不動産の任意売却について｜分かりやすい物件売却の流れやポイント | 土地ハック！〜家や土地の賃貸や売却と不動産活用方法の全て〜

「住宅ローンが残っているけれど支払いが苦しいので、家を売却してしまいたい」

「任意売却って何？どうしたらいいの？知識がないから、よく分からない…」

「任意売却したら、ローンを完済できるの？任意売却後に自己破産しないといけないケースがあるって聞いたけど、本当？」

「任意売却するときに注意しておきたいポイントとは？」

あなたが任意売却をする前なら、このようなお悩みを抱えているのではないでしょうか？

以下では、「そもそも任意売却とは？」という説明と、任意売却のメリットやデメリット、流れやポイントを解説します。

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任意売却とは

まずは「任意売却」とは何なのか、把握しておきましょう。

1．残ローンがあると、家を勝手に売却できない

任意売却は、住宅ローンなどを利用して不動産に「抵当権」がついている場合に、ローン借入先の金融機関と相談をして、協力して不動産を売却することです。

一般的にローンが残っている間は、所有者であっても自己判断で勝手に家を売ることはできません。

ローンにもとづいて設定されている「抵当権」を外してもらわないと家の買い手がつきませんし、そもそも勝手に売るとローン契約違反となって、抵当権を実行されて家を競売にかけられてしまう可能性があるからです。

そうだとすると、住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、支払いができないまま、ただ待っていることしかできないのでしょうか？

支払いができなくなると、いずれ銀行や保証会社によって抵当権を実行されて、家を競売にかけられてしまいます。

2．金融機関にとっても競売より任意売却の方が良い

しかし金融機関にとっても「競売」は好ましい結果ではありません。競売になると、家は市場価格より低い金額でしか売れないことが多いからです。ケースにもよりますが、7割やそれ以下になることもよくあります。また、裁判所に競売の手数料等を支払わないといけないので、経費もかかり、残ローンの全額回収は難しくなってしまいます。

市場で不動産を高値で売却して売却金を残ローンの支払いに充てた方が全額回収に近づけることができるので、金融機関にとってもメリットがあります。

そこで、ローンの支払いが苦しくなったとき、債務者が金融機関に「ローンの支払いができません」と相談すると、金融機関も任意売却に承諾してくれて、債務者と共同で家を売却できるのです。以上が任意売却の仕組みです。

任意売却と競売の違い

ローンを滞納したときの解決方法には「競売」と「任意売却」がありますが、この両者は何が違うのか、みてみましょう。

売買価格について

まず、売買の価格が異なります。

任意売却の場合には、市場で売却するので「市場価格」による売却が可能です。

これに対し、競売の場合には裁判所による入札手続きによって価格が決まるので、通常は市場価格より安い金額になります。ケースにもよりますが7割やそれ以下になる例もあります。

裁判所の関与の有無

任意売却の場合には、債務者と金融機関が共同して市場で売却を進めるので、裁判所が関与することはありません。

一方競売の場合には裁判所が中心となって売却を進めます。まずは裁判所の職員が物件の状態を見に来て物件についての資料が作成され、入札と開札の手続きが行われて家を強制的に売却されるイメージです。裁判所が勝手に売却してくれるので、債務者は何もしなくて良い、という側面もあります。

柔軟な対応の可否

任意売却の場合、債務者と金融機関が自主的に売却を進めるので、柔軟な解決が可能です。たとえば売却時期を相談したり債務者に引っ越し費用を渡したり滞納している管理費を清算したりできます。

競売の場合には裁判所主導で厳格な手続きによって進められるので、こうした対応は不可能です。

生活状況への影響

任意売却の場合、普通に家を市場で売却するだけなので、特に生活に債務者の生活に影響を及ぼすことはありません。

競売の場合には、裁判所の職員が家の状態を確認しに来たり、購入を検討している不動産屋が周辺をうろうろしたり、場合によっては周辺住民に「どんな物件ですか？」などと聞き回ったりするケースもあり、近隣から不審な目で見られる可能性があります。

内見の有無

任意売却の場合には、通常一般の市場における売却なので、購入希望者が現れたときには内見をさせる必要があります。居住中の場合などには家を片付けたり、債務者本人が応対したりしなければなりません。

