空き家活用の記事一覧

空き家問題の対策・解決策。放置し続けると所有者にも責任が発生するのか?

近年、「空き家の増加」が社会問題となっています。この空き家問題とは「日本全国に空き家が増え続けている」という大きな問題です。

空き家を放置していると、犯罪に利用されたり周辺環境を悪化させたりするので、大きな問題になります。

空き家を所有していて他人に迷惑をかけると、所有者に様々な責任が発生してしまうおそれもあります。

また、今は空き家ではなくても、将来空き家になる事が予測される「空き家予備軍」という言葉もあります。

今回は、そういった不動産の所有者、所有予定者なら知っておきたい空き家問題と対策方法を解説します。

この記事は、

1.空き家の活用方法が見つからない
2.空き家の相続人(相続予定人)である

対象の方は一度読んでみてください。

空き家問題に関する知識を深める事で、将来、親の実家を相続したりする時などに少しでもお役に立てる事ができると思いますので参考にしてみてくださいね。


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空き家問題とは

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そもそも空き家問題とは、どのような問題なのでしょうか?

重複しますが、これは日本全国に空き家が増え続けているという問題です。

大切な事なので2回お伝えしておきます。

空き家は、田舎だけではなく都心部でも増加傾向にあります。

住宅をはじめとした建物は、人が居住管理することで、適切に維持されるものです。その建物に人が住まなくなると、一気に傷んできてしまいます。

そこで、空き家が増えると、傷んだ建物が増えて、周囲に危険が及びますし、その地域がゴーストタウン化してしまうおそれもあります。

実際に、空き家が犯罪に利用されたり空き家が倒壊して人が傷ついたりする事件も全国各地で起こっています。

そこで、このように空き家が増えていることが社会問題としてメディアに取り上げられることが増えているのです。

今、人の住んでいない家を所有している人や、将来親の住んでいる実家を相続する予定のある人にとって、空き家問題は決して人ごとではありません。

自分ごととして、問題点を理解して、解決に取り組む必要があります。

既読

空き家の問題は深刻であり、早急な対策が必要になってきます。

既読

ニュースや新聞で見たりして”何となく知ってる”のではなく、誰かに説明できるレベルで知っておくことが大切です。

実際に空き家はどのくらい増えているのか?

