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土地は高く売る?早く売る?上手に売り抜くために覚えておきたい10項目とは?

土地を売る機会は、人生においてそうたくさんあることではありません。

また、売却金額も高額になるため、慎重に判断しなければならない問題です。

上手に土地を売ることができたら、当然利益も大きくなりますが、失敗すると、低い金額で売却してしまい後悔することにもなりかねません。

そこで今回は、土地を売る前に確認しておきたいポイントを10個ご紹介します。

この記事は、

1.土地を売ること(売却)を検討している
2.使わなくなった土地を早く処分したい
3.土地をできる限り高値で売却したい

このような状況の方にオススメです。

土地を高く売るにも早く売るにも、やはり失敗したくないということが頭のどこかにあるはずです。そこで、両方の状況の方に向けて最低限は覚えておきたい知識やノウハウをお伝えしていきます。


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土地価格の相場を知る

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土地を早く売りたいわ!

でも、高くも売りたい…

土地の売却を考えているのであれば、不動産業者に仲介を依頼する前に、まずは自分で土地の価格相場を調べましょう。

土地の価格相場を調べるといっても難しいことは何ひとつありません。

ひとつひとつ覚えていけばすぐに理解できるようになります。

では、土地の価格相場を調べるうえで重要な価格を紹介していきたいと思います。

まず、覚えておきたい価格は、

・路線価
・公示価格
・固定資産税評価額
・実勢価格

この4種類ですが、正直どれを見て良いのかわからないと思います。

まずは、前述の通り、順をおって、ひとつずつゆっくり覚えていきましょう。

路線価とは

相続税を課税するときに使う評価額です。

公示価格とは

近隣の土地価格の標準となる価格のことで、行政が決めたポイントごとに設定されています。

固定資産税評価額とは

土地に固定資産税を課税するときに利用する価格です。

実勢価格とは

不動産を実際に売買するときに利用する価格で、この価格のことを「市場価格」とも言います。土地を売却するときには、市場価格で売却するので、この実勢価格を調べることが必要となりますが、実勢価格は、定まっているものではありません。

ケースごとの取引によって、同じような土地でも異なる金額で取引されています。

そこで、実勢価格を調べたいときには、類似事例を調べることになります。国土交通省の運営する土地総合情報システムを参照すると、取引事例と価格が乗っているので、実勢価格を調べることができます

所有する土地価格を調べる

tochi-jyouhouhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/

このように、土地の相場を調べたら、次に不動産業者選びをしましょう。

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まず土地価格の相場を知ることが非常に重要になってきますので調べてみてくださいね

不動産仲介業者選びは慎重に行う必要がある

土地を上手に売却したいなら、仲介を依頼する不動産選びが重要です。

土地を一般の市場で売却する場合には、通常不動産業者に仲介を依頼します。

買い主は、不動産業者に見つけてもらうことになりますし、買い主との価格交渉なども不動産業者にしてもらうことになるので、不動産業者選びは非常に重要です。

腕の良い業者を選ぶ必要があるのはもちろんのこと、親切で印象のよい営業マンが担当してくれる業者を選びたいところです。

不動産業者の中には、悪徳業者もいるので注意が必要です。

一見すると不動産は悪徳業者がいるような業界には見えないかもしれませんが、何も知らないままだと仲介手数料などの各手数料を、知らず知らずに多く取られてしまい損をしてしまいます。

信頼できるよい不動産業者を探したいなら、不動産一括査定サイトを利用する方法がおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、売りたい不動産の情報を入力すると、複数の不動産業者から一括で査定を受けられるというサービスを受けられるサイトです。

ほとんど無料で依頼できるので、複数の業者に土地の査定を依頼して、高額な回答をしてくれた業者や、信頼できそうな業者を選ぶと、よい業者を見つけやすいです。

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不動産媒介契約の種類にも注意

不動産仲介業者に媒介を依頼した場合、媒介契約の種類にも注意が必要です。

不動産媒介契約には、

・専属専任契約
・専任契約
・一般媒介契約

これらの3種類があります。

一般媒介契約とは

その不動産業者に仲介してもらわず、他の不動産仲介業者や自分で土地を売却してもよい、という内容の媒介契約で縛りは最も緩いです。

専任媒介契約とは

その不動産業者以外の不動産業者に媒介を依頼する事ができないという媒介契約ですが、依頼者自身が自分で見つけてきた買い主に個人的に売却することは可能です。

専属専任媒介契約とは

指定の不動産業者を通さないと土地の売却が一切認められず、自分で見つけてきた買い主に土地を売却することも認められないタイプの、もっとも拘束が厳しいタイプの媒介契約です。