競売の場合には、購入希望者は裁判所が作成した書類のみによって入札するかどうか決めるので、内見させる必要はありません。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には、どのようなメリットやデメリットがあるのか、みてみましょう。

任意整理のメリット

高く売れて、残ローンを減らしやすい

まず、家が高く売れやすいことがもっとも大きなメリットです。

家の売却金は、残ローンの返済に充てられますが、高額で売れるとその分多くのローンを返済できて、ローン完済に近づけることができます。

全額返済できたら、残ったローンの返済方法を考える必要もありません。あまりがあったら受け取ることも可能です。

引越費用を出してもらえる

任意売却の場合には、多くのケースで債務者の引っ越し費用を出してもらうことができます。金額は、だいたい30万円程度です。

住宅ローンを滞納していて手元にお金がない債務者にとっては非常に助かります。

プライバシーを守れる

競売にかかると、裁判所の職員や不動産屋などがしょっちゅうやってきて、近所から「何かあるのか」と思われます。特にマンションなどの場合、同じマンションの人に不審に思われると生活しにくいものです。

任意売却ならば周囲にローン滞納を気づかれる心配がなくプライバシーを守れますし、平和に生活できます。

強制的に追い出されない

競売になると、時期を決められて強制的に追い出されます。競落人もどのような人か全くわかりません。

任意売却の場合には、自分で買主を探して売買契約を締結し、話合いによって明け渡し時期なども決められるので、プレッシャーが小さいです。

任意売却のデメリット（リスク）・問題点

一方任意売却にはデメリットや問題点もあります。

手続きが面倒

任意売却の場合、債務者が主導的な立場で売却を進める必要があります。不動産屋探しや媒介契約、内見の対応や売買契約締結など、すべて自分でしなければなりません。

競売なら何もしなくても裁判所が勝手に売却してくれるので、楽です。

ローンが残るケースもある

任意売却をするとローンを減らしやすいことは事実ですが、必ずしも完済できるとは限りません。残ローンの金額が大きく、物件が思ったほど高く売れなければ、ローンが残る可能性が十分にあります。その場合、残ったローンの返済方法について、金融機関や保証会社と交渉をしなければなりません。

高く売れるとは限らない

任意売却をすると、競売よりも高額で売れやすいことは事実ですが、100％競売より高く売れるわけではありません。

中には任意売却の方が安くなってしまうこともあります。

任意売却には期限があるので、買い手が見つからないと価格を下げざるを得なくなるからです。

売れないリスクがある

任意売却をするとき、「売れないリスク」に注意が必要です。

任意売却は、あくまで市場における売却方法なので、人気のない物件の場合や仲介を依頼した不動産屋の腕が悪い場合などには、全く買い手がつかない可能性もあるからです。

そうなると、金融機関も売却を待ってくれなくなり、競売によって家を売却されてしまう可能性が高くなります。

任意売却の流れ

次に任意売却をするときには、どのような流れになるのか説明します。

ローン債権者に相談
不動産屋に査定書を出してもらう
任意売却の了承を得る
媒介契約の締結と売り出し
売却活動と売買契約手池津
決済と残ローンの支払い

以下でそれぞれのステップについて、詳しく説明します。

1．ローン債権者に相談

任意売却したいときには、まずは住宅ローンの借入先に任意売却の相談をする必要があります。ローン借入先の金融機関と保証会社の両方が納得して初めて任意売却を進めることができるからです。

住宅ローンの支払いが苦しいこと、このままでは滞納してしまうことを説明して、状況を理解してもらいましょう。

代位弁済が起こっている場合や競売を申し立てられている場合には、早急に連絡を入れて任意売却の手続きを開始する必要があります。

2．不動産屋に査定書を出してもらう

次に、仲介を依頼する不動産屋に「査定書」を出してもらう必要があります。

このとき、金融機関が納得できる金額の提示ができないと、金融機関に任意売却を了承してもらえない可能性があります。そのため不動産屋と金融機関に直接連絡を取ってもらい、すりあわせをしてもらうこともあります。