それでは次に、全国に空き家がどのくらい増えているのかを見てみましょう。

空き家の増加数と割合

akiyamondai-1引用元:総務省統計局

総務省統計局のデータによると、空き家は昭和48年~平成25年の間に大幅に増えてきており、平成20年と25年を見比べても増えていることがわかります。

昭和48年時において、空き家率は5.5%でしたが、平成25年には13.5%にまで増加しています。

akiyamondai-2引用元:総務省統計局

次に、都道府県別の空き家率を見てみましょう。上記は平成20年度と平成25年度の空き家率の比較データです。

空き家率が高い都道府県は、山梨県や愛媛県、高知県、徳島県などとなっており、やはり地方に空き家が多いイメージです。

これに対し、宮城県や沖縄県、山形県、埼玉県、神奈川県、東京都などは空き家率が低くなっています。関東圏では空き家は比較的少ないことがわかります。

ただ、ほとんどの県で、空き家率自体は上がっている状況で、やはり全国で空き家が増加していることがわかります。

akiyamondai-3引用元:総務省統計局

さらに、住居の種類ごとの空き家の推移を見てみます。

これを見ると、空き家の総数自体は、平成20年の756万戸から平成25年の819万戸に増えています。

中でも、一戸建ての空き家の増加数が49.6万戸となっており、全体の79%も占めていて大変多いことがわかります。

今、一戸建てで利用予定のない建物を所有している場合には、注意が必要です。

akiyamondai-4引用元:総務省統計局

さらに、空き家の種類別の空き家の増減数を確認しましょう。主に空き家として分類される名称と意味は、以下のとおりです。

二次的住宅

常に人が住んでいるわけではないが、使用している空き家である。

賃貸用住宅

賃貸しようとしているが、現状で借り手がついていない空き家である。

売却用住宅

売却しようとしているが、現状で買い手が見つかっていない空き家である。

その他

特に用途が決まっておらず放置されているか、分類ができない空き家である。

上記のうち、空き家問題の中心となるのは明らかに「その他」の空き家です。

そして、上記の表を見ると、その他の空き家は50.3万戸も増えており、近年でも増加が著しくなっています。

中でも一戸建ての空き家が49.6万戸を占めており、非常に多いです。

この結果から、やはり一戸建ての建物を所有している場合、空き家問題を引き起こしてしまうおそれが高いということです。

現在一戸建ての建物を所有していたり、親が一戸建ての建物に居住していたりするようなケースでは、空き家問題が間近に迫っている可能性があります。

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空き家問題で懸念される空き家予備軍

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空き家問題と関連して「空き家予備軍」という言葉があります。

空き家予備軍とはどのようなものなのでしょうか?

空き家予備軍とは

これは、

現在空き家ではないけれども、近い将来空き家になる可能性が高い状態

を指します。

特に、高齢者のみが居住している建物が空き家予備軍になりやすいです。

高齢者のみが居住している家は、いずれ居住者が死亡してしまいます。

このとき、子どもなどの相続人が戻ってきてその家に住めば、空き家にならずに済みますが、誰も戻ってこず放置されたら空き家になってしまいます。

特に、最近では少子高齢化社会が進んでいるため、子どもが家を継がないケースが増えています。

また、子どもが都市に出て行っていて、高齢の親のみが田舎に暮らしている、というパターンも多いです。

こうしたケースでは、親が亡くなっても子どもが田舎に戻ってこないので、結果として空き家が生まれてしまうのです。

空き家予備軍も増加している

子どもが適切に空き家を管理できればよいですが、空き家は遠方にあることも多く自分で管理するのは不可能ですし、賃貸しようにも賃借人を探すのも手間なので、結局放置してしまいます。

そうなると、空き家問題の原因になる空き家が生まれてしまいます。

このように、日本が少子高齢化社会である以上、空き家予備軍はこれからも増え続けるでしょうし、空き家自身も増え続けることが予想されます。

空き家が増える原因は?

それでは、空き家が増える原因にはどのようなことがあるのでしょうか?

以下で見てみましょう。

空き家を取り壊さない

空き屋が増える原因の1つとして、空き屋を取り壊さないことがあります。

人が住まなくなって不要になったなら、その空き屋を取り壊したら良いはずで、滅失されたら空き家問題など起こりません。

ところが、現在の日本では空き屋を取り壊さないで残しておいた方が得な制度となっています。

それは、固定資産税や都市計画税の問題です。今の日本の税制では、土地上に建物が建っていると、土地の固定資産税や都市計画税の減税を受けることができます。

わざわざ解体費用を払って空き家を撤去するより放置しておいた方が得になるのです。そこで、土地の所有者は、減税の特別措置を受けるために、活用しない空き家を取り壊さずに放置してしまいます。

人口が減っている

空き家が増えている2つ目の原因として、人口が減少していることが挙げられます。

人口が減ると、当然住宅の需要がなくなります。新築住宅を買う人はいても、空き家となった中古住宅をほしいと思う人は減ってしまいます。

このように、住宅の需要と供給のバランスがとれていないことが空き家増加の原因になります。

売却や賃貸がうまくできていない

空き家が増える原因としては売却や賃貸がうまくできていない事も挙げられます。

まず、空き家を売ろうと思ったら、中古住宅として売却しないといけません。

しかし、日本では中古住宅よりも新築住宅の方が好まれる傾向があるので、空き家を売ろうとしてもなかなか売れないのです。

そうなると、売れないまま放置して空き家になってしまいます。

賃貸については、一戸建てよりもマンションやアパートの方が人気があるので、一戸建ての借り手を見つけるのが難しく、やはり放置されてしまうことにつながります。

空き家活用しない人が増えている

空き家問題の原因になる空き家が増えるのは、空き家を活用せずに放置する人が増えていることが挙げられます。

先に説明したように、空き家は売却や賃貸が簡単ではありません。

実際には、空き家を売却したり賃貸に出したりする方法はあるので放置する必要はないのですが、上手に活用するには工夫が必要です。

そのような工夫をしたり、空き家を活用する方法を調べるのが面倒だったりするので放置してしまう人が多く、結果的に空き家が増えてしまいます。

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空き家増加の問題点は?

