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空き家を相続したり、もともと所有していたりする場合、どのように活用すべきかが問題です。

活用せずに所有しているだけだと経費がかかるだけなので、売却しないなら活用すべきです。

空き家活用の方法としては、貸す方法がおすすめですが、実際に空き家を貸したいと思っても、具体的にどのようにすすめたら良いかがわからないことも多いでしょう。

今回は、空き家を貸す前に確認したい17個の注意点について解説します。

この記事は、

1.空き家を貸す予定の方
2.空き家をすぐに貸したい

そう考えている人にオススメです。


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目次

空き家を貸したいと思った時は

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賃貸需要の調査をする

空き家を貸したいと思ったとき、まずは賃貸の需要を確認することが重要です。

・近隣に賃貸物件がどのくらいあるのか
・人気の高い物件はどのようなものとなっているか
・空き家のある地域の人口密度や住宅地としての人気はどのくらいになっているか

上記それぞれの観点から情報を調べましょう。

不動産屋に情報を聞きに行っても良いですし、田舎で自治体が移住者の誘致をしている場合などには、自治体の窓口に相談に行っても良いです。

賃貸需要が高い場合と低い場合

賃貸の需要が高いなら、空き家を貸し出して成功できる可能性が高くなります。

反対に、需要が小さいなら考え直した方が良いかも知れません。

また、高く売れそうな場合には、貸すよりも売る方がメリットが大きくなることもあるので、空き家を売った場合の金額も、参考までに査定してもらうと良いです。

空き家が思ったより高く売れそうなら貸すより売却した方が良いこともありますし、売値が安そうなら賃貸の方がメリットが大きくなります。

空き家バンクを利用できるか確認する

自治体によっては「空き家バンク」を利用できることがあります。

空き家バンクとは、自治体などが、空き家を借りたい人と貸したい人のマッチングをしてくれるサービスです。

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空き家のある自治体で空き家バンクがあるか確認

空き家バンクを行っている自治体は、ホームページなどで空き家を借りたい人を募集しています。

そこには、登録した空き家の情報が掲載されていて、空き家を貸したい人が問合せをしてきます。

すると、自治体が登録している空き家の所有者に連絡をしてきて、借りたい人と貸したい人のマッチングをしてくれます。このサービスを利用すると、空き家を貸しやすくなるのでオススメです。

そこで、空き家を貸したい場合、自治体の窓口に行って、空き家バンクの利用ができるかどうか聞いてみましょう。

空き家のまま貸すか、改装して貸すか考える

空き家を貸すことに決めたら、空き家をそのまま売るのか、改装してから貸すのかを検討しましょう。

リフォームやリノベーションの活用

古い空き家の場合、そのままの状態では入居が難しくなっているケースがあります。

住める状態の空き家でも、リフォームやリノベーションすることにより、今より高額な賃料で賃貸できるようになります。

ただ、改装をすると、そのための費用がかかるので、賃料に上乗せしなければならないことに、注意が必要です。

近隣の賃貸物件や賃料を確認して、改装した方が貸しやすそうかどうか、リフォーム費用を賃料に上乗せしても借り手を見つけられそうかどうかなどを検討しましょう。

リフォームを依頼する場合

空き家をリフォームやリノベーションしてから貸すことに決めたなら、工事業者を決めて、改装工事をしなければなりません。

リフォーム業者を選ぶときには、近くの工務店や知り合いの工務店に依頼する方法もありますが、最近ではネット上のリフォーム査定サイトを利用する方法もあって、便利です。

リフォーム査定サイトでは、複数の業者に一括見積もりを出すことができたり、複数の業者から自分の気に入った業者に相談することなどができたりするので、信頼できるよい業者を探しやすいです。

