016年の住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅建築費用の全国平均は、3312万円となっています。

https://www.jhf.go.jp/files/400342360.pdf

ここには家の解体費用や引越、仮住まいの費用は含まれていません。

そこで、標準的な方法で注文住宅を建築してしまったら、1000~2000万円で建て替えるのは難しいです。

家を安く建て替えたければ、費用を抑えるためのさまざまな工夫が必要となります。

 

家の工法の種類と費用の相場について

家の建て替えでもっとも大きな費用は、本体工事費ですが、本体工事費は、家の「工法」によって相場が大きく異なります。以下でご説明します。

木造軸組工法(在来工法)

日本で昔からある伝統的な木造建築の工法です。在来工法の家の性能は、依頼する住宅施工業者にかかる部分が大きいです。木造住宅でも、耐震性・耐火性を強くすることは可能ですし、住宅の性能を高くすることもできます。

この場合、費用をもっとも抑えやすく、坪単価30万円~75万円程度になります。

ただし、使う木材や仕様によっては高額になります。たとえば檜などの高級な木材を使ったり、無垢材の床にこだわったりすると、坪単価が上がります。

 

2×4工法(ツーバイフォー工法)

材料で箱形を作り、その組み合わせによって家を建てる工法です。木造でも鉄骨でも対応可能です。

木造の在来工法よりは耐震性に優れているとされ、間取りも広くとりやすいです。

坪単価は在来工法より高めとなり、相場は1坪50万円~90万円程度です。

ただし、建築の自由度が下がるので、将来のリフォームや増改築をやりにくくなる可能性があり、その際の費用も高くなりやすいです。

 

鉄骨工法とRC造

鉄骨を組み合わせるのが鉄骨工法、鉄筋とコンクリートの組み合わせで建物を建築するのがRC造です。

これらの工法の場合、耐震性や耐火性が高くなりますが、費用は高額になりやすいです。

1坪あたりの単価は、だいたい60~100万円です。

ただし、耐火性を強く求められるエリア(防火地域、準防火地域)では、鉄骨やRC造りの家が推奨され、木造だと耐火基準を満たしにくいので、かえって高額になるケースもあります。

メリットは、空間を広く取れることですが、建物の重量が重く地盤に負担をかけるので、地盤調査や地盤改良工事が必要になるケースもあります。

 

プレハブ工法

柱や梁、壁などの素材を工場で製造して、建築現場に運んできてその場で家を組み立てる工法です。スピーディに家を建てられること、コストを抑えられることがメリットです。

ただ、「いかにもプレハブ」という印象の安っぽい家になることもあるので、注文する際には注意が必要です。

建築費用の坪単価は30万円~80万円程度です。

家の素材は鉄骨、木、コンクリートから選べます。

 

20~30坪の家を1000万円~2000万円以下で建て替える方法

家の建て替えをするとき、1000~2000万円の予算に抑えることはできるのでしょうか?

上記の住宅金融支援機構による調査結果を見ると、注文住宅を建てる場合、本体建築費用だけで平均的に3000万円以上かかりますし、建て替えの場合、それに足して解体費用や引越費用などのさまざまな費用が必要になります。

すると1000~2000万円以内に納めるのはかなり困難を伴います。

しかし、上手に計画を立てて進めていけば、その予算でも家の建て替えは可能です。

以下で、20~30坪程度の土地上に、1000~2000万円のローコストで家の建て替えをする方法をご紹介します。

家の建て替え費用を抑えるには、以下のようなことがポイントとなります。

事前の情報収集

まずは、建て替えに着手する前の「情報収集」が必須です。

ポイントになるのは、以下のような情報です。

  • どのような費用がいくらかかるか

建て替えの際に、何にいくらの費用がかかるのか、だいたいの相場を把握しておくべきです。この記事に書いてあるので、読んで頂けたら把握できます。

  • 相場

建築費用全体の相場を把握しておきましょう。これについても、すでに説明しました。

  • 費用が高額になりやすいパターン

どのような行動をとると費用が高額になるのか、知っておくと良いです。後ほど説明します。

  • 費用を抑えるための工夫

費用を抑えるためにはどのような工夫をすれば良いのか抑えておきましょう。この章で今から説明します。

 