この意味で、任意売却を成功させるには、依頼する不動産屋が任意売却に手慣れているかが重要なポイントになってきます。

3．任意売却の了承を得る

査定書を提出して金融機関と保証会社が納得すれば，不動産屋との間で正式に媒介契約を締結します。

任意売却の場合、契約の形態は専属専任媒介契約にするのが一般的です。

媒介契約を締結したら、不動産屋が物件を売り出します。

このときの売り出し価格は、金融機関に了承をもらっている金額かそれ以上の金額になります。

売り出し方法としては、通常の市場における不動産売却のケースと同様に、インターネットやチラシ、店頭における広告などを使います。

また、任意売却物件専門の情報サイトに掲載する方法などもあります。

参考

https://ninbai-bukken.com/

4．売却活動と売買契約締結

売り出し後は、不動産屋に売却活動を続けてもらい、購入希望者が現れたら、物件の内見を行います。居住中の場合には家を片付けるなどして内見者に気に入ってもらえるように配慮すべきですし、自分でも内見に立ち会って、売れやすいように良い点を積極的にアピールしましょう。

物件を気に入ってもらえたら、不動産屋に条件交渉をしてもらい、売買契約を締結します。

手付について

不動産の売買契約を締結するときには「手付金」の授受を行います。手付金とは、売買契約の締結を証明するために、売買代金の一部を先払いすることです。

任意売却の場合にも手付金の授受が行われますが、通常の売買契約とは異なり、売主本人が手付金を受けとらないことがあります。

売主は「ローンを払えなくなった債務者」なので、手付金を渡すと使い込む可能性があると思われるからです。手付金は、最終的にローン支払いに充てるべきお金なので、使い込むと不都合が出てきます。そこで、不動産屋に手付金を預け、最終決済のときにまとめて精算することが多いです。

5．決済と引き渡し、登記

売買契約締結後無事に決済日を迎えることができたら、決済と引き渡し、残ローンの支払いを行います。

まずは買主が残代金を支払います。残代金は、金融機関への残ローンの支払い、不動産屋への仲介手数料、債務者の引っ越し費用、固定資産税や管理費の清算費用などに充てられます。すべてを支払ってもあまりがあれば、債務者の手元にお金が入ってきます。

また、このとき所有権移転登記や抵当権の抹消登記もしなければなりません。

売主側または買主側が用意した司法書士が対応し、決済日当日に登記申請を完了します。金融機関が司法書士を指定するケースも多いです。

当然のことですが、この日には家を明け渡さなければならないので、決済日までにすべての荷物を引き払い、引っ越しを済ませておきましょう。

5．残ローンの支払い

任意売却によってもローンを完済できなかった場合には、任意売却後に保証会社と交渉をして残ローンを支払っていかなければなりません。

支払えなければ、保証会社から裁判を起こされて給料などを差し押さえられる可能性もあります。

思ったほど物件が高く売れず多額のローンが残った場合には、任意売却後に自己破産しなければならないケースもあります。

任意売却を検討すべきケース

以下のような状況ならば、任意売却を検討してみると良いでしょう。

今後、住宅ローンの支払いが確実にできなくなる

病気やケガなどで働けなくなった場合や、住宅ローンが過大な負担となっている場合などにはもはや支払いが困難になる可能性が高いです。

ただ、まだ滞納していない状態で金融機関に相談をしても、いきなり任意売却を進めるのではなく、「支払える範囲で支払って下さい」と言われたり、「リスケジュール」でしばらく利息返済だけにしてもらえたりする可能性もあります。

実際に滞納して、滞納期間が6か月程度に及ぶと本格的な任意整理の活動を開始することになります。

住宅ローンを既に滞納している

金融機関から督促が来ているけれど、支払いに対応できないので放置している状態です。この段階で金融機関に相談すると、上記と同じく「リスケジュール」によって対応できる可能性もありますが、支払いをしないで半年程度放置していると、本格的に任意売却の話が進みます。

