賃貸活用や売却目的のリフォーム増減築14のすすめ | 土地ハック！〜家や土地の賃貸や売却と不動産活用方法の全て〜

不動産の中でも建物を所有しているなら、効果的に活用すべきです。

建物活用方法としては、賃貸や売却が典型的ですが、これらに成功するためには、なるべく高額の収入を得ることが重要です。

高額な賃料を得たり高く売却したりするためには、建物のリフォームが役に立つケースがあります。

ただ、リフォームを行う場合、どのような点に注意して、どのようなリフォームをすればよいのかがわからないことが多いでしょう。

そこで今回は、売却や賃貸活用に向けたリフォーム増減築の14つのポイントにをご紹介します。

この記事では、

1.不動産賃貸や売却を考えている
2.できれば高く貸したい(売りたい)

そう考えている方に特にオススメです。

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不動産活用としてリフォームする目的を決める

不動産を所有していて、有効に活用したいと考えている場合、物件のリフォームやリノベーションを検討することがあります。

リフォームとは、物件に部分的に手を入れて、修繕をすることです。

修繕に足して、増改築や大規模な内部の変更を伴うこともあります。

小さな修繕のことをリフォーム、大きな改装のことをリノベーションと言うこともあります。

では、不動産活用でリフォームをする目的とは何でしょうか？

それは、

物件の価値を高めること

です。

物件の価値が高くなると、高値の賃料で貸し出すことができるので、賃貸経営をしていても収益性が高まりますし、売却するときにも高額で売却しやすくなります。

既読

リフォームをすることで不動産価値を高めます。

収益不動産としてリフォームする際の視点

収益不動産においてリフォームを行うときには、一般的な自宅のリフォームとは異なる視点をもって取り組むべきです。

自宅のリフォームの場合には、「自分や自分の家族にとって住みやすい環境を整える」ことですが、収益不動産の場合は所有者の好みは関係がありません。

それよりも、世間においてどのようなものが受けるかが重要になってきます。

一般的に受け入れやすいものにすること、住民にとってより便利に使いやすくすることが、リフォームに求められる視点です。

自宅をリフォームする感覚で収益物件のリフォームをすると、費用をかけたのにほとんど効果がなかった、という結果にもなりやすいので、注意が必要です。

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これは利益を追求した住宅リフォームになるので、

既読

専門的なアドバイスや知識も必要になってきます。

増築と減築を意識したリフォーム依頼

増築と減築とは？

リフォームには、増築と減築があります。

増築とは、既にある物件に工事をすることにより、建物を大きくすることです。

たとえば、階数を増やしたり部屋を増やしたりする場合です。

これに対し、減築とは、既にある建物に手を加えることにより、建物を小さくすることです。

たとえば、階数や部屋を減らすケースなどが該当します。

賃貸物件を増築すると部屋を増やすことができるので、人気の物件で常に人がいっぱいになっている場合などに増築をすると、より多くの人に入居してもらって収益を上げやすくなります。

既読

増築は収益型不動産関係なくリフォームの定番です。

減築すべき場合とは？

増築に対し、収益不動産を減築すべきケースというのは、考え方が難しいです。

たとえば、現在空き室が多い物件の場合、放置しておくと部屋の管理も大変で、無駄になるので部屋を減らして減築しようと考えるかもしれません。

たしかに、そのことにより、無駄が無くなることもありますが、現状に合わせて減築をするよりも、リノベーションをすることによって、集客を増やす方法を考える方が得になることもあります。