建築業者を上手に選定する

家の建て替えでもっとも高額になるのは、本体工事費用です。そこで、まずは安く請け負ってくれる建築業者を探しましょう。

住宅の建築を依頼できる業者には、大手のハウスメーカーや中小のハウスメーカー、工務店やビルダーなどがあります。ハウスメーカーでも、会社によって建築費用が大きく異なります。大手の場合、比較的費用が高くなりやすいので、1000~2000万円で建築したいのであれば、中小のメーカーを選んだ方が良いでしょう。

小さなビルダーや工務店に依頼すると、大手のハウスメーカーのように広告費をかけていない分、費用を安くしてもらいやすいです。ただし依頼できる工法が木造に限られるなどケースなどもあります。

ハウスメーカーの建築事例を確かめたい場合、住宅展示場に行くと、複数のハウスメーカーのモデルハウスが展示されていてそれぞれの営業マンが待機しているので、直接話を聞くことができます。

ビルダーなどを探したい場合、住宅施工事例集などの本を見て、気に入ったデザインや間取りの家を建てている業者に連絡してみましょう。知り合いが過去に家を建築している場合、そのときに依頼した建築業者を紹介してもらうことも可能です。

費用を抑えるためには、必ず複数のハウスメーカー、ビルダー、工務店などに間取りの案や見積もりを出してもらい、費用がリーズナブルなところを選定しましょう。

総費用を1000~2000万円以内に納めたい場合、本体建築費用は1500万円以下を目途として依頼する業者を選定すべきです。

 

解体費用が安い業者を選定する

次に、建物解体費用も重要です。解体費用も依頼する業者によって大きく異なるからです。

多くの場合、本体の建築を依頼した業者に解体業者を紹介してもらうことになります。

事前見積もりを出してもらい、高ければ別の業者に見積もりを取り直してもらうなどして、できるだけ安く工事をしてくれる業者を探しましょう。

 

間取りや設備を工夫する

本体建築費用を抑えるポイントとして「間取り」の問題があります。

間取りにこだわったり複雑な間取りにしたりすると、建築費用がかさむことがあるためです。

費用が安くなる間取りは、「単純な間取り」です。たとえば、1階と2回の壁の位置が同じだと建築費用を抑えやすいですし、家の形が全体的に四角い場合(角が少ない、アーチ型などになっていない)も建築費用は安くなります。

設備についても、キッチンやお風呂、お手洗いなど、高級なものを入れるといくらでも費用が高くなります。

業者からはいろいろなグレードのものを紹介されてついつい良いものがほしくなってしまいますが、必要最低限のものにして、たとえばトイレは1階だけにする(2階には設置しない)などすると、費用を抑えやすいです。

 

素材にこだわらない

家を建てるとき、壁や床、壁紙やドアなどの材質にこだわると、いくらでも費用が上がっていきます。費用を抑えたいのであれば、素材にはできるだけこだわらず、安いものを選ぶ必要があります。

建築業者からいろいろな素材を示されて良いものを見ると、ついついそちらをほしくなってしまいますが、そうなると予算オーバーになるので冷静に判断しましょう。

 

建築工法は安いものを選ぶ

家を建てるときには、木造や鉄骨、2×4などいろいろな工法を選べます。

中でももっとも安く抑えやすいのは木造の在来工法やプレハブ住宅です。

予算を1000~2000万円程度に抑えたいのであれば、これらのどちらかから工法を選択するのが良いでしょう。

ただし、防火地域や準防火地域の場合、木造にするとかえって高額になる可能性があるので、先に建替予定地における制限を調べてから発注しましょう。

 

建て替え時期(引越時期)や引越業者を選ぶ

住宅を建築する場合、建て替え時期を考えることも重要です。

引越料金は、時期によって大きく異なるからです。

異動前後の3月4月は引越料金が高額になりやすく、5月、9月も比較的高めです。

これらの時期を避け、なるべく閑散期に引越ができるように建て替えのスケジュールを組みましょう。

また、引越もいくつかの業者から見積もりをとり、最も安くしてくれるところを選ぶべきです。

 

仮住まいの住居にこだわらない

建て替えをするときには、仮住まいの住居に住む時期が発生しますが、このときの賃貸住宅の費用もさまざまです。建て替えの場合、半年~8か月くらいは賃料が発生するので、1か月2万円の差額でも大きくなります。

仮住まい先での快適な暮らしにこだわると費用が高額になりますが、抑えようと思ったらかなり節約できます。

築古で設備はさほど整っていなくても良いので、敷金や礼金、家賃が安い住居を選んだら、費用を節約できます。

 