保証会社が代位弁済した

住宅ローンを返済せずに半年程度放置していると、保証会社が借入先の金融機関に残ローンを一括払いしてしまいます。このことを「代位弁済」と言います。

代位弁済が起こったらすぐに競売を申し立てられるので、早急に任意売却を進めるべきです。

保証会社が競売を申し立てた

保証会社が実際に競売を申し立てると、裁判所から競売開始決定の通知が届きます。

競売が進むと家が強制的に売却されてしまうので、すぐに任意売却の話合いを持ちかけて手続きをしなければなりません。

離婚するので、住宅ローンつきの家を清算したい

婚姻中に住宅ローンを組んで家を購入した夫婦が離婚するとき、どちらも家の取得を希望せず、清算したいことがあります。住宅ローンが残っているならば、金融機関と交渉をして任意売却する必要があります。

マンション管理費を滞納している

住宅ローンだけではなくマンション管理費や修繕積立金を滞納している方も多いです。そのようなときには管理組合からも督促や競売申し立てをされる可能性があります。

任意売却をすると、滞納している管理費や修繕積立金も支払うことができるので、問題を解決できます。

投資用の物件を手放したい

投資用の物件を購入するときには高額なローンを組むことが多いです。しかし採算状況が悪い場合や投資を辞めたいときには、返済中に物件を売却したいことがあります。そのようなとき、投資用ローンの借入先に相談をして、任意売却を進めましょう。

任意売却の要件

任意売却ができるのはどのような場合なのか、要件を説明します。

1．金融機関による了承

まずは、金融機関が了承することが必須です。債務者がどんなに「任意売却した方が、御社（金融機関）にも多くのローン返済をできるから得です」と言っても、納得してもらえなければ任意売却を始めることすらできません。

媒介を依頼する予定の不動産屋からも金融機関に話をしてもらえるので、任意整理が成功するかどうかについては不動産屋の力も大きく影響します。

2．買主が見つかること

任意売却を成功させるには「買主が見つかる」ことが必須です。

いかに相場通りや相場以下の金額で良い物件を売っていても、「ほしい」と思う人がそのタイミングで現れなければ任意売却は失敗します。

不動産が売れるかどうかは、不動産の所在や築年数などの条件、時期的な問題や運などもありますが、売主本人の工夫や不動産屋の売り出し方法によるところも大きいです。

効果的に売却をしたければ、売主としても家をきれいに見せる努力を行い、腕の良い不動産屋を探して依頼する工夫が必要です。

3．期間制限(とにかく早く売ること)

任意売却には「期間制限」があるので注意が必要です。

まず、保証会社によって競売申立があった場合には、競売によって家が落札（開札）されるまでに売れる必要があります。

競売申し立てがあってから半年くらいで開札があるので、もしも競売が申し立てられている状態であれば、一刻も早く任意売却の手続きを開始すべきです。

また競売が開始される前の状態でも、いつまでも猶予してもらえるわけではありません。

金融機関にもよりますが、販売活動を始めてから3～6か月くらいが経過しても売れない場合、保証会社は任意売却と並行して競売を申し立ててしまうことが多いためです。

競売が始まった場合、理屈としては開札日前日までなら取り下げができますが、実際には住宅ローンの申込みや審査、抵当権抹消書類の用意などの対応が必要なので、開札日ぎりぎりに飼い主が見つかってもと間に合いません。

任意売却をするときには、競売開始前から動くことが大切ですし、競売が始まったらとにかく早く売る必要があります。

任意売却するときに知っておきたい問題

1．滞納しているマンション管理費について

住宅ローンを滞納している場合、マンション管理費や修繕積立金、駐車場、駐輪場などの使用料も一緒に滞納してしまう方が多いです。

その場合でも、任意売却することができるのでしょうか？

結論から言うと、任意売却自体は可能ですが、売却のハードルが高くなる可能性があります。

また費用の種類によって取扱いが異なるので、分けて説明します。

管理費、修繕積立金

管理費や修繕積立金は、元々の所有者だけではなく次の所有者である買主にも責任が及びます。そこで、もし清算しない状態でマンションを売買してしまうと、マンション管理組合は、マンションの購入者に支払いを求めることがでます。

しかしそのようなことは不都合なので、実際には、売買代金から滞納している管理費などを支払い、清算が終了した状態で買主に物件を引き渡します。そこで、管理費滞納がある場合、ローン返済に充てられるお金が減ってしまいます。