不動産業者は、一般媒介よりも、専属専任媒介や専任媒介の方が、積極的に土地を売ろうとする傾向があります。

そこで、相手が信頼できる不動産業者であれば、一般媒介より専任媒介、専属専任媒介にした方が、良い結果が得られる可能性があります。

ただ、信頼できない不動産業者に専任や専属専任媒介で依頼してしまうと、3ヶ月間その契約に拘束されてしまう事になるので、注意が必要です。

定期報告があるかどうかをチェックしておく事も必要

不動産業者には、定期報告義務があります。これは、不動産の売却活動について依頼者に報告する義務です。

契約毎の定期報告回数

専属専任媒介なら1週間に1回、専任媒介なら2週間に1回報告する義務が法律によって定められています。

そこで、このような報告がない業者は法律違反ということになりますし、売却活動を熱心に行っているとは考えにくいので、次回以降の契約の更新はしない方が良いでしょう。

1点のみ知っておきたいのは、一般媒介契約の場合には報告義務はないということです。

一般媒介なのに報告をしてくれる業者は良心的だと言うことになるので、一般媒介でも報告してくれる業者がいたら、次からは専属専任や専任媒介に変えるのも1つの方法です。

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契約したから安心…というよりもそこからが始まりです。

既読

全て任せるよりも定期的に不動産業者からの報告もチェックしておくようにしましょう。

価格設定に柔軟性を持たせる

土地を売却するときには、価格設定も非常に重要になってきます。

土地は高く売りたい

売却するなら、できれば高く売りたいというのは当然のことですが、無理に高く売ろうとしても、売りどきを逃してしまったり、買い主をいつまで経っても見つけられなかったりするという問題が起こってしまう可能性もあります。

かといって、安く設定しすぎると、相場より安く売ってしまって損をすることにもつながります。

価格設定については、やはりきちんと相場を把握しておくことと、状況を見ながら不動産業者と相談しながら適正額を決めていくことが大切です。

初めは高めに売値を設定して、売れなければだんだんと価格を下げていく

というのが一般的な価格設定の方法です。

また、価格設定に際しては、冷静な判断力を持ち続けることも大切です。

土地は「とにかく高く売りたい」という気持ちから、相場より高めに価格設定をしたまま絶対に下げようとしない人がいます。

そうなると、いつまで経っても売れないので無駄な手間や労力がかかりますし、結局維持費などもかかってしまいます。

土地は早く売りたい

さらには「とにかく早く売りたいのかどうか」という問題もあります。

早く売りたいなら、ある程度価格を下げないと仕方がありませんが、特に急ぐ必要がないなら価格について妥協する必要はほとんどありません。

たとえば相続税支払いのためなどで、すぐに現金が必要な場合などには早く売却する必要があるでしょう。

逆に次の家を買うために住宅ローンを組める金額に限度があるので、とにかく一定以上の価格で売りたいケースもあります。

このように、不動産の価格設定については、自分の状況に応じて柔軟に対応する必要があります。

土地を売る時にかかる費用

次に、土地の売却にかかる費用を知ることも大切になってきます。

土地を売却するときにかかる費用は、

・不動産仲介手数料
・印紙税
・譲渡所得税・住民税

これら3つが基本になります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産業者に支払う手数料のことです。

これについては、法律で限度額が決まっており多くの業者がその限度額を請求してきます。

ただ、それより安い業者もありますし、仲介手数料がかからない業者もいます。

不動産仲介手数料の限度(相場)は、以下の通りです。

土地の売却価格仲介手数料の上限(相場)
200万円以下売買価格✕5%
200万円を超えて 400万円以下売買価格✕4%+2万円
400万円を超える売買価格✕3%+6万円

不動産仲介手数料については、依頼者と不動産業者との間のトラブルが非常に多いところなので、契約当初にしっかり確認しておくことが大切です。

きちんと説明してくれないなど、不信感を抱かせる業者の場合には依頼しない方が良いでしょう。

印紙税

不動産を売却する際には、印紙税がかかります。

印紙税は売買契約に貼付する印紙代のことです。

印紙税の金額は、土地の売買代金によって変わり、以下の表の通りとなります。

1万円未満非課税
10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1千円
100万円を超え500万円以下2千円
500万円を超え1千万円以下1万円
1千万円を超え5千万円以下2万円
5千万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円