外構にこだわらない

家を建て替えるとき、意外とお金がかかるのが外構です。

たとえば壁や門柱、ガレージの扉や屋根、庭などを整えていくと100万円以上かかることもあります。

全体予算を1000~2000万円にしたいのであれば、外構はなるべくシンプルにすることで費用を節約しましょう。

 

金利の安い住宅ローンを利用する

家を建て替えるときに住宅ローンを利用するのであれば、なるべく金利の低いローンを利用しましょう。金融機関により、適用される金利が異なるので、いくつかの銀行で話を聞いてみるのが良いでしょう。

金利には固定金利と変動金利があるので、それぞれ適用するとどのくらいの金利支払いが必要になるのか、シミュレーションしてもらいましょう(ただし変動金利については、将来変動することが前提なので、「現在」適用される金利しか計算できません)。

また、保証料や手数料などのローン関連の諸費用の金額も、銀行によって異なります。

どこの銀行でローンを組むのが総合的に有利になるのか計算して決めましょう。

 

家の建て替えをする時の流れ

次に、家を建て替える場合の流れをご説明します。

  • 情報収集と計画
  • 建築業者の選定と打ち合わせ
  • 住宅ローンの相談
  • 発注
  • 仮住まい先への引越
  • 住宅ローンの申請
  • 解体、建築確認申請、地盤調査
  • 建築
  • 完成とチェック、引き渡し
  • 家の建て替えにかかる期間

以下で、ステップごとに説明します。

1.情報収集と計画

まずは、事前に情報を収集しましょう。家を建てるにはどのくらいの予算が必要になり、予算の範囲内ならどのような家を建てられるのか、どのような建築工法があるのか、近隣で相談できそうな業者にはどのようなところがあるのかなどを調べます。

また、住宅ローンを利用するのか、頭金はどのくらい入れるのか、どのような間取りにしたいかなど、家族で話し合ってある程度の計画を立てておきましょう。

2.建築業者の選定と打ち合わせ

次に、建築を依頼する業者を選定します。住宅展示場に行って複数のハウスメーカーの営業マンから話を聞いたり、近隣のハウスメーカーやビルダー、工務店に相談に行ったりして、複数業者から見積もりをとりましょう。

依頼する業者を決めたら、どのような家を建てるのか、詳細な間取りの案を出してもらい、それをたたき台にして打ち合わせを進めます。

3.住宅ローンの相談、仮住まい先を探す

発注することが決まった頃、住宅ローンの相談にも行っておきましょう。住宅ローンには事前審査と本審査があるので、早めに事前審査を受けておく必要があります。

また、発注するとすぐに引っ越しをしないといけないので、不動産屋を訪ねて仮住まい先の住居も探しておきましょう。

4.発注(請負契約の締結)

詳細が決まったら、請負契約(本契約)を締結して、正式に建物建築を発注します。

契約書については建築会社が作成して持ってきて、契約内容を口頭で説明してくれるので、見積もり時よりも費用が高額になっていないか、追加費用の項目が含まれていないか、契約を解除できるケースなど、内容をしっかり確認しましょう。

建て替えの場合、建物建築費用だけではなく解体費用や引越費用等も必要になるので、全体として予算の範囲内に収まっている必要があります。契約書に記載のある金額だけではなく諸費用も全部足して予算の範囲で収まるか、頭の中で計算しましょう。

また、契約を締結したら、すぐに費用の一部(3分の1程度)を支払わねばならないケースが多いです。

5.仮住まい先への引越し

契約を締結したら、解体工事が始まるので、仮住まい先へと引越をする必要があります。

複数の引越業者から見積もりをとり、安く請け負ってくれる業者に依頼しましょう。

6.住宅ローンの申請

請負契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進む必要があります。契約書その他の必要書類を持って、銀行に申請に行きましょう。

7.解体、建築確認申請、地盤調査

契約締結後、建築業者は前の家を解体し、新しい家の建築確認申請を行います。建築確認が降りて「建築確認済み証(単に「済み証」と呼ばれることも多いです)」が発行されると、建築業者が家の建築に取りかかります。

8.建築

住宅建築業者やその下請け業者が家の建築を行います。上棟時に中間金を支払うケースが多いです。

住宅完成までにかかる期間は、工法や天気、建築業者の忙しさなどにもよりますあg、3か月~6か月程度となることが多いです。

9.建物の完成とチェック、引き渡し、登記

家が完成したら、いったん発注者が中を確認して、問題がないことを確認したら引き渡しが行われます。

このとき、入念に傷やその他の瑕疵がないか確認し、見つけたら必ず指摘しましょう。引き渡しを受けてしまった後に傷を発見しても、対応してもらえない可能性があるからです。