それでは金融機関が納得しない場合、売買代金に管理費用等を乗せて買主に支払ってもらうか、売主が何とか自力で支払うしかありません。

通常、売主には資力がないので買主に負担を求めますが、そうすると、管理費等が上乗せされる分物件が割高になって、買い手がつきにくくなるおそれがあります。

駐車場代、駐輪場代

駐車場代や駐輪場代の滞納分については、買主が負担する根拠がないので、退去後も売主が負担して支払う必要があります。

このように、マンション管理費などの費用を滞納していても売却自体は可能ですが、できればきちんと支払っている方が売りやすいです。

2．連帯保証人がいても任意売却できるか？

住宅ローンに連帯保証人がついている場合にも任意売却できるのか、問題になりやすいです。

連帯保証人は債務者と同じだけの責任を負うので、任意売却によってもローンを完済できずに残ってしまったら、残ローンの支払いをしなければなりません。

債務者本人は自己破産によって負債を免れるとしても、連帯保証人の債務は主債務者のものとは別なので、債権者は連帯保証人に請求をしてきます。

連帯保証人になってもらっているのは、親族や友人知人など、債務者と人間関係のある人であるケースが多いです。

何も言わずにいきなり任意売却を進め、債権者から連帯保証人に残ローン支払いを請求されると、連帯保証人との間で大きなトラブルが起こり、人間関係が壊れてしまうことが懸念されます。

そこで、連帯保証人がいるときに任意売却を進めるのであれば、事前に「ローンを支払えなくなっている状況」と「任意売却とはどのようなことで、どういう効果があるのか」「結果として残ローンが残ったら支払いをしなければならないこと」「かといって競売になると、より多くのローンが残るので支払い額が大きくなり、不利益が大きいので任意売却が有利なこと」などを丁寧に説明し、理解を求めましょう。

任意売却物件を高値で売って成功させるポイント

任意売却をするときには、なるべく高値で売ってより多くのローン返済を目指すべきです。ローンを完済してあまりがあれば、手元にお金も入ってきてメリットが大きいです。

どうしたら、物件を高値で売って任意売却を成功させることができるのか、ポイントを紹介します。

売却活動に積極的に関わる

1つ目のポイントは、債務者自信が任意売却の手続きに積極的に関わることです。

たとえば自分で任意売却に強い不動産会社を探すこと、売却手続き中に不動産屋からの連絡があれば、こまめに応答してスピーディに進められるよう協力すること、内見の際には家を綺麗に片付けて印象良く見せることなどです。

「どうせ手放す家だからどうでも良い」という態度では、任意売却を成功させるのは難しいです。

債権者(金融機関)への対応

金融機関への対応も重要です。

各金融機関は、「任意売却に一切応じない」「自社基準を満たす一定以上の査定額が出てきたら応じる」など、もともと任意売却に対するスタンスを決めていることが多いですが、債務者が誠意を持って対応しており、良い不動産屋を見つけてきたときには積極的に協力してくれやすいです。

金融機関の印象を良くするためには、ローンを滞納しすぎる前に任意売却の相談をして、連絡や報告をこまめに行い、実際に任意売却を進める段になったら積極的に金融機関と不動産屋との間を調整するなど、金融機関に良い印象を持ってもらうことが大切です。

腕の良い不動産仲介会社を選ぶ

任意売却を成功させるための3つ目のポイントは、不動産仲介会社です。

任意売却では、金融機関への対応や競売手続きとの兼ね合い、売主への説明方法、マンション管理費を滞納していればその問題への対処など、専門的かつ的確な対応が必要です。

また、売却価格が安いとその分ローンが多く残ってしまって不利益なので、なるべく高く売ってくれる不動産屋に依頼する必要性が高いです。

そこで、任意売却に慣れており、スムーズに対応してくれる腕の良い不動産屋を探して仲介を依頼することが、任意売却成功のポイントとなります。

任意売却のまとめ

住宅ローンや不動産投資ローンの返済ができない場合には、早急に借入先の金融機関に任意売却の相談をして、良い不動産屋を探して売却手続きを進めましょう。

支払いができないで放置すると「競売」になり、最終的には「自己破産」しないと解決できない可能性が高まります。

今回ご説明した内容を参考にして、なるべく高値であなたの物件を売り、ローン完済を目指しましょう。

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