売買契約書は、通常売り主の分と買い主の分の2通作成するので、売り主と買い主がそれぞれ自分の契約書に貼付する印紙代を負担します。

担保抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合には、売却時に担保抹消費用がかかります。

これは、法務局に支払う登録免許税のことです。

担保抹消のための登録免許税の価格は、不動産1個について1000円です。住宅ローンの登記抹消のように、土地上に建物が建っている場合には、2000円となります。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却すると、税金がかかります。

土地を譲渡する人にかかる税金は譲渡所得税と住民税です。

譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって得られた利益である譲渡所得にかかる税金のことです。

譲渡所得は、以下の通りの計算式で計算します。

譲渡取得税の計算式

不動産の売却金額-(不動産の購入価格+不動産の売却にかかった費用)

そして、この譲渡所得に対し、譲渡所得税が課税されますが、その場合の税率は、不動産をどのくらいの期間持っていたかによって異なります。

所有期間が5年以内の短期譲渡所得なら、譲渡所得税の税率が30%、住民税が9%、5年を超えて売却する場合の長期譲渡所得なら譲渡所得税が20%、住民税が4%となります。

譲渡所得の特別控除

土地上に建物を建てていて、そこに居住していたケースでは、3000万円までの譲渡所得に対して課税が行われない特別控除があります。

さらに、居住用不動産を10年を超えて所有した後売却した場合には、軽減税率が適用されて、譲渡所得税が15%、住民税が4%となります。

譲渡所得税の税率住民税の税率
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得20%5%
軽減税率15%4%

誰に土地を売るかを検討する

土地を売るときには、誰を対象として売るかがとても重要です。

一般の購入希望者を探すなら、不動産仲介業者に依頼して探してもらわないといけませんが、自分の知り合いや親族などに売却する方法もありますし、知り合いの伝手を頼って購入希望者を探すこともできます。

個人的に土地を売る

個人的に土地を買いたい人を見つけるのは難しいですが、見つけたときには相場より高額で売却することもできます。

なぜなら個人的に土地を買おうという人は、特にその土地をほしいと考えていることが多いからです。

隣人に土地を売る

隣地の所有者に声をかけることも有効です。隣地の所有者は、土地を併せ持つことによってより効果的に活用することができるからです。

たとえば、今までの土地なら一戸建てしか建てられない場合でも、2つの土地を合わせたらマンションを建てるなんてことができることもあります。

不動産業者に売る

不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。

買い手がなかなか見つからなくて、早く売却したい時には、この方法は効果的です。ただ、不動産業者に買い取ってもらうと、相場より価格が低くなることが多いので注意が必要です。

境界の確定や測量を済ませる

土地を売却したいなら、その土地の抱える問題をなくしておくことが大切です。

土地の抱えている問題とは、

境界が確定されていないことや測量をしていないこと

です。

土地は、登記簿を見ても境界が明らかになるものではないので、隣地の所有者との間で境界争いが起こることが多いです。

隣地の所有者と境界争いをしている状態では土地を売ることはできません。

土地の境界を確定するには、測量士に依頼して土地の測量を行ってもらい、境界を確定してもらって、隣地の所有者とともに「境界確認書」を作る必要があります。

このように、きちんと測量と境界確定ができていたら、購入希望者も安心して土地を購入することができます。

これから土地を売るなら、是非とも隣地の所有者と話しあって測量と境界確定をしておきましょう。

既読

売り出し公告に「境界確認済」と書いておくと、宣伝効果もあります。

売る土地の状態を綺麗にする

土地を高値で早期に売却したいなら、土地の状態を綺麗に保っておく事も大切です。

土地を買いたい人は、土地の状態をチェックしに来ます。そのとき、土地内にゴミや汚物が不法投棄されていたり、草木が生い茂っていたりしていかにも放置されている様子だと、非常に印象が悪いです。

購入した後整地する手間などを考えると、買いたいという気持ちもなくなってしまうでしょうし、買うとしても値切られてしまうおそれがあります。

これに対し、きれいに管理されている土地であれば、購入意欲も高まりますし、「ある程度はお金を出しても良いかな」と考えるのが人情です。

土地を売りたいなら、土地は「売り物」という意識を持つべきです。

お店を経営している場合でも、店の商品は綺麗にしていますし、よりよく見えるように点字や配置をしているはずです。これに対し土地は放置されがちなので問題です。

土地を売るときには、面倒でもしっかり管理しておく事が良い結果に繋がります。

既読

売る商品を綺麗にしておくのは最低限のマナーですよね。

売買契約書のチェックポイントを押さえる

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土地売却に成功したいなら、売買契約書のチェックポイントを押さえておくことが大切です。