次に、空き家が増えるとなぜ困るのか、どのような問題があるのかを説明します。

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放火などによる火災

空き家は、誰も監視していないので、いたずらの対象になることが多いです。

ゴミを投げ捨てられたり落書きをされたりすることもありますが、大きな問題になるのが放火です。

日本の住宅は木造なので燃えやすいですし、老朽化した空き家は燃やしても罪悪感を持ちにくいです。そこで、放火犯の格好のターゲットになってしまいます。

周辺環境が悪化する

空き家があると、周辺の環境が悪化します。老朽化して放置されている空き家があると景観も悪くなりますし、空き家の壁に落書きをされることも多いです。

害虫や害獣が発生したり、汚物やゴミを投げ入れられて悪臭が発生したりすることもよくあります。

空き家は、周辺の住民にとって酷い近所迷惑となります。

犯罪増加につながる

空き家は、犯罪に利用されることも多くあります。

誰も管理していない空き家は鍵も簡単に壊して中に入ることができます。

また、中にいても、誰も見に来ないので見つかりにくいです。

そこで、犯罪組織のアジトに使われることもありますし、大麻の栽培などの違法行為が中で行われることもあります。

そして自分の空き家が犯罪に利用されたら、所有者も共犯と疑われるおそれがありますので注意が必要です。

倒壊の危険がある

空き家は、倒壊の危険があります。

いきなり家自体が倒れなくても、壁がはがれ落ちることもありますし、屋根瓦が壊れて落ちてくることもあります。

横に人が通っているときにこのようなことが起こると、大変な事故につながってしまうこともあります。

また、空き家の多くは耐震基準を満たしていません。ちょっとした地震が起こったら、空き家が倒れて周辺にいる人に危害を加える可能性もありますし、倒れた空き家を片付けるのも大変になります。

自治体が破綻する原因にも…!

空き家が増えると、その地域の自治体が破綻してしまうことにもつながります。

空き家が増えると環境が悪化するので、その地域内に人が引っ越してこなくなります。今地域に住んでいる人も出て行ってしまうかもしれません。

そうなると、当然自治体の税収が減って財政が苦しくなります。最悪の場合には、破綻につながるということです。

たとえば、2007年に破綻した北海道の夕張市では、空き家率が33%になっていました。

「空き家率が30%を超えたら、自治体の財政は破綻するリスクがある」と言っている大学教授もいます。

以上のように、空き家が増えるとさまざまな問題があるのです。

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空き家の所有者に責任が及ぶのか?

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空き家を所有しているのに管理せずに放置していると、所有者に何らかの責任が及ぶことがあるのでしょうか?

実際、空き家によって第三者に迷惑をかけると、空き家の所有者に責任が発生することがあります。

たとえば、空き家が倒壊して人を傷つけた場合、空き家の所有者がその損害賠償をしないといけないのです。

重大な後遺障害が残ったり死亡してしまったりした場合には、一生かかっても払いきれないほどの賠償金が発生する可能性もあります。

また、空き家が犯罪に利用された場合には、空き家の所有者が共犯者として疑われるおそれもあります。

たとえば、空き家の中で大麻の栽培が行われていた場合には、所有者も大麻取締法違反の疑いをかけられて、警察で取り調べを受けなければならないおそれがあるということです。

空き家を放置していると、自分では思ってもみないような大変な問題につながります。

空き家問題の対策方法は?

それでは、空き家を所有している場合、法的な責任が発生したり、市町村によって特定空き家に指定されたりしないためには、どのような対処が良いのでしょうか?

以下で有効な対策方法をご紹介します。

空き家対策特別措置法とは?