リフォーム業者を見つけたら、実際に物件に手を入れて、リフォームをしましょう。

リフォームを依頼しない場合

空き家を改装せずにそのまま貸すことにした場合には、空き家内をきれいに掃除する必要があります。

賃貸借契約において、賃貸人は、物件を人が住める状態に整えないといけない義務を負うためです。

空き家を貸したいなら、リフォームをしないとしても、すぐに人が入居できる状態にまで整えておく必要があります。

近隣の不動産屋を確認する

空き家を人に貸せる状態に整えたら、近隣の不動産屋にどのようなものがあるかをチェックしましょう。

空き家を人に貸すためには賃借人を探さないといけませんが、個人的に賃借人を見つけるのは困難なので、通常は不動産屋に仲介してもらうものだからです。

実際に賃借人探しをするときには、不動産業者を選定しないといけませんが、まずは空き家の周辺にどのような業者があるのかを調べて、目星をつけておくと良いです。

近くの不動産屋がどこにあるかわからない場合、ネット上の賃貸物件のポータルサイトを使って賃貸物件を検索したら、その物件のある地域を取り扱っている不動産業者を確認することができます。

ただ、不動産業者は、すべてが賃貸物件を扱っているわけではありません。

売買専門や管理専門の会社もあるので、そのような会社は候補から外す必要があります。

適正な賃料相場を調べる

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空き家を貸すとき、もともとと言って良いほど重要なのは「賃料設定」です。

賃料が入らないなら、空き家の賃貸をする意味がありません。

そこで、まずは自分で適切な賃料相場を調べてみましょう。

空き家を貸す際の賃料算定方法

賃料の相場金額を決めるとき、まずは利回りから決める算定方法があります。

たとえば、以下の場合です。

建物をリフォームして賃貸する場合

(リフォーム費用×利回り+年間経費)÷12ヵ月÷戸数=適正賃料(1戸分)

リフォームせずにそのまま貸す場合

(希望する利益の額+年間経費)÷12ヵ月÷戸数=適正賃料(1戸分)

近隣の賃料比較で算定する方法もある

このほか、近隣の賃料と比較して賃料の算定をする方法もあります。

近隣の類似物件(複数)の賃料を調べて、その金額を平均して賃料を算出する方法です。

さらに、設備状況や周辺環境によっても賃料は変わります。

設備状況については、以下のような要素が重要です。

・建物の構造(一戸建て、アパート、マンション)
・間取り
・部屋の位置(階数、角部屋かどうかなど)
・面積
・築年数
・風呂・トイレがユニットバスか別か
・設備(エアコン、コンロ、洗濯機置き場、インターネットなど)
・敷地内駐車場やセキュリティー、宅配ボックスの有無など

 

周辺環境については、以下のような要素が重要です。

・最寄駅からの距離、電車かバスか
・スーパーやコンビニまでの距離
・学校や病院などが近くにあるか
・郵便局などの公共施設の有無

 