不動産仲介業者を入れている場合には業者が売買契約書を作成してくれますが、個人的に売買する場合には、自分達で売買契約書を作成しないといけません。

また、不動産業者に作成してもらう場合でも、内容を盲信するのは危険です。どのような内容になっているのか、不利な条件になっていないか、必要な内容が欠けていないか、しっかり確認する必要があります。

不動産の売買契約書で重要なのは、以下のような項目です。

・不動産の特定
・売買代金
・手付金と手付解除
・所有権移転時期と決済時期
・公租公課の精算
・ローン特約(住宅ローン設定時)
・契約違反による解除
・瑕疵担保責任

土地の売買で失敗しないよう契約前にチェックしておきましょう。

不動産の特定

不動産は、土地の全部事項証明書通りに正確に表示する必要があります。

売買代金

代金が間違っていないかどうか、しっかりチェックしましょう。

手付金と手付解除について

手付金はいくらになっているのか、手付解除ができるのかどうか、どのような条件になっているのかを確認します。

所有権移転時期と決済時期

土地の所有権が移転する時期と決済の時期を確認します。

公租公課の精算について

土地にかかる固定資産税の精算条項が入っていることを確認します。

住宅ローン設定をする場合のローン特約

買い主が住宅ローンを利用して土地を購入する場合には、住宅ローン審査が通らなかった場合には売買契約をしない、という住宅ローン特約を入れることが多いです。

そこで、そのような規定が入っていないかチェックしましょう。

契約違反による解除

契約違反があった場合の解除の条件について、確認しましょう。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は非常に重要です。瑕疵担保責任については、通常期間を限定する特約をつけています。

そうでないと、買い主は「瑕疵を知ってから1年間」瑕疵担保請求をすることができるので、売り主はいつまでも瑕疵担保請求されるおそれがあるからです。

中古の住宅を売却する場合などには、瑕疵担保責任をつけないことが多いです。

瑕疵担保責任の限定がなされていない契約は売り主にとって不利になるので注意が必要です。

もし、不動産業者が作成した契約書にその内容が入っていない場合には、瑕疵担保責任を限定してもらうようにしましょう。

相続した土地の売却方法

土地を売却する場合には、相続した土地を売却するケースがあります。

この場合、もともと自分の所有だった土地を売却するケースとは異なる手続きが必要になる可能性があります。

相続人を決めずに売却する

相続した土地を、誰が相続するかを決めずにそのまま誰かに売却するケースです。

この場合、土地の登記名義は被相続人(死亡した人)になっています。

そこで、不動産の売却の際に名義変更が必要になるのです。

相続した土地をそのまま売却する場合でも、被相続人から直接買い主に登記名義を移すことはできません。

まずは相続人全員の名義に変更し相続人から買い主へ登記を移す必要があります。

相続人名義の登記をするためには、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本や除籍謄本などの大量の書類が必要になります。

自分達で登記の手続きをするのは大変なので、司法書士に登記を依頼した方が良いでしょう。

なお、遺言書や遺産分割協議によって自分が相続した土地を売却するケースでは、当然自分の名義に移してから土地を売却する必要があります。

土地の売却に適した季節

土地を売却するには、土地売却に適した時期を知っておくと役立ちます。

土地の売却には2つの季節があります。

・土地が売りやすい時期
・土地が売りにくい時期

この2つです。

売りやすい時期

1年の中でも9月~12月ころや2月~3月ころは進学や人事異動のシーズンで、人が移動するので比較的土地を売りやすいです。

売却の場合には賃貸の場合ほどには顕著ではありませんが、それでも他のシーズンより高く売れる傾向があります。

ただ、土地上に家を建てるケースの場合には、建築にかかる期間の分余裕を持つので、それより先に探し始めることもあります。

土地を売りやすい時期についてはさほど神経質になる必要はありませんが、売却活動を続けるときに、頭の片隅においておくと良いでしょう。

逆に売りにくい時期とは、上記に適さない時期になります。

土地売却のまとめ

今回は、土地を売るときのポイントを解説しました。

土地を上手に売却したいなら、まずは土地価格の相場を押さえること、よい不動産業者を見つけること、土地売却にかかる費用を知ることが重要です。

売り先を自分で見つける工夫もできますし、境界を確定したり、土地の状態をきれいに保ったりすることによっても土地を高値で売ることにつながります。

損をしないためには、売買契約書のチェックポイントも知っておきましょう。

これらのポイントを押さえておくと、スムーズに高値で土地を売り、土地売却に成功することができます。

 


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