また、減築をするのにも費用がかかるので、集客が見込めないのであれば、いっそのこと物件の売却や取り壊しを検討した方が良いケースもあります。

その意味では、収益物件において減築すべきケースというのは限られています。

建物が酷く傷んでいて、その部分を取り壊すしかない場合や、物件をすっきりさせて価値を高めてから売却したいときなどの場合に減築すること有効です。

また、減築するときには、かかる費用と得られる利益の比較衡量が非常に重要になってきます。

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減築で不動産価値が高まるような場合もあります。

リフォームとリノベーションの違い

基本的な違い

次に、リフォームとリノベーションの違いについても、理解しておきましょう。

リフォーム

リフォームとは、建物が老朽化したときに現状に戻すための工事です。

たとえば、壁紙を貼り替えたりフローリングを修理したり、風呂設備を変えたりすることです。

どちらかというと元に戻すことを目的としており、元の価値以上に高い付加価値をつけることはあまり想定されていません。

リノベーション

これに対し、リノベーションは、建物全体の価値を高めるような大きな改修のことです。

建物が老朽化しているかどうかは関係なく、今までの既存の価値よりも高い価値を実現することを目的とします。

たとえば、全室に床暖房を設置したり、オートロックを導入したり、部屋の間取り全体を変えたりすることはリノベーションに該当します。

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リノベーションして賃貸活用するのが一般的です。

工事の規模について

そのほか、リフォームとリノベーションでは、工事の規模が異なります。

リフォーム工事の規模

リフォームの場合、工事の規模は小さいです。

賃貸物件で原状回復する場合の規模がこれに該当します。

リノベーション工事の規模

リノベーションの場合、工事の規模が非常に大きくなります。

外壁や耐震工事などをすると、建物全体に手を加えることになります。

不動産の性能について

また、リフォームとリノベーションでは、不動産の性能も異なります。

リフォームの場合には、工事後も不動産は元の性能に戻るだけです。

元通りにはならないこともあります。元より良くなることはありません。

これに対し、リノベーションでは、不動産の性能が元より良くなります。

たとえば、賃貸物件で効果的にリノベーションをすると、元より高額な賃料を設定することも十分可能になります。

リフォームやリノベーションをするタイミング

リフォームすべきタイミング

それでは、リフォームをすべきタイミングは、どのような場合なのでしょうか？

たとえば、建物が老朽化した場合に、とりあえず元に戻したい場合です。

水廻りが汚れたとき、壁紙が傷んだときなど、少し手を入れたらまだまだ十分使用できる、というケースでは、リフォームを検討すると良いでしょう。

リフォームなら費用も多額にならないので、ちょこちょこ手を入れていると、物件をきれいに維持することができます。

管理が行き届いている物件は、人気も高くなりますし、賃料も高めに設定出来ます。

リノベーションすべきタイミング

次に、リノベーションすべきタイミングを見てみましょう。

これについては、さまざまです。

まず、建物が老朽化して全体を作り替えたいケースがあります。

この場合、大規模リノベーションをすることにより、まるで新築のような状態に戻して、高額で賃貸したり売却したりできることもあります。

また、それほど古くなってはいないけれど、付加価値をつけて高値で賃貸・売却したい場合などです。

物件の間取りや設備が時代遅れになっている場合、流行のものにリノベーションすると、同じ立地でも大きく集客率が異なってくることもあります。

リフォームにかかる費用

工事の内容で費用が変わる

それでは、リフォーム（増築、減築、リノベーション）にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

以下で見ていきましょう。

リフォームの工事費用

リフォームの代金は大きな幅があります。

まず、工事の種類によって大きく異なります。

小さなリフォームであれば、10万円以下でできるものも多く、主に壁紙の張り替えや水廻りの交換などだけを行う場合などです。

これに対し、増築や減築などと言った建物全体の構造の変更を伴う場合には、費用は高額になります。ただ、その場合も工事の内容によって費用が異なります。

減築リフォーム単独で行う場合には、100万円前後で済むことが多いですが、改造工事を足すと、より高額になって500万円以上になることもあります。

更に大規模な増築リフォームをすると、1000万円以上がかかることもあります。

リノベーションの工事費用

リノベーションの場合にも、工事の規模や内容によってさまざまです。

たとえば、休眠していた古いマンションの一室の間取りや設備を全面的に変更してワンルームマンションに変更したケースにおいて、250万円程度の費用がかかった事例などがあります。