以上のような要素をもとに、適正な賃料を設定しましょう。

借地借家法の内容を確認する

空き家を貸すときには、最低限の借地借家法の知識を持っておくことが必要です。

普通借家契約と定期借家契約

借地借家法には、普通借家契約と定期借家契約という2つの契約方法が定められています。

①普通借家契約
②定期借家契約

一般によく利用されているのは、普通借家契約です。

普通借家契約をする場合には契約期間は1年以上となります。

多くの場合、賃貸借契約の期間を2年として、2年ごとに更新する内容の契約にしています。

契約期間が終了したとき、普通借家契約では、大家側から契約の更新拒絶をすることが難しくなっています。

これは大家からの更新拒絶をするために「正当事由」が必要だからです。

単に「自分で使いたいから」などの理由では更新拒絶出来ず、契約が延々と続いてしまうことになるので、注意が必要です。

また、相手が賃料を支払わない場合などには賃貸借契約の解除をしたいと考えるものですが、借家契約では、解除も簡単にはできません。

通常、解除をするためには、最低限3ヶ月以上、確実なラインでは半年以上の賃料滞納がないと認められないのです。

このようなことは、事前に知っておかないと、実際に賃料滞納が起こったときにどう対処して良いかわからず困ってしまいます。

これら全て借地借家法によるものなので、空き家を貸すときには、最低限必要な法律知識をチェックしておきましょう。

普通借家契約か、定期借家契約にするかを決める

普通借家契約にするか定期借家契約にするのかも検討する必要があります。

定期借家契約とは、契約期間が終わったら当然に契約が終了するタイプの借家契約です。

普通借家契約なら、契約の更新拒絶が難しくなりますが、定期借家契約にすると、契約期間終了時に確実に建物が返ってくるメリットがあります。

しかも、普通借家契約とは異なり、1年未満の期間を定めた契約も可能です。

ただ、定期借家契約にすると、普通借家契約よりも賃料を下げないと入居者を見つけにくいことがあります。

また、公正証書で賃貸借契約書を作成しないといけないので、費用と手間がかかるというデメリットもあります。

空き家を短い期間だけ賃貸したい場合などには、定期借家契約にも利用価値があるので、検討してみると良いでしょう。

空き家賃貸の賃料査定をする

空き家の賃貸方法を決めたら、賃料査定をしてみましょう。

賃料査定とは、「不動産業者に依頼して適正な賃料を計算してもらうこと」です。

近くの不動産屋を訪ねて行って、直接賃料査定を依頼しても良いですし、ネット上の一括賃料査定依頼サービスを利用する方法もあります。

ネット上の賃料査定サービスを利用すると、複数の業者に一括で賃料査定をしてもらえるので、便利です。

賃料査定の方法には、簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定は、図面や登記簿などの書類上から簡単に賃料を査定する方法であり、訪問査定とは、実際に現地に来てもらって賃料を計算する方法です。

簡易査定の方が簡単で手間がかかりませんが、訪問査定の方が金額が正確になります。

賃料はなるべく高額な方が良いですが、相場と外れて高額な賃料を設定しても借り手が見つからないので、適正な数値にすることも重要です。

賃貸に強い不動産会社を選ぶ

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空き家の賃貸方法と賃料を決めたら、賃貸人との仲介をしてもらうための不動産業者を選ぶ必要があります。

基本的には賃料査定をしてもらった不動産業者が気に入ったら、その会社にそのまま仲介を依頼すると良いですが、それぞれ得意とするジャンルがある事も頭に入れておく必要があります。

タイプ別に異なる不動産会社

不動産業者には、地元密着型のものと広い地域に展開している資金力のあるものなど、さまざまなタイプがあります。

空き家の賃貸の仲介を依頼するなら、管理委託ができる不動産業者を探すことをおすすめします。

管理をしてもらえない不動産業者に仲介を依頼した場合、契約成立後に不動産業者の手を離れると、自分で空き家の管理をしなければならなくなるからです。

また、不動産業者と契約するときには、どのようにして入居者を募集するのかや、募集活動についての報告内容、方法をチェックする必要があります。

物件を独占的に仲介したいので、他の不動産業者に知られないために募集活動を限定的にしか行わない業者もありますが、そのような業者を選んだら、入居者を見つけにくくなるおそれがあります。

不動産業者と契約する時の種類と注意点

契約する不動産業者を決めたら、仲介の契約を締結します。

このときの契約方法には媒介契約と代理契約の2種類があります。

媒介契約と代理契約

媒介契約は、入居者の募集は不動産業者がするけれども、入居者の決定と契約は空き家の所有者が行うものです。

これに対し、代理契約では、入居者の募集も決定も不動産業者が行います。

空き家が遠くにあって、自分で入居者のチェックができないなら、信頼できる業者を見つけて代理契約を締結する方法がおすすめです。

どちらの場合であっても、自分の希望を不動産業者に理解してもらい、希望に沿った入居者を見つけてもらうことが重要です。

契約時に必要となる書類

不動産業者と契約をするときには、業者の店舗に行って契約書を作成します。

このとき、以下のような書類と物が必要になるので、用意しておきましょう。

・間取り図
・設備一覧、説明書
・空き家のカギ
・本人確認書類
・印鑑

 

その他に必要な書類を要求されるケースもあるので、不動産業者に確認しましょう。

賃貸借契約の条件設定をする

賃借人捜しを始める前に、賃貸借契約の入居条件を設定する必要があります。

大家としてはどうしても賃料に関心が向かいがちですが、賃貸借契約をするときには賃料以外にも決めなければならない事項がたくさんあります。

まずは、普通借家契約にするか、定期借家契約にするかという問題がありますが、こちらについては事前に決めているはずなので、省きます。もしこの段階でまだ決めていないなら、不動産業者と相談して、自分のケースに向いた方法を選択しましょう。