問題なかったら、業者から家のカギを渡してもらうことにより、引き渡しが完了します。

また、家が完成したら、建物の登記を行います。

通常は、建築業者が土地家屋調査士や司法書士を紹介してくれるので、それらの専門家に登記をしてもらいます。

登記が完了したら、司法書士事務所から「登記識別情報」という通知書が送られてきます。これは、旧来の「不動産権利証」に該当するものであり、所有者であることを示す重要な書類なので、紛失しないように大切に保管しましょう。

10.家の建て替えにかかる期間

家の建て替えをするとき、建築だけであれば3か月~半年程度で済みますが、その前に業者の選定や打ち合わせ、解体工事や地盤の改良工事などが必要になるので、日数がかさみます。

「建て替えをしよう」と考えてから実際に家が建つまでの間は、1年くらいみておくと良いでしょう。

期間を短縮したい場合には、業者の選定を早めに行い、家の間取りや設備、床壁ドアなどの素材などの決定を早くする必要があります。特に、設備や家の内装に迷い始めると、いつまでも決められなくなる人がいて、期間が長引いてしまうことが多いです。

あまり迷っていると、ハウスメーカーによっては期限を切って急かしてくることもあるので注意が必要です。

 

家の建て替え費用が高額になるパターン

家の建て替え費用が高額になってしまうのは、以下のようなケースです。

費用を抑えたいとき、反面教師にしてみてください。

相場を調べずに発注する

家をリーズナブルに建て替えようと思うなら、事前に相場を調べておくことは必須です。

建築請負費用の相場は一般にはあまり知られていないので、知識が無い状態でハウスメーカーなどに依頼すると、相場より高額な費用を請求されても気づかないからです。

相場を知らないまま発注すると、費用が高くなりやすいです。

複数の業者から見積もりをとらない

建築業者に家の建築を発注するときには、必ず複数業者から見積もりをとりましょう。

1社の見積もりしかとらない場合、その業者の提示金額が相場より高額でも気づかずに発注してしまうからです。

面倒だからといって1つの業者からしか見積もりをとらない人は、建て替え費用が高額になりやすいです。

設備や間取りについて、気に入った通りに発注する

家の建て替えを計画するとき、間取りや住宅設備、内装などについて1つ1つ決めていく必要がありますが、これらについて「ぜいたくなもの」を選ぶと切りがありません。

「どうせ住むなら気持ちよく住みたい」と思い、気に入った通りに発注していると、家の建て替え代金が高額になります。

節約したいなら、少しグレードを抑えて予算内に納めることを考えるべきです。

計画性がない

家の建て替えを進めるとき、きちんと計画通りに取り組まないと費用が高くなりやすいです。

たとえば、いつのタイミングで発注するのか、どこの銀行で住宅ローンを借りるのか、頭金はどのくらい用意できるか、予算の上限はどのくらいで最終引き渡しはいつ頃を希望するのかなど、動き出す前にだいたい考えておくべきです。

行き当たりばったりで対応していると、その都度最適な判断ができないので結果的に費用が高くなりやすいです。

 

リフォームか建て替えかを検討する

家が老朽化してきたとき、「リフォームか建て替えか」を検討するケースが多いです。

一般的にはリフォームの方が費用は安く済むと思われていますが、実際にはそうとは限らないので注意が必要です。リフォームする際にも、工事内容や規模によってはむしろ建て替えより高額になることがあります。また家の老朽化が激しい場合、リフォームしても中途半端な改善しか得られない可能性もあります。

当初は安くリフォームを発注したつもりでも、希望を実現しようとすると追加工事が必要になり、結局割高になるケースもあります。建て替えに比べると、設計の自由度が少ないことも難点です。

このように、必ずしもリフォームや増改築の方が建て替えより安く済むとは限らないので、どちらか迷ったときには、リフォーム業者(複数)と建築会社(複数)の両方から見積もりをとって、具体的にどのような結果を実現できるのかをイメージし、本当にお得になる方を選択しましょう。

 

まとめ

家を建て替えるとき、20~30坪くらいの土地で1000~2000万円程度の費用に納めることは可能ですが、そのためには相当高度な節約のための工夫が必要です。

この記事で挙げたポイントを元に、良い建築会社を選定してリーズナブルに家の建て替えを成功させて下さい。

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