使わない倉庫の部屋をトイレに変えるなどして建物全体を大規模にリノベーションした事例では、1000万円以上の費用がかかったケースなどもあります。

一般的に費用が500万円以下であれば、建物の部分的な工事や間取りの一部変更がメインになります。

キッチンの配置変更くらいが限度です。

1000万円くらい出せば、間取り全体の変更や耐震補強、外壁の取り換えや増築なども可能になります。

機能性だけではなく、デザインにも工夫ができます。

依頼する業者で費用が変わる

リフォーム費用は、依頼する業者によっても大きく費用が異なります。

リフォーム費用の一般的な相場は、世間には知られていないため、素人はリフォーム業者の提示する価格が適正かどうかがわかりません。また、リフォーム費用は、工事ごとに見積もりを出すので、個別の契約によって金額が変わるのが普通です。

そこで、多くの人が、業者の言い値で契約してしまいます。

依頼する業者が良心的なら安い金額で工事をしてもらうことができますが、金儲け主義の業者に依頼してしまったら、相場よりかなり高額な費用をとられてしまうこともあります。

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賃貸目的でリフォームするメリット

次に、リフォームをするメリットについて、見てみましょう。

この場合のリフォームには、リノベーションも含みます。

まずは、賃貸物件のケースです。

リフォームすると賃料を上げることができる

賃貸物件でリフォームやリノベーションをすると、賃料を上げやすいです。

古い物件が新しくリニューアルするのですから、その分物件価値が高まります。

たとえば、賃貸マンションにオートロックをつけてエントランスを設置し、駐輪場をつけて全体の外観を整えたことにより、賃料を上げて収益性を高めた事例などがあります。

集客しやすくなる

賃貸物件でリフォームやリノベーションをすると、集客がしやすくなります。

特に、大規模なリノベーションに成功すると、人気を集めやすいです。

借り主負担型DIYとは？

リフォームやリノベーションについて知っておきたい知識があります。

それは「借主負担型DIY」です。

これは、賃貸を前提にしながらも賃借人にリフォームをさせる方法です。

たとえば、地方移住したい人に対して田舎の空き家を貸すときなどには、借主自身が自分にとって快適な方法でリフォームしたいと考えることが多いです。

ところが、貸し主が先にリフォームしてしまうと、その方法が借主にとって気に入るかどうかがわかりません。しかも、貸し主が行ったリフォーム費用が賃料に乗ってしまうため、賃料が高額になります。

そこで、借主が自分の好きにリフォームする(できる)特約をつけます。

このことにより、借主は自分の暮らしやすいように物件を変更できますし、リフォーム代が賃料に加算されないため、安い賃料で借りることができます。

貸し主としても、事前にリフォーム費用や手間をかける必要がなくなるので、非常に楽です。

リフォーム費用をかけていないので、賃料を上乗せしなくても十分収益を得ることが可能です。

借主負担型DIYの場合、基本的に原状回復は行いません。

物件を返されるときには、借主がリフォームを加えた後の状態で返還されます。

空き家の活用に頭を抱えているなら、いきなりリフォームにとりかかるのではなく、借主負担型DIYの活用も検討することをおすすめします。

既読

借主負担型DIYは、借主からも好まれますし物件探しの時にも1つのアピールポイントです。

売却目的でリフォームするメリット

物件を売却する時にリフォームやリノベーションをするメリットを見てみましょう。

この場合、物件を高値で売却できます。

たとえば、建物が老朽化している場合には、リフォーム・リノベーションによって価値が回復するので、その分高値をつけることができます。

また、痛みの酷い空き家のケースなどでは、最低限のリフォームをしている方が、購入希望者を見つけやすいです。

売却目的のリフォームをする際の注意点

売却の際にリフォームするときには、注意点があります。

それは、リフォームをすると、売却価格にリフォーム費用を乗せないといけなくなることです。

それは当然のことですが、高値になると、近隣の相場と比べて高額な物件になってしまうおそれがあります。

そうなったら、逆に買い手を見つけることも難しくなってしまいます。

そこで、売却目的で不動産に手を入れるときには、リフォームによってどのくらい不動産の価値が上がるのか、どのくらいの費用がかかるのか、費用の分価格に上乗せしても不動産が売れるのかという点を検討して、売却可能性があるのかどうかを慎重に検討する必要があります。