一般には、普通借家契約を選択することが多いです。

以下で、それ以外の検討すべき契約条件を順番にご説明します。

契約期間

物件を賃貸するときには、契約期間を定めるべきです。

契約期間を定めない場合、契約が延々と続いてしまうことになりますし、更新時にもらえるはずの更新料を支払ってもらうことなどもできなくなるからです。

普通借家契約時の期間

普通借家契約の場合は1年以上の期間を定める必要があります。

1年未満の期間を定めても無効で、期限の定めのない契約になってしまいます。

定期借家契約時の期間

定期借家契約の場合には1年未満の期間を定めることも可能です。

一般には2年の期間を定めることが多いですが、具体的には借主と協議して決めると良いでしょう。

賃貸保証人の利用

空き家を賃貸するときには、保証人をどのように用意するかも問題です。

保証人とは「借家人の義務と同じだけの義務を負う人」のことです。

保証人が問題になる典型的なケースは、借家人が賃料を支払わない場合で、この場合は保証人が代わりに支払いをしなければなりません。

保証人をつけなくても賃貸借契約は可能ですが滞納したときに支払いを受けられなくなるリスクが高いのでおすすめできません。

賃貸保証会社の利用

保証会社を利用するかどうかも検討しましょう。

保証会社とは、賃貸借契約の保証を業務として行っている会社のことです。

保証会社を利用すると、賃借人に保証人を用意してもらう以上に確実に家賃を支払ってもらうことができますし、賃借人が保証人を用意できなくても入居できるので、入居者を見つけやすくなります。

ただし、保証会社を利用するためには保証料が必要になり、それは入居者の負担となるので、それを嫌がる賃借人もいます。

賃借人が保証人を用意できないときには必ず保証会社をつけるべきですが、保証人を用意出来る場合にまで保証会社をつけるかどうかについては、入居希望者と協議して決めましょう。

 敷金礼金、更新料

敷金と礼金、更新料も賃貸借契約の要素として重要です。

敷金は、賃借人の債務の担保なので、契約終了時にあまりがあれば返さないといけないものです。

これに対し、礼金は、賃貸借契約成立の対価なので、契約終了時に返さなくて良いものです。

更新料は、契約更新の際のお礼なので、やはり返還の必要はありません。

これらはすべて契約に定めておかないと、もらえないものです。

敷金や更新料の相場

敷金の金額は、概ね家賃の2ヶ月分などが相場ですが、そう決まっているわけではありません。

最低限、原状回復費用や清掃費用には足りるよう、設定しましょう。

礼金は定めなければならないものではありませんが、定めることが多いです。

金額的には家賃の1ヶ月分やそれ以下にすることが多いです。

更新料も絶対に定めないといけないものではありません。

たとえば、あまり人気がなさそうな空き家の場合には、礼金なしとしてアピールして入居者捜しをするのも1つの方法です。

原状回復の範囲の決め方

賃貸借契約時には、退去時の原状回復の範囲も定めておく必要があります。

通常、原状回復として定めるのはハウスクリーニング代(清掃費用)くらいであり、経年劣化による摩耗については賃貸人の負担となります。

原状回復とは言っても、契約終了時にまったく元の状態にして返さないといけない、ということではなく、時間の経過による自然劣化については賃借人に義務が及ばないので、注意が必要です。

たとえば、賃借人が普通の方法で空き家を利用していた場合、壁紙の張り替えなどを求めることなどはできません。

ただし、賃借人の故意過失による破損や劣化などについては借り主負担と定めます。たとえば、借り主がタバコを吸っていて壁の汚れが激しく室内に臭いが立て込んでいたり、通常の清掃をせずに極めて酷い汚れ方をしていたりする場合には、壁紙の張り替えを請求できることもあります。

火災保険の加入

空き家を人に貸すときには、火災保険への加入も重要です。

借主が家事を発生させた場合、本来なら借主に賠償責任がありますが、高額な賠償金を支払えない借り主も多いです。

そこで、借家人賠償責任特約がついた火災保険に加入してもらう必要があります。このことも、賃貸借契約の条件として定めなければなりません。

その他の特約

賃貸借契約を締結するときには、入居条件として特約を定めることができます。

例えば、タバコ不可としたりペット不可としたり、単身者限定、女性限定などとしたりすることが可能です。ただ、条件をつけるとその分入居希望者を探しにくくなります。条件を設定する場合には、絶対に譲れないものに限る方が良いです。