国は、増え続ける空き家問題に対処するため、空き家対策特別措置法という法律を制定しました。この法律は、平成27年2月26日に施行されたものです。

空き家対策特別措置法では、倒壊の危険や周辺環境の悪化につながる可能性のある空き家を、「特定空き家」とします。

そして、特定空き家である可能性のある放置されている空き家については、市町村が所有者に対し、改善するように指導、勧告をします。

所有者がこれに従わない場合には、改善命令を下します。それでも従わない場合、空き家を特定空き家に指定して、撤去などの強制対処をとる可能性があります。

強制対処をとられた場合、後に所有者に対してかかった費用の請求が行われます。

特定空き家に指定されると、税金の優遇を受けることができなくなるので、土地の固定資産税の金額が最大4.2倍にまで上がります。

このように、国は法律の制定によって、空き家対策に乗り出しています。

空き家の所有者としては、空き家を放置していると空き家を強制的に撤去されたり固定資産税が大きく上がったりするので、重大な影響があります。

⇒空き家対策特別措置法の3つのポイント

空き家バンクを利用する

空き家が傷まないようにするためには、空き家内に人が住むのが一番です。

しかし、自分ではなかなか住めないことが多いでしょう。

そこで、まずは空き家を賃貸に出したり売却したりすることを考えましょう。

ただ、自分で空き家の賃借人や売却先を探そうとしても、なかなかうまくいかないことが多いです。そういった場合、空き家バンクの利用がお勧めです。

空き家バンクとは、自治体NGOなどの民間団体が行っている空き家の所有者と空き家を使いたい人のマッチングサービスのことです。

空き家バンクに空き家を登録していると、自治体などがその空き家をホームページなどに公開して、空き家の利用希望者を探してくれます。

空き家を借りたり買ったりしたい人は、自治体などの空き家バンクに連絡をしてくるので、希望者が見つかったら自治体が空き家の所有者に連絡をしてくれます。

空き家の所有者と利用希望者が話し合って空き家の賃貸や売却ができる、というシステムです。

自分ではなかなか借り手や買い手が見つからない空き家でも、空き家バンクを利用すると意外と容易に見つかることがあります。

特に、最近では地上移住のニーズも高まってきているので、自治体の信用を利用して移住希望者などを探せる空き家バンクはおすすめです。

⇒空き家バンク制度実施した374市町村を確認する

空き家管理サービスを利用する

空き家を賃貸に出したり売却したりすることが急にはできないことが多いです。

こういった場合、とりあえず空き家を管理しなければなりません。

たとえば換気や室内の掃除、水道設備の点検や管理をすること、郵便物のチェックや鍵の状態の確認作業などのことです。

自分でできないなら、空き家管理サービスを使うことをおすすめします。

空き家管理サービスとは、空き家の管理を行ってくれる民間業者のことで、月に1回程度、空き家の状態を見に行って管理作業をしてくれます。

だいたい月1万円くらいかかりますが、空き家が倒壊して人に迷惑をかけるリスクを考えると、決して高くはありません。

⇒空き家活用について相談する

空き家を積極的に活用する

空き家を所有しているなら、積極的に活用する方法を考えるべきです。

空き家活用には色々な方法があります。

リフォームをすることもできますし、賃貸に出すこともできます。

シェアハウスにする方法もありますし、周辺住民のコミュニティスペースに利用してもらう方法などもあります。

文化的に価値がある建物などであれば、自治体に寄付をすることもあります。

空き家を積極的に活用したら、空き家問題で不利益を被ることはありません。

空き家を売却する

空き家を管理することも活用することもできないなら、空き家を売却することを考えた方が良いです。

空き家を売るときには工夫が必要です。

空き家バンクを利用する方法もありますが、それだけでは買い手が見つからないこともあるでしょう。

不動産を売却したいなら、良い不動産業者に仲介を依頼することが大切です。

不動産の買い手は不動産業者が見つけてくれるものですし、買い手が見つかった場合の価格交渉なども不動産業者にしてもらうものだから簡単にできます。

空き家を上手に売却したら、その後の空き家問題にかかわる必要がなくなります。

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空き家問題のまとめ

今回は、空き家問題とその対処方法を解説してきました。

空き家問題とは、日本全国に空き家が増えている重大な社会問題です。

空き家の中でも、誰も管理せずに放置されている空き家が増えていることが特に問題であり、空き家予備軍も増えています。

放置されている空き家は、周辺環境悪化の原因になりますし、放火されたり犯罪に利用されたり倒壊したりするおそれもあります。

空き家を所有している場合、放置していると所有者にも責任が発生するおそれがあるので対処の必要があります。積極的に空き家を活用して、空き家が人に迷惑をかけないようにすることが有効です。


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