リフォームしてから売るか、リフォーム前に売るか

どちらにもメリットとデメリットがある

売却目的で不動産リフォームするときは、

リフォームしてから売るのか
リフォーム前に売るのか

これらも問題になります。

リフォームしてから売ると、物件に付加価値がつくので高値で売却できますが、反対に価格が高くなってしまうので、相場より高額になってしまったり、リフォーム内容が買い主に気に入らなかったりすることもあります。

リフォーム前に売ると、売値が安くなりますし、老朽化が酷い場合には、やはり買い手が見つからないこともあります。

老朽化が激しい場合には、いっそのこと更地にした方が高く売れることもあります。

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3つの選択肢

家の売却とリフォームを検討するとき、選択出来る方法は以下の3つです。

①リフォームしてから売る
②リフォーム前に家つきで売る
③建物を取り壊して売る

この場合、以下のような基準で、考えると良いです。

①リフォームしてから売る

たいして費用もかからない最低限のリフォームをすると、物件価値が高くなって売りやすくなる場合には、リフォームをしてから売ると良いです。

②リフォーム前に家つきで売る

建物の老朽化が進んでいて修繕が必要だけれども、まだ建物の価値があって活用出来る見込みがある状態なら、リフォームせずに建物がある状態で売り出すと良いです。

③建物を取り壊して売る

建物の老朽化が激しく大規模修繕が必要で、そのために多額の費用がかかるケースなどでは、更地にして売却することを検討すると良いです。

以上のように、建物の状態によって、リフォームやその内容を賢く検討すると良いでしょう。

リフォーム業者の探し方

実際にリフォームをすることに決めたら、リフォーム業者を探す必要があります。

そこで、以下では賢いリフォーム業者の探し方を説明します。

リフォーム業者を探す時のポイント

リフォーム業者は千差万別です。

全国展開している大手の工務店やチェーン展開する不動産屋もありますし、地元の個人事業者や小さな工務店もあります。

費用が非常に高額な業者もあれば、良心的な業者もいます。工事自身も丁寧に行ってくれるところと雑なところがあります。

このような業者の区別は、一般の市民からは非常に難しいです。ただ、最低限費用の相見積もりはとるべきです。

リフォームサイトの利用にはお金がかからないので、とりあえず費用の見積もりをとって相場を調べておくのも良いでしょう。

⇒リフォーム業者ランキングを見てみる

地方公共団体の支援制度を利用する

各地方自治体では、リフォームの支援制度を実施しています。

たとえば、耐震工事、バリアフリー化、省エネルギー化の工事、環境対策や防災対策などについての支援があり、これらについて、資金の補助や融資、利子補給や専門家等派遣などのサービスを受けることができます。

具体的にどのような支援を受けられるかは、各自治体によって異なります。

適用要件などもあるので、リフォームをしたい場合、一度物件のある自治体でどのような支援制度を利用できるのか、調べてみると良いでしょう。

以下サイトで調べることができます。

https://www.j-reform.com/reform-support/

最新の情報を知りたい場合には、直接自治体に問い合わせましょう。

リフォームの増築減築まとめ

今回は、収益物件においてリフォームする方法について解説してきました。

リフォームとは、もともと簡易な原状回復を意味する言葉ですが、増築や減築の際にも使われますし、大規模リノベーションを行うこともあります。

リフォームやリノベーションをすると、物件の価値を高くすることができるので、より高額な賃料収入を得ることができますし、高値で売却することも可能です。

しかし、リフォームすると費用がかかるので、計画をしっかり立てて費用倒れにならないようにすることが重要です。

リフォーム費用は工事内容や業者によっても異なるので、上手に業者を選ばないとトラブルにつながる問題点もあります。

地方自治体のリフォーム支援制度なども、可能な限り利用すると、賢くリフォームを実現出来ます。

今回の記事を参考にして、上手にリフォームを利用して、収益物件を上手に活用しましょう。

既読

不動産活用のためのリフォームは専門家のアドバイスなどが必要です。

既読

一度、売却目的のリフォームであれば一度売却価格を確認してみることがおすすめです。

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