借主負担型DIY特約

空き家を賃貸する際、リフォームについての特約をつけるケースがあります。

これは、賃借人が自分の負担でリフォームすることができるとする特約です。

通常、物件に手を加えて良いのは所有者である大家だけですし、傷んだ空き家の場合、大家が適切に手を入れて住める状態にしてから賃借人に引き渡さないといけません。

しかし、田舎の空き家の場合などには、入居希望者が自分の好きにリフォームしたいと言う需要があります。

空き家を貸す側としても、リフォームする手間を省きたいという希望を持っていることもあります。

そこで、賃借人側が、自分の費用でリフォームをするという特約をつけるのです。この方法を借主負担型DIYなどと言い、原状回復は不要になります。

ただ、この場合、当然リフォーム費用の負担の分、賃料が安くなりますし、リフォーム費用をかけてもらった以上、賃貸借契約の期間は長くなることが予想されます。

田舎の空き家でなかなか賃借人を見つけにくく、自分でリフォーム費用をかけても元を取れるかどうかわからない場合には、借主負担型DIYのリフォーム特約をつけて賃借人を探すのも、1つの方法です。

入居者を募集して、大家が審査をする

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賃貸借契約の条件を定めたら、不動産会社に入居者を募集してもらいます。

不動産会社は、店頭での広告や情報誌への掲載、インターネット広告、賃貸借のポータルサイトやレインズへの登録などによって募集をしますが、営業の範囲は不動産業者によって異なるので、不動産業者との仲介契約の段階で、どのような募集方法をするのかはチェックしておくべきです。

大家が内覧に行く必要はある?

入居希望者が見つかったら、その人に空き家を見てもらう内覧を行います。これについては、依頼している不動産業者が対応してくれるので、大家が現地に立ち会いに行く必要はありません。

不動産会社に鍵を渡していなかった場合には、内覧時に鍵を預ける必要があります。

内覧終わったら大家が審査する

実際に内覧をして、希望者が空き家を気に入ったら、その旨不動産業者に伝えます。すると、不動産業者から連絡が来るので、大家は入居希望者の審査を行います。

相手の年齢や仕事内容(会社員か自営業者かなど)、勤務先(上場企業かどうかなど)、年収、保証人の有無や保証人の属性(支払い能力があるかどうかなど)を考慮して、実際に契約するかどうかを決めましょう。

単身者かファミリーかなども重要なポイントです。一般的には、家族がいる人の方が責任を持って家賃を払ってくれやすいです。ただ、田舎で入居希望者が見つけにくいケースでは、ファミリーにこだわっているといつまで経っても契約ができない可能性もあります。

入居者については、あらかじめ不動産業者にどのような人を希望するのか、条件を伝えておきます。どうしても「こういう人はやめてほしい」という条件だけを伝えておくと良いでしょう。

賃貸契約をして、引き渡す

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入居希望者が現れて条件が合うなら、契約に進めます。

不動産の賃貸借契約を締結する場合、不動産会社から相手に対し、重要事項説明を行ってもらいます。

重要事項の説明

重要事項説明では、賃料や解除の条件、契約期間や更新、敷金や損害賠償などについての内容を説明して、重要事項説明書という書類を相手に交付します。

このとき、物件のインフラ状況や設備の整備状況、耐震診断の内容なども説明しないといけないので、事前に不動産業者に正確に伝えておく必要があります。説明していない不具合が後で明らかになると、トラブルにつながるおそれが高いので、注意が必要です。

契約書の作成

重要事項説明が終わったら、契約書を作成します。

不動産業者が間に入っている場合、契約書は不動産業者が作成してくれるので、大家が自分で作成する必要はありません。ただ、内容に間違いや問題がないか、チェックする必要があります。

不備がなければ契約書を作成しますが、遠くに居住しているケースなどでは郵送でも手続きができます。

契約書を作成するときには、まず、不動産屋が借主に契約書を2通渡して、署名押印をしてもらいます。

そして、不動産屋がその契約書を送ってくれるので、賃貸人の欄に署名押印をして、不動産業者に返送します。すると、不動産会社が1部コピーをとって、1通を相手に渡してくれて、契約書ができあがります。

郵送でやり取りする場合には、借り主と一度も会わないままに賃貸借契約を締結することも多いです。

契約更新時の流れ

契約を更新するときにも、同じ流れになります。

空き家の引き渡し

契約書の作成ができたら、空き家の引き渡しをします。

大家が立ち会いに行く必要はなく、不動産業者に鍵を渡しておいたら、不動産業者が借り主に鍵を渡して物件の引き渡しをしてくれます。

ただ、入居時の状況を自分の目で確認しておくと、契約終了時、入居時との状況の違いが明らかになってトラブルを避けやすいので、気になる場合には、物件の引き渡し時に、自分も行って立ち会うと良いでしょう。

賃料の受取開始と入金チェック

入居者が実際に入居を始めたら、賃借人が契約内容にしたがって、賃料を支払ってくれます。通常は、毎月支払期日を定めて、銀行振込で入金してもらうことになります。

そこで、入金期日が来たら必ず入金が行われたかどうかチェックしましょう。

チェックしないと、いつの間にか賃料を滞納されてしまうケースなどがあります。

もし入金が遅れたら、すぐに不動産業者に連絡をして、状況を確認してもらいましょう。

すぐに入金が行われたら問題がありませんが、滞納が続くようなら契約を解除しないといけなくなることもあります。

空き家から賃貸物件にした時の管理

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空き家を引き渡したら、管理も必要です。

大家としての管理業務

管理業務として必要になるのは、

・物件の清掃
・入金管理
・設備トラブルへの対応
・クレームへの対応

などです。

ただ、戸建ての空き家を賃貸する場合、入居者が敷地内への立ち入りを嫌がることが多いので、清掃は不要になることが通常です。

設備などに問題が起こって修繕が必要になったら、大家が様子を見に行って修繕の必要性を確認し、業者に依頼するなどして修繕しないといけません。

このような管理業務は、空き家から遠くに居住している場合には非常に大変です。

そこで、遠方に居住している場合や自分で管理出来ない場合、不動産業者に管理を委託することをおすすめします。

管理が大変なので業務委託する

不動産業者と管理委託契約をすると、必要な管理業務は不動産会社が代行してくれるので、大家自身はほとんど何もしなくて良くなります。

修繕の必要性があるときにも、不動産業者が様子を見に行ってくれて、連絡をしてくれます。

修繕をするのは大家ですが、簡単な電球取り替えなどであれば、わざわざ自分で行かなくても、不動産業者に対応してもらうことができます。

大きな修繕が必要になり、業者に依頼しないといけない場合にも、業者探しや発注の手配など、不動産業者がしてくれるので、手間が省けます。

さらに、不動産会社は入金管理もしてくれるので、賃料の滞納があったら知らせてもらうことができますし、借り主に督促もしてくれます。

大家が自分で入金管理するのは面倒ですし、督促はストレスになるので、不動産屋が代行してくれると助かります。

業務委託なら契約更新時もラクになる

契約更新時にも、必要な書類作成をしてくれるので、大家は署名押印するだけで済みます。

以上のように、不動産業者に管理委託すると非常に便利ですが、費用はかかります。

管理委託料の相場は家賃の5%程度です。

帳簿の記帳と確定申告

空き家を賃貸して収入が入ってくると、毎月の収支を帳簿にしてつけておき、毎年の収支をまとめて確定申告をしなければなりません。そして、納税義務も発生します。

確定申告と納税をしないと、脱税になってしまうので、注意が必要です。

帳簿の作成や申告が複雑になる場合や自分でできない場合などには、税理士に依頼することも可能です。

空き家賃貸のまとめ

以上のように、空き家を賃貸するときには、まずは賃料を査定して、不動産屋を選んで賃借人を探してもらう必要があります。

また、賃貸借契約締結後にも、不動産会社に物件の管理を依頼するとメリットが大きいです。

上手に賃借人を見つけて空き家から賃貸収益を得るためには、よい不動産業者を任せて各種の手続を依頼する必要があります。
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不動産業者を探すときには、ネット上の賃料一括査定サービスなどを利用すると便利です。

今回の記事を参考にして、信頼できるよい不動産業者を探して、空き家の賃貸を成功させましょう。

既読
空き家を賃貸物件として活用する場合、
既読
所有者が実際にやる事が多いですが、その方法が1番よいとも限りません
既読
そのためにまずは専門知識のあるプロに相談してみるとよいでしょう。

 


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